每經(jīng)編輯 孫志成    

繼去年黑龍江鶴崗因?yàn)椤鞍撞藘r(jià)”房子引發(fā)廣泛關(guān)注后，最近又有城市出現(xiàn)了“白菜價(jià)”房子。

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據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，遼寧阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計(jì)有7層，這套住宅位于6層，售價(jià)為2萬(wàn)元，折合成每平方米的價(jià)格僅為357元。

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56平方米的房子只賣2萬(wàn)元

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阜新位于遼寧省西北部，與省會(huì)沈陽(yáng)直線距離147.5公里，2019年總?cè)丝?83.7萬(wàn)人。

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不久前，鶴崗的超低房?jī)r(jià)一度吸引了外界的目光，如今東北再有城市出現(xiàn)“白菜價(jià)”的住宅，令不少網(wǎng)友大為感慨。

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據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價(jià)僅為2萬(wàn)元，折合成每平方米的價(jià)格僅為357元。

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據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，遼寧省阜新市從業(yè)多年的中介經(jīng)紀(jì)人小陳表示，這兩天好多人打電話問(wèn)他有沒(méi)有兩萬(wàn)塊錢(qián)的房子。當(dāng)?shù)匾惶?6平方米二手房只賣兩萬(wàn)元的事，在網(wǎng)上越傳越廣，網(wǎng)友們把這樣低價(jià)的房子形象地喊作“白菜房”。

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阜新大礦坑（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

“白菜房”位于米家小區(qū)，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在小陳看來(lái)，總價(jià)兩萬(wàn)元的房子并不稀奇，過(guò)去他也賣過(guò)幾套。“一般都是頂層，沒(méi)裝修的毛坯房?！彼忉專准倚^(qū)是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。

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兩萬(wàn)元錢(qián)的房子在米家小區(qū)一帶還不少。另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區(qū)的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價(jià)也在300元至600元之間?！氨阋说?萬(wàn)元就賣，貴的2.5萬(wàn)元，還能往下談點(diǎn)價(jià)?！彼f(shuō)。

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除此之外，安居客網(wǎng)站的阜新二手房源顯示，位于細(xì)河城區(qū)東苑小區(qū)的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價(jià)4萬(wàn)元，單價(jià)是每平方米667元。一套海州城區(qū)惠南小區(qū)的57平方米小兩房，售價(jià)4.8萬(wàn)元，單價(jià)每平方米842元。

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這些“白菜房”的共同點(diǎn)都是“回遷房”。公開(kāi)信息顯示，米家小區(qū)是阜新當(dāng)?shù)刂呐锔幕剡w房。有中介透露，因?yàn)楫?dāng)年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬(wàn)元賣也不虧。

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與之前的“鶴崗現(xiàn)象”一樣，上述“白菜價(jià)”并非阜新全市都如此，而是發(fā)生在一些距離市中心較遠(yuǎn)、小區(qū)建成歷史較長(zhǎng)、戶型較差的房子上。

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阜新為何出現(xiàn)了“白菜價(jià)”房子？

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從表面上看，這是因?yàn)楫?dāng)?shù)赝惙孔庸┙o量遠(yuǎn)大于需求量，已經(jīng)出現(xiàn)了買方市場(chǎng)，甚至有業(yè)主表示如今報(bào)價(jià)只有兩三萬(wàn)元的房子，適度降低價(jià)格，依然愿意賣出。盡管如此，當(dāng)?shù)夭簧倬用袷掷镞€是囤積了一些賣不出去的房子。

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從市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對(duì)有限，波動(dòng)也較大。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2009年至2013年阜新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較大，市場(chǎng)銷售規(guī)模持續(xù)增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房?jī)r(jià)也大幅增長(zhǎng)。但在2014年及以后全國(guó)樓市全面調(diào)整的大環(huán)境下，阜新樓市去庫(kù)存明顯減慢，至2016年市場(chǎng)銷售連續(xù)3年同比下降，年均降幅約30%，房?jī)r(jià)也隨之下跌。

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但是，一座城市的房?jī)r(jià)浮動(dòng)情況，在很大程度上取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經(jīng)因煤炭經(jīng)濟(jì)而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉(zhuǎn)型難題，大量人口尤其是年輕人離開(kāi)阜新，留下的大多是中老年人，內(nèi)部累積的過(guò)量房子無(wú)人“接盤(pán)”，自然會(huì)造成房?jī)r(jià)持續(xù)走低的現(xiàn)象。

