每經(jīng)編輯 李凈翰    

今年3月1日，備受矚目的存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式拉開(kāi)帷幕。對(duì)于有房貸的人來(lái)說(shuō)，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會(huì)隨著市場(chǎng)的利率波動(dòng)而變化。

按央行規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

圖片來(lái)源：工商銀行電子銀行

你要轉(zhuǎn)LPR還是固定利率？時(shí)間還剩一個(gè)月，要抓緊時(shí)間了！

哪些人受影響？

LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率。

2019年8月，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，新的LPR報(bào)價(jià)方式改為按照公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成；報(bào)價(jià)利率期限增加5年期以上；報(bào)價(jià)頻率由原來(lái)的每日?qǐng)?bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)一次。

按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒(méi)有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。

一般來(lái)說(shuō)，只要有個(gè)人住房貸款的都受此次轉(zhuǎn)換的影響，但有幾種情況除外：

公積金個(gè)人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；

固定利率貸款；

2020年底前到期的個(gè)人住房貸款。

也就是說(shuō)，如果符合這三種情況之一，就不受轉(zhuǎn)換的影響。

不過(guò)需要提醒的是，存量個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會(huì)自動(dòng)調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。

在8月31日之前，您可以選擇通過(guò)電子銀行或手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，這樣您就不用去柜臺(tái)，在電子銀行上選擇相關(guān)業(yè)務(wù)辦理即可?；蛘吣部梢赃x擇挑個(gè)方便的時(shí)間到銀行柜臺(tái)辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。

某銀行APP截圖

固定利率與LPR二選一，怎么選？

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。利率定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率：

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

轉(zhuǎn)換為固定利率：

轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

對(duì)于購(gòu)房族，最關(guān)心的就是到底是固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

據(jù)中國(guó)證券報(bào)，固定利率到合同到期都不變，所以如果您認(rèn)為L(zhǎng)PR會(huì)漲，那么固定利率肯定更合適；如果您認(rèn)為L(zhǎng)PR會(huì)跌，那么選擇錨定LPR您的房貸利率也就會(huì)走低。

廣發(fā)證券分析師周君芝解釋?zhuān)瑥闹虚L(zhǎng)期來(lái)看，利率長(zhǎng)期緩步下行。從長(zhǎng)周期維度看，選擇根據(jù)LPR浮動(dòng)大概率會(huì)優(yōu)于固定利率。短期來(lái)看，5年期以上LPR的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控的思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度大概率趨于收斂。

這里附上全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的LPR走勢(shì)圖，給大家參考。

圖片來(lái)源：央行官網(wǎng)

房貸利率將進(jìn)一步保持穩(wěn)定

據(jù)《金融時(shí)報(bào)》，在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現(xiàn)躁動(dòng)現(xiàn)象。與此形成對(duì)應(yīng)，監(jiān)管部門(mén)及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，受到廣泛關(guān)注。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

4月，人行深圳中支要求轄內(nèi)銀行緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。7月15日，深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)，深圳住建局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及到限購(gòu)、信貸政策、稅收政策、豪宅認(rèn)定、熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理等八個(gè)方面。

事實(shí)上，下半年以來(lái)，除了最受關(guān)注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行樓市調(diào)控。“此類(lèi)做法反映出今年的政策導(dǎo)向。雖受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力，但部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，對(duì)于落實(shí)中央‘房住不炒’定位和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求產(chǎn)生不利影響。”易居研究院認(rèn)為，類(lèi)似政策按照“因城施策”原則，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，也會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。

在及時(shí)出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控背景下，下半年不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)普漲局面。“從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來(lái)看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，難以出現(xiàn)全國(guó)普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預(yù)計(jì)：“2020年一季度大概率是本輪周期全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤(pán)整。”

后續(xù)的房貸利率也將進(jìn)一步保持穩(wěn)定。“近期監(jiān)管部門(mén)頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴(yán)禁消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市’，再加上前期全國(guó)房貸利率今年已累計(jì)下行了20多個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)超過(guò)LPR降幅，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織大概率會(huì)在房貸利率加點(diǎn)數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎，以避免刺激市場(chǎng)情緒，未來(lái)房貸利率可能會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。” 融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

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