每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 李凈翰    

這幾天，國(guó)美賣掉了旗下知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目悅秀城，接盤方為顥騰投資與外資聯(lián)合體。網(wǎng)上盛傳交易價(jià)格為40億元，但遭到了不少機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑，顥騰投資對(duì)此向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，該項(xiàng)目總投資40億元，不僅是收購價(jià)格，還包括其他收購成本，改造裝修費(fèi)用，利息等，預(yù)計(jì)2～3年后開放。

而悅秀城的出售也牽出了國(guó)美最大的商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目——國(guó)美商都。頂著北京市2005年建筑體量最大的招拍掛地塊名銜出道，這個(gè)令國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)一戰(zhàn)成名的項(xiàng)目，從拿地、建設(shè)到空置，至今已經(jīng)過去了15年。周邊的商業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，而國(guó)美商都的地價(jià)也一飛沖天，這是項(xiàng)目翻盤的最大底氣。

40億交易身世坎坷

8月10日，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者實(shí)地走訪了悅秀城。該項(xiàng)目為一棟12層高的商辦綜合體，總建筑面積約13萬平方米。這里距北京南站僅一路之隔，周邊已經(jīng)圍上了一圈綠色的隔板。

悅秀城 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

有工作人員告訴記者：“這里所有商家均已停業(yè)，馬上就要改造更新。”現(xiàn)場(chǎng)到處張貼著“本項(xiàng)目全面整頓改造，無關(guān)人員禁止入內(nèi)”的告示。記者看到，隔板之內(nèi)停有幾輛車，僅保留了供一人進(jìn)出的小門。

建筑整體外立面雖然清潔如新，但已經(jīng)很難發(fā)現(xiàn)“悅秀城”的痕跡，外露的廣告牌也大多斑駁不堪，與車水馬龍顯得格格不入，周圍不時(shí)有安保人員換崗巡視。

在此次收購前，悅秀城的身世頗為坎坷。

2003年，國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)開發(fā)了大康國(guó)際鞋城，這是該項(xiàng)目的最初形態(tài)，也一度是亞洲最大的鞋類專業(yè)市場(chǎng)。

然而7年之后的2010年，有消息傳出國(guó)美欲以11億元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，但是下家并未及時(shí)出現(xiàn)，2011年2月，大康國(guó)際鞋城宣布停業(yè)。此后，大康國(guó)際鞋城轉(zhuǎn)型為國(guó)美生活廣場(chǎng)，引入眾多商業(yè)業(yè)態(tài)，后又改名“U-SHOW悅秀城”，但始終不溫不火。

2015年，北京悅秀城正式開業(yè)，這也成為國(guó)美旗下商業(yè)地產(chǎn)悅秀城產(chǎn)品線的首個(gè)開業(yè)項(xiàng)目。

不過據(jù)了解，盡管經(jīng)歷了多次更名和業(yè)態(tài)變更，但自開業(yè)到最終2019年停業(yè)，這里一直冷冷清清，最終在自家國(guó)美電器撤離后，還屢屢傳出了商戶糾紛、維權(quán)等消息。

悅秀城 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

接盤方顥騰投資，此前出手收購了中關(guān)村地標(biāo)建筑北京鼎好大廈，此次又宣稱以人民幣40億元達(dá)成了此次交易。

談及此次收購，顥騰投資董事長(zhǎng)遲淼表示：“由于歷史原因，南站區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)不多，而且空置率非常低，悅秀城的更新改造將有助于大幅提升南站周邊的物業(yè)品質(zhì)和區(qū)域形象。”

“很看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也看好北京的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外資的吸引力。而且這個(gè)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通網(wǎng)絡(luò)成熟，北京的交通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)配套也日趨完善，因此項(xiàng)目后期潛力巨大，是一個(gè)難得的投資機(jī)會(huì)。”

顥騰投資還向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面裝修改造，優(yōu)化客戶組合，將此項(xiàng)目打造成為作為交通樞紐的南站區(qū)域新地標(biāo)，吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀科技、金融、和現(xiàn)代服務(wù)等企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)計(jì)收購后2～3年開放。

國(guó)美最大商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目：空置11年

國(guó)美運(yùn)營(yíng)不佳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有國(guó)美商都，這是其最大的商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目，承載了黃光裕的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)夢(mèng)。

“干什么的？這不讓拍照。”

