每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

相比“北上深”動(dòng)輒數(shù)萬元甚至10萬元+的房價(jià)，長沙的購房者無疑是幸福的。

貝殼研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價(jià)。且以房價(jià)收入比的合理范圍5.46~7.29看，僅有長沙處于合理范圍內(nèi)。

據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年7月份，在中部6個(gè)省會(huì)城市中，長沙新房和二手房價(jià)格均剛過萬元，且雙雙處于墊底位置；在全國315個(gè)城市7月房價(jià)排行榜中，長沙排在第62位。

值得一提的是，因上半年市場過熱，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等城市近兩月紛紛出臺(tái)政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對(duì)比的是，長沙卻因?yàn)檎{(diào)控成效顯著而成了各地紛紛效仿的對(duì)象，甚至在7月初還引來深圳住建局前來“取經(jīng)”，長沙也儼然成為“房住不炒”的“優(yōu)等生”。有網(wǎng)友戲稱：大城市的樓市調(diào)控正在全面“長沙化”。

在眾多新一線城市中，為何僅有長沙的房價(jià)收入比處于合理范圍？為何長沙能成為讓炒房客“繞道走”的城市？長沙長期保持“美麗”房價(jià)的秘訣是什么？限價(jià)之下，長沙如何解決商品房品質(zhì)走低的難題？

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者親赴長沙，實(shí)地走訪了部分購房者、投資者、代理商、開發(fā)商、樓盤項(xiàng)目，以及相關(guān)政府主管部門，試圖揭開長沙這座“房住不炒”優(yōu)等生的神秘面紗。

湘江西側(cè)的長沙未來新CBD中心濱江新城板塊 每經(jīng)記者 陳利 攝

調(diào)控下的熱門區(qū)域：新房二手房價(jià)格倒掛

梅溪湖作為近年來長沙樓市的熱門板塊，已先后吸引了建發(fā)、時(shí)代中國、金茂、萬科、中建等品牌房企落子布局，其房價(jià)也在長沙所有板塊中位居前列。早在長沙限價(jià)前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度賣到15000元/平方米以上。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份先后走訪了梅溪湖板塊的在售樓盤“時(shí)代·梅溪領(lǐng)峰”以及“建發(fā)·央著”等項(xiàng)目。

2016年11月22日，建發(fā)經(jīng)過114輪競價(jià)，以樓面價(jià)9241元/平方米競得梅溪湖B39地塊，成為長沙首宗單價(jià)破9000元的地塊，亦是當(dāng)年長沙的單價(jià)“地王”，在該地塊打造的建發(fā)？央著項(xiàng)目也成為區(qū)域內(nèi)單價(jià)最高的項(xiàng)目。

建發(fā)·央著的置業(yè)顧問劉強(qiáng)告訴記者，由于項(xiàng)目當(dāng)初拿地是在長沙限價(jià)政策出臺(tái)之前，因此其銷售價(jià)格并未受到影響。“目前已經(jīng)在進(jìn)行清盤出售，優(yōu)惠后清水房價(jià)格15800元/平方米。”而記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目單價(jià)之前已賣到了17500元/平方米。

在距建發(fā)·央著一公里外的時(shí)代·梅溪領(lǐng)峰項(xiàng)目現(xiàn)場，限價(jià)15100元/平方米的價(jià)格加精裝，吸引了大批購房者前來咨詢。由于趕上項(xiàng)目新批次即將開盤，即使在工作日的中午，售樓部里仍然坐滿了前來看房的購房者。記者在與一組購房者溝通過程中了解到，原本前兩年就打算買房的他們，由于受到調(diào)控影響社保年限不夠，所以一直等到了現(xiàn)在。“所幸現(xiàn)在受限價(jià)政策限制，周邊新房價(jià)格漲幅并不大。”

