每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“中國的房地產(chǎn)從增量時(shí)代到了存量時(shí)代，已經(jīng)過頂了，然后在高位盤整，也可能以后會(huì)有一個(gè)長長的振蕩下行趨勢，所以房地產(chǎn)的整個(gè)競爭態(tài)勢、發(fā)展態(tài)勢都發(fā)生了變化。”朗詩集團(tuán)董事長田明在8月12日的博鰲房地產(chǎn)論壇表示。

面對復(fù)雜多變的市場，房企、經(jīng)濟(jì)學(xué)家既有共識(shí)，也有分歧。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷坦言，“房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)中的直接貢獻(xiàn)加間接貢獻(xiàn)，大概在30%左右，金融和地產(chǎn)這兩項(xiàng)對中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，對中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用還是比較大的，所以我們不能回避這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)。”

田明表示，“中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從‘有無’進(jìn)入了‘好壞’的階段，從‘有沒有’到改善，是一個(gè)大的變化。因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在未來的市場里面活得好，需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，傳統(tǒng)做法不可能在未來的路上持續(xù)下去。

“行業(yè)也好，里面的企業(yè)也好，可能要做好準(zhǔn)備應(yīng)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)高度不確定性和高風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閲H社會(huì)發(fā)生了不穩(wěn)定因素，對中國經(jīng)濟(jì)的影響和風(fēng)險(xiǎn)有可能隨時(shí)爆發(fā)。”田明說。

旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事局主席林中則相對樂觀，“對未來至少10～15年，我們自己看應(yīng)該是20年，中國房地產(chǎn)還是非常好的，這是鼓勵(lì)我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員一直做下去的因素，現(xiàn)在很多人問對房地產(chǎn)行業(yè)看多還是看空，我認(rèn)為這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要看多。”

“的確現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段，這個(gè)階段跟過去的高速增長階段在運(yùn)行方式、市場表現(xiàn)、競爭模式等方面不同，所以我們要適應(yīng)這個(gè)變化，摸索新的階段運(yùn)行規(guī)律。我們現(xiàn)在還面臨著很大的不確定性，每一年我們都會(huì)面臨著沒有想到的一些事情，在未來發(fā)展過程中，我們還是要穩(wěn)健前行，這樣才能走得更遠(yuǎn)。”

每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“會(huì)開發(fā)更經(jīng)濟(jì)高效的剛需住宅”

對于中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長樊綱提出的“疫情后中國居民的需求是什么”問題，林中指出，“疫情還是促進(jìn)了客戶需求的變化，就像2003年SARS時(shí)‘消滅’了北京塔樓的房子，大家開始住板樓。今年疫情的時(shí)候，大家都發(fā)現(xiàn)自己的客廳太小、房間功能不夠、廚房開放性不好，這些都會(huì)促進(jìn)中國新一代的住宅。而剛需受到的影響可能更大，因?yàn)閷κ杖朐鲩L的預(yù)期，以及職業(yè)的不穩(wěn)定性，會(huì)使一些需求滯后。”

現(xiàn)在房地產(chǎn)是‘兩高一低’（高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低收益）行業(yè)，已經(jīng)不是當(dāng)年的“三高”狀態(tài)。以后要在這樣的行業(yè)里存活下來，是要在品質(zhì)改善和企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新方面有突破，行業(yè)也將迎來一個(gè)比較殘酷的調(diào)整、并購階段。

對于未來，林中認(rèn)為一二線城市的剛需趨勢就是面積更小，確?？們r(jià)能承受得起，所以現(xiàn)在會(huì)開發(fā)更加經(jīng)濟(jì)、高效布局的剛需住宅，來應(yīng)對這種購買力、支付能力的變化。

“年輕人需要低房租，就需要住得更遠(yuǎn)”

對于租售問題，林中坦言，“在中國能做長租的房子還是很少的，主要是在一二線大城市，流動(dòng)人口多、商務(wù)人口多，中小城市的租賃市場有，但是不太大。從目前來看，租賃市場還是碰到了比較多困難，因?yàn)榻衲暌痪€城市住宅的租金普遍下跌，疫情對租賃市場還是有影響的。從長期來看，租賃的需求還是會(huì)穩(wěn)步增長的，因?yàn)樵谫彿恐斑€是要解決居住的問題。”

“中國的租金跟房價(jià)會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，以前租金預(yù)測的模型是每年都會(huì)上漲3%～5%，那么租金未來會(huì)不會(huì)每年還上漲3%～5%？未來收入增長不那么快了，是不是意味著租金增長不會(huì)那么快，我們認(rèn)為未來幾年租金增長還是會(huì)放緩，甚至未來兩三年都會(huì)停止增長。”林中說。

花樣年控股董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍持有不同觀點(diǎn)：“對于租售這件事情，我們相對悲觀。以北京為例，年輕人需要低房租，就需要住得更遠(yuǎn)?，F(xiàn)在在北京開車進(jìn)到金融街、CBD，需要兩個(gè)小時(shí)，如果說現(xiàn)在能有租賃的土地，也只能是放在遠(yuǎn)郊。如果你用住宅地來做長租公寓，年回報(bào)率只有百分之一點(diǎn)多，所以未來在一二線城市的租賃性住宅，我認(rèn)為是沒有資源的，沒有市場環(huán)境。”

“國際經(jīng)驗(yàn)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在城市地區(qū)50%以上的居住都是通過租賃解決的，我相信租賃需求最終會(huì)改變供給。”田明提出異議。

潘軍堅(jiān)持認(rèn)為，“現(xiàn)在深圳已經(jīng)在倡導(dǎo)把多余的公寓改造成寫字樓，但為什么做不成，就是因?yàn)樽饨鹕喜蝗ァ獾淖饨鹗找媛誓艿?%、5%，深圳連1%都到不了，北京也到不了，你怎么市場化？我們能不能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)就近配套非出售性的租賃項(xiàng)目，同時(shí)把比例提高一些，這樣一些企業(yè)員工可以就近居住。如果只按住宅的地價(jià)供應(yīng)，就近居住是無解的。所以如果能把政策打開，我認(rèn)為未來租售并舉才能真正落實(shí)。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