在位于北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)外的國(guó)美商都，一位現(xiàn)場(chǎng)工作人員向記者發(fā)出了口頭警告。與一般爛尾樓不同，這棟大樓外部已經(jīng)完工，偌大的廣告位有些斑駁，甚是扎眼，一層外墻有好幾處帶有“施工現(xiàn)場(chǎng)樓前30米”“高利返息存陷阱，發(fā)現(xiàn)此種快舉報(bào)”“高空墜物，請(qǐng)勿靠近”等字眼的橫幅。

國(guó)美商都 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

從外部望進(jìn)去，大樓仍處于毛坯狀態(tài)，“沒裝修呢，空好幾年了，我在這都3年了。”現(xiàn)場(chǎng)工作人員如是表示。

圍繞國(guó)美商都一圈的警戒線已經(jīng)褪色，時(shí)不時(shí)有安保人員四處巡邏，提示著疑似拍照的路人，灰白色的大樓在周邊茂盛綠植的映襯下倒還顯得幾分肅穆，與一路之隔的諾德中心、漢威國(guó)際寫字樓群格格不入。

2005年，黃光裕最風(fēng)光無兩的時(shí)候，國(guó)美開始大手筆布局商業(yè)地產(chǎn)，首戰(zhàn)便以8.05億元拿下豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園35-A1這宗地塊，命名國(guó)美商都，這也是國(guó)美系地產(chǎn)最大的商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目。2006年，國(guó)美商都開始建設(shè)，3年后竣工。

公開資料顯示，國(guó)美商都總建筑面積55.6萬平方米，其中購物中心面積為34.4萬平方米，酒店為5.4萬平方米，寫字樓為3.4萬平方米。

秉承黃光裕一貫“要做就做最大”的理念，國(guó)美商都當(dāng)時(shí)被傳投資規(guī)模達(dá)30億元，但初成立的國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，尚不具備操盤如此大體量項(xiàng)目的能力，這從此后幾年間更迭的5任主事人，國(guó)美商都、鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心、國(guó)美廣場(chǎng)又改回國(guó)美商都的案名，以及從高科技體驗(yàn)中心、服裝中心到小商品市場(chǎng)的搖擺定位中便可窺知一二。

2009年竣工后，市場(chǎng)就傳出國(guó)美商都將出售的消息，海航置業(yè)為接盤方，根據(jù)協(xié)議，海航應(yīng)當(dāng)在2011年7月底前支付完全部轉(zhuǎn)讓款57.5億元。2013年3月，因國(guó)美商都資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“買方違約”，國(guó)美將海航訴至北京市高級(jí)人民法院，追討欠款及違約金，但最終撤訴。不過當(dāng)年年底，海航以合同欺詐為由將國(guó)美訴至北京市高級(jí)人民法院，國(guó)美勝訴。此后幾年里，雙方多次在庭上交鋒，至2019年，最高人民法院終審駁回海航全部訴訟請(qǐng)求，宣判國(guó)美勝訴。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，國(guó)美商都又回到了國(guó)美手中。

國(guó)美商都 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

但11年了，一切都發(fā)生了變化。除了自身運(yùn)營(yíng)能力缺陷外，區(qū)域內(nèi)日漸成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也給國(guó)美商都帶去了極大壓力，1公里內(nèi)的萬達(dá)廣場(chǎng)和2公里內(nèi)的永旺夢(mèng)樂城，其周邊商業(yè)寫字樓配套和對(duì)應(yīng)輻射的居住區(qū)，都與國(guó)美商都的定位有著太多重疊。

不過對(duì)國(guó)美來說，這個(gè)項(xiàng)目翻盤的底氣還在，畢竟，國(guó)美商都所在地塊的地價(jià)已經(jīng)不可與當(dāng)時(shí)同日而語。

數(shù)據(jù)的佐證是，2015年萬達(dá)拿下毗鄰的萬達(dá)廣場(chǎng)地塊地價(jià)是25.50億元，總建筑面積24萬平方米。據(jù)此推算，面積不及國(guó)美商都的一半，但地價(jià)已經(jīng)是3倍有余。而去年7月中海地產(chǎn)拿下豐臺(tái)科技園附近另一宗建筑規(guī)模約21.6萬平方米的地塊時(shí)，價(jià)格已經(jīng)接近80億元。

從悅秀城到國(guó)美商都，定位屢改，運(yùn)營(yíng)不佳，國(guó)美的商業(yè)地產(chǎn)之路有點(diǎn)難走。

記者|王佳飛 編輯|陳夢(mèng)妤 李凈翰 王嘉琦

來源：鎂刻地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-Circle）