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從常住人口變化來(lái)看，2010年第六次全國(guó)人口普查時(shí)，阜新的常住人口是181.9萬(wàn)，到2015年阜新的常住人口為177.8萬(wàn)，減少了4.1萬(wàn)。從戶籍人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年是189.5萬(wàn)人，2019年是183.7萬(wàn)人，4年減少了5.8萬(wàn)人。

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阜新大礦坑紀(jì)念碑（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

與鶴崗相似，過(guò)去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。

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煤炭工業(yè)長(zhǎng)期在阜新城市生活中占據(jù)重要地位，阜新礦業(yè)集團(tuán)一度是當(dāng)?shù)氐闹е髽I(yè)，擁有近10萬(wàn)名員工，10個(gè)煤礦和6家工廠，是全國(guó)520家、遼寧省60家國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)之一。

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但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認(rèn)定為全國(guó)第一個(gè)資源枯竭型城市。

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據(jù)一位阜新礦業(yè)集團(tuán)干部回憶，2003年，阜新礦業(yè)將設(shè)計(jì)產(chǎn)能90萬(wàn)噸的艾友礦擴(kuò)能改造，改造后該煤礦設(shè)計(jì)產(chǎn)能達(dá)200萬(wàn)噸，可開(kāi)采50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦于2015年正式閉坑，總計(jì)開(kāi)采不到20年。

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據(jù)新華社報(bào)道，由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業(yè)總營(yíng)業(yè)收入減少30億元,利潤(rùn)總額由正變負(fù)。2016年更是雪上加霜,由于無(wú)煤可采,本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬(wàn)名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。

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煤礦關(guān)閉帶來(lái)的影響也是不可小視的。據(jù)新華社援引阜礦集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來(lái)自阜新礦業(yè)集團(tuán)。

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阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實(shí)現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不到全國(guó)平均水平的四成。即使在遼寧省都處于尾部。對(duì)比來(lái)看，這一數(shù)據(jù)甚至還達(dá)不到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一個(gè)鎮(zhèn)3年前的水平。2017年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)1000億元，經(jīng)濟(jì)總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)鶴崗市100多億元。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多樣化之路依然困難重重。對(duì)當(dāng)?shù)厝藖?lái)說(shuō)，位于市區(qū)較好地段的房子，也未必能輕易買得起。

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資源枯竭型城市的“通病”

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在東北地區(qū)，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

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據(jù)第一財(cái)經(jīng)對(duì)東北86個(gè)城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)，10年間東北三省共有37個(gè)城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計(jì)城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

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其中比較典型的有牡丹江市。

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圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

黑龍江省統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)近期發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》透露，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬(wàn)人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬(wàn)人，年均減少2.2萬(wàn)人。

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報(bào)告介紹，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數(shù)據(jù)顯示，“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

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阜新、鶴崗們面臨的尷尬，也是全國(guó)不少資源枯竭型城市發(fā)展中遭遇的問(wèn)題，這些問(wèn)題不只出現(xiàn)在東北地區(qū)。比如甘肅省玉門(mén)市也是典型的資源枯竭型城市，當(dāng)?shù)厝丝谝呀?jīng)大量流失，或者搬遷到了新城區(qū)，舊城區(qū)一些房子的價(jià)格恐怕比阜新、鶴崗還要低，但依然“無(wú)人接盤(pán)”。

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因此，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房?jī)r(jià)現(xiàn)象，既不要大驚小怪，也不要簡(jiǎn)單認(rèn)為“房?jī)r(jià)越低越好”。這些資源枯竭型城市的房?jī)r(jià)變化，折射的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

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似阜新、鶴崗這類資源型三四線城市礦產(chǎn)資源減少、人口外流的局面短期內(nèi)難以徹底扭轉(zhuǎn)，樓市低迷或?qū)⒊掷m(xù)一定的時(shí)間。長(zhǎng)期來(lái)看，此類三四線城市通過(guò)加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、培育新型產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高居民收入來(lái)減少人口外流甚至吸引人口流入，樓市也將恢復(fù)平穩(wěn)健康。

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編輯|孫志成?肖勇 王嘉琦

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合證券時(shí)報(bào)、北京日?qǐng)?bào)、

第一財(cái)經(jīng)、新華社、中國(guó)青年報(bào)