每經(jīng)編輯 孫志成    

近日，趙男（化名）奔走于律所和法院間，在準備一場借名買房的官司訴訟資料。30年前趙男借名買房，30年后房屋拆遷，趙男卻被已故名義房主的兒子起訴，要求其返還多年占用期間的全部租金。

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這事兒發(fā)生在的鹽田區(qū)海濤花園，是上世紀80年代深圳第一批商品房。30年了，房價已經(jīng)暴漲，今年最高成交單價已經(jīng)達到了11萬元/平方米。拆遷疊加被訴，房屋實際出資人趙男最近愁得不行。

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借名買房在現(xiàn)實生活中發(fā)生的原因多種多樣，或為規(guī)避房屋限購政策，或為規(guī)避限貸政策以及其他貸款障礙，或為簡便手續(xù)、減少稅費、爭享特定購房優(yōu)惠，當然也有人為隱藏個人真實的財產(chǎn)信息而選擇借名買房。

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繼承人不承認借名關(guān)系

海濤花園位于深圳市鹽田區(qū)沙頭角，是上世紀80年代深圳興建的第一批商品房。根據(jù)當時的購房政策，1987年開盤時該小區(qū)僅限香港人購買，趙男想要購買該小區(qū)商品房，但由于是大陸籍，無購房資格，于是想到了向港籍的程因借名買房。

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同年7月，趙男借用程因之名與開發(fā)商簽訂《商品房產(chǎn)購買合同》，并經(jīng)公證處公證。此后趙男支付了全部購房款，開發(fā)商交付了房屋。

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海濤花園??圖片來源：貝殼找房

同年8月，該房屋登記至程因名下。其后，趙男全家將戶口遷至海濤花園該房屋處，這套房子自交房后一直由實際出資人趙男占有使用或?qū)ν獬鲎狻⒓{稅。

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2010年，海濤花園被列入城市更新計劃，此時該房屋也由趙男出租給進駐項目的開發(fā)商。2011年底，深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批并原則通過了《鹽田區(qū)海濤花園更新單元規(guī)劃》，此后由于補充方案不盡人意，海濤花園舊改工作一直處在緩慢推進中。

海濤花園??圖片來源：貝殼找房

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直到2019年4月，項目開發(fā)商突然告知趙男，已有新業(yè)主主張權(quán)利，并停止支付趙男房租。趙男了解后得知，房屋名義所有人程因已去世，該房屋已由其子繼承，并已過戶至其子名下。程因之子認為房屋為母親程因的遺產(chǎn)，其已合法繼承，要求趙男返還多年占用期間的全部租金。

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對于為何購房已30年仍未將產(chǎn)權(quán)過戶至個人名下這一問題，趙男表示，購房后其一直居住在海濤花園該房屋內(nèi)，覺得無所謂，加上出名人程因長期居住在香港，不在深圳，基本上也沒聯(lián)系，所以一直都沒辦理房屋過戶手續(xù)。

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因程因之子拒不認可趙男實際權(quán)利人身份，趙男已起訴程因之子，要求其將房屋過戶至趙男名下。

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信榮團隊首席律師張茂榮認為，借名買房雖然登記在出名人名下，但實際并非出名人所有，不是出名人遺產(chǎn)，不屬于其繼承人繼承財產(chǎn)范圍，《合同法》及即將實施的《民法典》對借名買房合同的性質(zhì)都沒有實質(zhì)性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無名合同，應(yīng)類推適用委托合同，而根據(jù)委托合同規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)當屬委托人所有。

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鎂編了解到，由于舊改加持，目前海濤花園僅有少量房屋在售，均價在6萬～6.5萬元/平方米。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，今年以來海濤花園成交頻繁，成交單價在7萬～11萬元/平方米，遠超鹽田區(qū)沙頭角片區(qū)均價。

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借名買房存在諸多弊端

7·15調(diào)控升級后，深圳購房名額愈發(fā)珍貴。在市場上，一個購房名額叫價幾萬到幾十萬不等。如今限售限購政策嚴控下，短則三年長則更久的代持隱匿了什么風險？房屋是否會被出名人侵占？如何規(guī)避此類風險？

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最高人民法院法官國際交流中心認為，借名買房存在諸多弊端，如借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)；借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解、不承認借名之事。此外房產(chǎn)還存在被名義購房人轉(zhuǎn)讓、抵押或者被法院強制執(zhí)行等風險。

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不得已需要借名買房前，應(yīng)盡量簽訂借名協(xié)議，張茂榮認為，協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認定為有效合同，對于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過購房票據(jù)、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

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如果實際出資人與名義所有人雙方間不存在借名買房的書面協(xié)議，實際出資人該如何主張其權(quán)利呢？張榮茂表示，借名買房情形下，如果真正購買人所舉出的間接證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，證明其系真實購房人的，應(yīng)當確認其系真正的房屋產(chǎn)權(quán)人?！艾F(xiàn)實中也有人靠完整舉證勝訴拿回了房子?！?/span>

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對于如何規(guī)避借名買房而房屋反被侵占的風險，張榮茂表示，建議借名人在具備購房資格的情況下，盡早要求出名人過戶：只有在自己名下，才是安全的。

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此外，值得注意的是，借名買房協(xié)議如果違反他人合法利益、社會公共利益的會被認為無效，且不具有當?shù)刭彿抠Y格借名買房請求辦理過戶手續(xù)的，法院不予支持。

編輯|孫志成?杜恒峰 王嘉琦

本文轉(zhuǎn)自：鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）