為了讓記者盡快下定決心購買，時(shí)代？梅溪領(lǐng)峰的置業(yè)顧問楊輝表示，項(xiàng)目從今年5月23日以來已經(jīng)先后推出了5批次房源，價(jià)格從13900元/平方米漲到了目前的15100元/平方米。“兩個(gè)多月時(shí)間就漲了1000多元，現(xiàn)在出手是最劃算的，之后價(jià)格還會(huì)上漲，預(yù)計(jì)下批次價(jià)格將在15400元/平方米左右。”

不過記者注意到，楊輝所謂的價(jià)格上漲變化，是基于每批次產(chǎn)品所處的位置和朝向，該項(xiàng)目的整體均價(jià)仍控制在15100元/平方米。

至于目前項(xiàng)目購房者中投資與自住所占比例，楊輝坦言基本都是以家庭自住為主，“很多人是看好梅溪湖這邊良好的教育資源，雅禮中學(xué)、西雅小學(xué)等名校在梅溪湖都有分校。”

而自長沙出臺(tái)限購政策后，投資客明顯減少。“限購政策太嚴(yán)了，最新政策是要等拿到產(chǎn)權(quán)證5年后才能出售，購買新房一般要兩年才能拿到房，之后等拿到產(chǎn)權(quán)證又要一年，等到產(chǎn)權(quán)證期滿可賣至少要7、8年，這對(duì)炒房投資的客戶來說時(shí)間線太長了。”楊輝表示，盡管投資客少了但也并不是沒有，“因?yàn)榭粗袇^(qū)域發(fā)展前景以及未來長沙樓市的升值空間，也有投資者拿著購房資格做長線投資的。”

而與時(shí)代·梅溪領(lǐng)峰一街之隔的，則是今年7月29日綠地以總價(jià)38億元、住宅（毛坯）限價(jià)1.35萬元/平方米摘得的一宗TOD地塊。“如果加上精裝2500元/平方米，預(yù)計(jì)（綠地項(xiàng)目）屆時(shí)推出的價(jià)格最高應(yīng)該是16000元/平方米。”楊輝告訴記者。

記者了解到，由于目前梅溪湖板塊尚處于開發(fā)階段，整個(gè)板塊可供出售的二手房有限，且在價(jià)格上與新房存在明顯的倒掛現(xiàn)象，更多購房者愿意選擇新房。貝殼找房顯示，梅溪湖板塊的中建梅溪湖壹號(hào)二手房均價(jià)為18520元/平方米，掛牌最高已達(dá)21023.6元/平方米。

這樣算下來，梅溪湖板塊的新房、二手房價(jià)格相差在5000元/平方米左右，倒掛明顯。在長沙其他區(qū)域，同樣存在新房二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從長沙多個(gè)地產(chǎn)中介處了解到，目前長沙二手房市場低迷，購房客戶主體為非長沙戶籍、在長沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內(nèi)的其他地市人員居多。

長沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，長沙本市戶籍購房者占比70.03%，本省其他市州購房者占比26.82%，外省購房者占比3.15%；首次置業(yè)者占比81.99%。

轉(zhuǎn)型中的代理商：拉外省投資客的路斷了

事實(shí)上，4年前長沙樓市也曾有過一段瘋狂上漲期。2016年長沙樓市開啟“牛市”，大量投資客進(jìn)入長沙，由于當(dāng)時(shí)還未限購，只要資金足夠，10套甚至100套都可以買。當(dāng)年6~9月，也是大量合肥投資客涌入長沙樓市的高峰期。

王巍正是這波投資客進(jìn)入長沙的推動(dòng)者之一。2016年王巍任職于湖南原動(dòng)力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，也是公司的大股東。“當(dāng)時(shí)我們公司跟很多項(xiàng)目都有合作，為了幫項(xiàng)目打開銷售渠道，江浙地區(qū)、深圳等地都去進(jìn)行過推廣，最后主要集中在了合肥投資客群體。”

