每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

哪個城市居住競爭力最強？哪個城市購房成本最低？哪個城市人均醫(yī)療資源覆蓋最高？

今日（8月20日），貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報告》（以下簡稱《報告》）顯示，一線城市居住競爭力水平整體高于新一線城市，一線城市的平均購房年齡要高于新一線城市，大多數(shù)新一線城市租房居住負(fù)擔(dān)處在合理區(qū)間。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《報告》基于居住負(fù)擔(dān)、居住品質(zhì)、生活便利及城市交通等維度建立了居住競爭力指標(biāo)，一線與新一線城市相比，優(yōu)勢體現(xiàn)在生活便利方面；新一線城市的優(yōu)勢則體現(xiàn)在居住負(fù)擔(dān)方面，相對于一線城市整體偏低。

深圳居住競爭優(yōu)勢最強

不同城市在居住方面存在一定的差異，哪座城市的居住競爭優(yōu)勢更強？

分城市等級看，一線城市的居住競爭力指數(shù)整體高于新一線城市；從區(qū)域格局看，成渝城市群（成都和重慶）的居住競爭力指數(shù)最高，粵港澳大灣區(qū)（深圳、廣州、東莞、佛山）和京津冀城市群（北京和天津）則緊隨其后。

19個城市中，深圳居住競爭力指數(shù)最高，且指數(shù)得分明顯高于廣州、成都、武漢、北京等城市。從細(xì)分的指標(biāo)維度看，深圳居住成本雖然在樣本城市中是最高的，但是其在樓盤品質(zhì)度和居住生活便利度方面狂攬兩項第一，且城市擁堵指數(shù)在一線和新一線城市中排名靠后。

新一線城市中，居住競爭力指數(shù)較高的城市有成都、武漢、重慶、天津等，其中成都的居住競爭優(yōu)勢在新一線城市梯隊中脫穎而出。成都小區(qū)周邊資源配套相較均衡與完善，其居住便利性指數(shù)僅次于北上廣深，城市擁堵指數(shù)也低于大部分樣本城市。此外，成都2020年上半年成交均價為14049元/平方米，住房成本占收入的比例明顯低于杭州、南京等城市。

醫(yī)療資源日漸成為衡量居住便利性的一個重要維度。《報告》顯示，從人均醫(yī)療資源(醫(yī)院、診所和藥店)覆蓋情況看，成都和上海每10人對應(yīng)的醫(yī)療服務(wù)資源數(shù)量分別為7.7和7.5，居于第一梯隊；西安、廣州、鄭州、武漢、長沙等城市每10人對應(yīng)的醫(yī)療資源數(shù)量集中在3.0~4.1范圍之內(nèi)；沈陽、青島等城市的醫(yī)療資源擁有量則處于2以下。

商業(yè)資源發(fā)展水平也決定著居住的便利性和品質(zhì)?！秷蟾妗凤@示，一線城市在商業(yè)資源豐富度方面高于新一線城市。從總量看，上海、成都、廣州、北京、重慶等城市的商業(yè)資源數(shù)量較多，其中上海的商業(yè)資源發(fā)展處于絕對領(lǐng)先水平，成都次之。從人均來看，上海每10人所擁有的商業(yè)資源數(shù)量達(dá)到39.9，廣州為14.8，而深圳和北京所對應(yīng)的商業(yè)資源量不足10；新一線城市中，成都、西安商業(yè)資源配套較為豐富，每10人所擁有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施數(shù)量分別為23.8和13.1。

天津平均購房年齡最大

不出意外，一線城市的平均購房年齡要高于新一線城市，但天津是個例外。

從2020年上半年貝殼平臺交易數(shù)據(jù)看，一線城市中北京和上海購房平均年齡均為34.6歲，深圳為33.8歲，而居住負(fù)擔(dān)相對較低的廣州，購房平均年齡為32.5歲。

新一線城市中，天津、東莞等城市的購房平均年齡相對較高，均達(dá)到33歲以上。其中，天津購房平均年齡在19個城市中最大，達(dá)到35.4歲。貝殼研究院表示，一方面可能是因為天津居住負(fù)擔(dān)高，房價收入比為13.3，明顯高于武漢、西安、成都等新一線城市；另一方面是因為天津人傳統(tǒng)觀念里不愿意背負(fù)過重的債務(wù)，在買房這件事上更多的人喜歡全款買房，這也就需要更長時間的資金積累才能夠?qū)崿F(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

而新一線城市中合肥、成都、武漢、西安、鄭州的平均購房年齡相對較低，其中合肥平均購房年齡在19個城市中最低，為30.8歲。這些城市房價均在2萬元/平方米以下，居住負(fù)擔(dān)較低，且近幾年相繼出臺的人才優(yōu)惠政策，吸引不少本地和外來年輕客群前來購房。

同樣在換房年齡上，一線城市群體也要明顯高于新一線城市。北京換房客戶平均年齡為44歲，比鄭州大8歲。面對高昂的換房成本，北京、上海等一線城市換房者需要較長時間的財富積累，2020年上半年北京、上海換房客戶的平均年齡分別為43.7歲和40.6歲。而對于居住負(fù)擔(dān)相對較低的新一線城市，換房客群整體較為年輕。

此外，一線城市的換房成本更高。北京和上海換房前后套均總價差額超過100萬元，套均面積差額均為16平方米，但是換房后平均住房面積分別為93平方米、86平方米，尚未超過100平方米。從換房后的套均面積看，新一線城市中西安和鄭州的改善住房面積最大，分別為105平方米和104平方米。

長沙房價收入比最低 

新一線城市中，長沙、沈陽、重慶的房價收入比相對偏低。其中，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7%；而2019年二手房成交均價11063元/平，同比下降3.6%。

且根據(jù)房價收入比的合理范圍5.46~7.29看，新一線城市中僅成都有和長沙處于合理范圍內(nèi)。

新一線城市中，杭州和南京的房價收入比領(lǐng)跑，甚至超過了廣州；杭州、合肥、南京的房價漲幅明顯超過居民收入增長；廈門房價收入比為18.9，僅次于深滬京。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從社區(qū)規(guī)模看，新一線城市總體要大過一線城市，這也會間接影響居住體驗。一線城市大型社區(qū)平均總戶數(shù)為5028戶，低于新一線城市。一線城市中，北京、廣州的大型社區(qū)相對更大，新一線城市中，長沙與沈陽的大型社區(qū)相對更大。

相比于房價收入比，房租收入比更貼近反映一個城市的生存壓力。如果按30%的租房幸福線來看，在新一線城市，除了杭州和南京房租收入分別為38和31.6外，其他新一線城市房租收入比均在30以下，大多數(shù)新一線城市租房居住負(fù)擔(dān)處在合理區(qū)間。

具體到城市，新一線城市中，房租收入比較高城市是杭州和南京，分別為38和31.6；而重慶、長沙等城市房租占收入的比重較低，房租占收入在20%上下，對租客來說更為友好。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)