每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬

西安樓市的增量空間還有多大？這是今年以來被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士思考最多的問題之一。

一方面，西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過2017到2019年的快速增長之后，已經(jīng)釋放了一部分購買力，市場逐漸回歸理性。但另一方面，疫情之后，西安房價上漲的趨勢并沒有改變，一些如軟件新城這樣的熱門板塊，地價不斷攀升，“面粉”的價格越來越高。

“理性”與“狂熱”相互交織，反而讓人看不清方向。

除此之外，剛需群體的選擇為何會越來越少？新一輪調(diào)控政策會否波及西安？市場更青睞什么樣的產(chǎn)品？這些問題都在引發(fā)西安房地產(chǎn)市場關(guān)注者的思考。

7月30日，由每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)主辦的，“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍通過直播的形式與公眾見面，活動特別邀請到了旭輝集團西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘、廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團川陜區(qū)域西安公司副總經(jīng)理楊迪琿、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊三位嘉賓，共同找尋問題的答案。 

疫情帶來了哪些改變？

“客戶口袋里的錢少了，消費趨于保守，購買力下降，購房意愿不強，對房地產(chǎn)影響很大。”說起上半年疫情帶來的影響，劉紅銘感觸頗深。

根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度，受疫情影響，西安市商品房銷售面積292.88萬平方米，同比下降24.9%。

不過，隨著全國疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進，西安的房地產(chǎn)市場在今年二季度已經(jīng)釋放出回暖信號。

劉紅銘稱，二季度西安商品房整體銷售額已與去年同期持平，甚至價格還有所上漲。這從另一個角度反映出西安市場的潛力。首先，置業(yè)觀念的變化，改善需求比例上升；其次，供應(yīng)端，新成交土地價格變高，人口增加也帶來了新的需求變化。

楊迪琿也提出了自己的觀察，“上半年大量高端盤入市，剛需群體的需求是沒有被有效滿足的，但隨著市場的調(diào)整和恢復(fù)，剛需群體的需求會被釋放出來。”

旭輝集團西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團川陜區(qū)城西安公司副總經(jīng)理楊迪琿（從左至右）

石蕊表達了類似觀點，從需求端來看，剛需群體基數(shù)仍然較大。主要原因是西安人才新政紅利顯現(xiàn)。“我們也盤點了一個數(shù)據(jù)：截至2019年12月，西安市意向登記平臺新注冊未選房且有較強購買意愿的潛在購房客群數(shù)量仍有10.4萬人。”

“從供應(yīng)端來看，西安商品住宅近三年年均銷售面積在1500萬平米以上，2020年銷售雖然放緩，但2020年上半年的銷供比仍只有0.74，市場整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2020年初，西安市出臺了很多舉措，增加土地供應(yīng)，疫情期間，更是發(fā)布了如緩交土地出讓金等政策，取得了不錯的成效。”石蕊說。

與此同時，疫情之后市場在產(chǎn)品選擇上的一些變化也在影響開發(fā)商的營銷策略。

劉紅銘稱，“我覺得疫情之后西安客戶的消費觀念有一些明顯變化：第一，客戶更關(guān)注與健康相關(guān)的因素，比如綠化、樓間距、通風、采光等；第二，疫情會激發(fā)部分純改善需求，純改善客戶對產(chǎn)品力要求更高，比如，160平米以上戶型占比上漲。”

剛需的選擇為何變少？

大戶型和改善型住房更受歡迎，從另一個層面來看，意味著給剛需群體的選擇越來越少。

無論是研究機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)還是幾位嘉賓從各自行業(yè)做出的觀察，今年上半年，西安房地產(chǎn)市場提供的小戶型剛需產(chǎn)品的確偏少。今年上半年，西安市場主流產(chǎn)品集中在90-160㎡之間， 占2020年上半年成交量的72%。

石蕊給出了一組數(shù)據(jù)，2018年，西安人均住房建筑面積34.4㎡，而2007年西安人均住房建筑面積只有23.63㎡，十年間增加了十平方米。

并且，家庭規(guī)模變得越來越小，這十年間，平均每戶居住人口從2007年的2.91人/戶降到了2018年的2.8人/戶。個人以及家庭對住宅面積需求的增加，相當于在一個三口之家原來的基礎(chǔ)上增加了30㎡的一室一廳。同時，購買商品住宅的家庭比例，也從2007年的5.41%一下增長到了2018年的37.2%。

“為了適應(yīng)這樣的市場需求，市面上開發(fā)企業(yè)推出的住宅面積越來越大，這是市場自然地選擇。”石蕊稱。

“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”線上沙龍

地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者則從供給端做了解釋。

楊迪琿認為，“今年上半年，西安商品房整體成交量同比下滑超過50%，而鄭州只下降了30%左右。其中一個原因就是西安地價上漲的背景下，大部分開發(fā)商把較貴的地塊拿來做改善型產(chǎn)品。造成了改善型產(chǎn)品的集中推出，而剛需客戶選擇非常有限，甚至沒有房子可以買。”

但楊迪琿也同時指出，隨著市場的接受程度提升，未來剛需群體可能也會出現(xiàn)兩極分化。“一部分外溢，選擇相對偏遠但是價格較低的遠郊住宅項目，另一部分，則可以考慮城市核心區(qū)的公寓項目。過去公寓項目的投資屬性被放大了，但實際上公寓也是以居住為主要功能的產(chǎn)品，相信越來越多的白領(lǐng)階層會考慮公寓。”

未來增量空間有多大？

關(guān)于西安房地產(chǎn)市場未來的增量空間，三位嘉賓都表示看好。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年6月西安新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.8%，與疫情期間相比，漲幅有所擴大。

西安統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資767.12億元，同比增長1.0%，增速較1-4月、1-3月分別提高0.4個和2.6個百分點。

石蕊分析，從需求滿足程度來看，西安未來仍有大量需求待滿足。“從房地產(chǎn)研究角度，我們認為，每年需求總量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分強勁。”

“一方面，西安引才效果顯著，西安常住人口首次超過千萬，2019年人口增量達20萬，居全國第十。西安科教綜合實力領(lǐng)先，擁有普通高校63所，在校大學生120萬人，大學在校生和畢業(yè)生規(guī)模龐大，人才儲備充足。另一方面，限購政策到現(xiàn)在已經(jīng)有相當一部分人符合資格，有一波需求釋放，再疊加人口持續(xù)增加，有需求支撐。”石蕊解釋稱。   

圖片來源〡視覺中國

此外，土地市場的“火熱”也成為三位嘉賓看好西安房地產(chǎn)市場的論據(jù)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，西安2020年上半年成交住宅用地396.99萬平方米，土地出讓金排名全國第15位，住宅用地成交樓面均價為3388.76元/平方米，同比上漲21.37%。

楊迪琿分析稱，“隨著越來越多品牌房企的進駐，現(xiàn)在市場上存留的城改項目已經(jīng)不多。土地供應(yīng)標準變高，主城區(qū)供應(yīng)量變少，土地價格會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，樓面地價也會更高。”

不過石蕊也提出建議，市場空間的增大對房企提出了更高要求，“面對復(fù)雜的市場環(huán)境，未來西安房企要不斷響應(yīng)消費者的需求，不斷進行創(chuàng)新，推動住宅產(chǎn)品、配套物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量等方面高質(zhì)量發(fā)展，才能滿足居民日益增長的對美好生活的追求。”