為了將合肥投資客引入長沙，王巍先后多次到合肥出差。“我們承諾的是，如果他們（投資客）在長沙購買了房，那么對(duì)方往返車費(fèi)、食宿等費(fèi)用全部都由我們承擔(dān)。但如果沒有成交，則費(fèi)用由對(duì)方自理。”王巍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，就在2016年4月的一個(gè)月時(shí)間里，他們就先后從合肥組織了3批近300名投資者前往長沙購房，“基本上來了長沙的都有買房，多的能買3~4套。”

然而，原本寄希望于能“大掙”一筆的投資客，卻因當(dāng)年11月25日長沙出臺(tái)的“房七條”而折戟。“房七條”明確指出，要嚴(yán)查投機(jī)炒房，“嚴(yán)控‘雙外’（外省戶籍、外省工作）在長沙購房，引導(dǎo)提高‘雙外’購房者首付比例和貸款利率。”

進(jìn)入2017年，長沙不斷加碼調(diào)控政策。如2017年3月18日，長沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，政策劃定長沙六區(qū)和長沙縣（限長沙經(jīng)開區(qū)、星沙）為限制區(qū)域?qū)τ诜潜镜丶彝?，無房限購一套，已有住房的不得購買新房。

2017年5月20日，長沙市限購對(duì)象和限購范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，長沙市戶籍購房者也納入了限購范疇，在限購區(qū)域內(nèi)最多只能擁有兩套房，同時(shí)將二手房納入限購范圍，規(guī)定商品房拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年后才能交易。2017年9月23日，調(diào)控“套餐”再次全面升級(jí)，限制區(qū)域也擴(kuò)展為全市，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書3年后才能出售。

“當(dāng)時(shí)因?yàn)檫@一系列政策確實(shí)也套牢了很多人，我當(dāng)時(shí)帶過來的客戶，有的到現(xiàn)在都還因?yàn)槟梅慨a(chǎn)權(quán)時(shí)間不夠還被套著。”王巍告訴記者，當(dāng)然也有一些客戶因?yàn)閬淼介L沙后喜歡上了這座城市而留下來的。

正是因?yàn)殚L沙這一系列調(diào)控政策，拉外地購房者來長沙購房已不再有可能，作為渠道商的王巍在2018年后逐步對(duì)公司進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，“現(xiàn)在主要是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行收并購以及提供咨詢服務(wù)。”

據(jù)王巍介紹，前幾年像他們這樣的渠道公司在長沙有很多，后來受調(diào)控影響沒有了業(yè)務(wù)，只有轉(zhuǎn)型或關(guān)閉了。

受創(chuàng)的本地炒房客：“辦不了證，也不敢賣”

長沙嚴(yán)厲的調(diào)控政策不僅套牢了外地炒房客，同時(shí)也重創(chuàng)了本地投資者，張?。ɑ┍闶瞧渲兄?。

張健是湖南某商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理，由于多年的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)周邊區(qū)域未來發(fā)展前景的認(rèn)可，2017年9月初，張健與朋友以均價(jià)5800元/平方米的價(jià)格，購買了位于長沙市雨花區(qū)一住宅項(xiàng)目新里程大廈21、22整體兩層樓，共20余套房源、2000多平方米，兩人共出資達(dá)1200余萬元。

“當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)給了一部分定金，并且也跟開發(fā)商約好在9月底給完首付款就進(jìn)行網(wǎng)簽備案。”然而就在離最后約定時(shí)間只剩一周時(shí)，長沙市住建局出臺(tái)的樓市調(diào)控新政打了張健一個(gè)措手不及。

“我清清楚楚地記得就是在2017年9月23日，長沙出臺(tái)了一項(xiàng)新政策，規(guī)定首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購買第二套房，而且禁止以企業(yè)名義進(jìn)行購買。”張健回憶稱，當(dāng)時(shí)自己本來就是以每平方米低于市場售價(jià)300多元購買的，只要網(wǎng)簽后一倒手，這批投資房源就可以至少獲利60萬元。然而這次調(diào)控政策是當(dāng)天出臺(tái)當(dāng)天執(zhí)行，讓他措手不及。“其他城市從政策從出臺(tái)到正式實(shí)施一般都會(huì)有幾天緩沖期，但長沙真的沒給我們留一點(diǎn)處理資產(chǎn)的時(shí)間。”

正因此，張健手中的20余套房源直到現(xiàn)在都還未能完成網(wǎng)簽，但他又不愿意以當(dāng)初所購價(jià)格進(jìn)行售賣。要知道經(jīng)過近三年的發(fā)展，項(xiàng)目周邊房價(jià)也有了較大漲幅。貝殼找房顯示，目前張健所買項(xiàng)目周邊二手房小區(qū)木蓮花苑、鑫天御景灣一期、天賜良園等均價(jià)已在10000元/平方米左右。距張健所買項(xiàng)目僅300米的木蓮花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室兩廳房源，單價(jià)為10010元/平方米，與張健當(dāng)時(shí)所購時(shí)的房價(jià)已有4000元/平方米的差價(jià)。

“要不然就以當(dāng)初開發(fā)商開盤價(jià)格賣掉，這肯定是虧的；又或者與購房者按照目前市場價(jià)格賣掉，但這其中風(fēng)險(xiǎn)太大了。”張健告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)闆]有完成網(wǎng)簽，這些房子在法律層面上實(shí)際上還是屬于開發(fā)商的，購房者所簽合同就是與開發(fā)商簽訂的。但如果以市場價(jià)銷售給購房者，“就高出了房管局規(guī)定的新盤限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，購房者可以以此提起訴訟，到時(shí)候我們肯定會(huì)敗訴的。”

無奈之下，2018年張健跟合伙人商量后，將這些房源進(jìn)行了一番裝修，改造成了酒店和茶樓用以經(jīng)營。但對(duì)張健來說，自打當(dāng)初調(diào)控政策出來后就沒安心過。“現(xiàn)在我們什么證件都沒辦，只有跟開發(fā)商私下簽訂的協(xié)議，只希望開發(fā)商資金鏈一直正常，不要破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)我們就什么都沒有了。”

另一方面，張健也期盼著長沙的限購政策什么時(shí)候能夠放松，“就算只放松幾天也行，夠時(shí)間完成網(wǎng)簽備案也行呀。”

幸福的剛需購房者：買房壓力普遍不是很大

不斷升級(jí)的需求側(cè)調(diào)控成為長沙樓市的一大標(biāo)志，嚴(yán)格的限購、限售條件，也讓長沙成為一座讓投資客“繞著走”的城市。

為遏制房價(jià)過快上漲，恢復(fù)房地產(chǎn)市場秩序，長沙先后打響“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”，相繼出臺(tái)“3·18”“5·20”“9·23”系列調(diào)控政策和“6·25反炒房”九條措施，從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個(gè)方面打出樓市調(diào)控“組合拳”，全面堵塞投機(jī)炒房通道。

目前，長沙的限購和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購一套商品住宅；已婚以家庭為單位限購兩套，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套；外地戶口需連續(xù)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅方可限購一套。另外，居民限售4年，企業(yè)則限售5年。

嚴(yán)格的調(diào)控措施“逼死”了炒房客，但對(duì)于剛需人群來說則是好消息。

不過，日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在長沙實(shí)地走訪中了解到，市民對(duì)長沙的房價(jià)普遍感到壓力不大。

據(jù)國策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，長沙市住宅成交均價(jià)為9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均價(jià)穩(wěn)定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均價(jià)穩(wěn)定在11000元/平方米左右，上半年成交均價(jià)區(qū)間值在7902元~11224元/平方米。

在中國房價(jià)格行情網(wǎng)的今年7月全國城市房價(jià)（住宅）排行榜上，中部6個(gè)省會(huì)城市中，長沙以11656元/平方米的成交均價(jià)墊底，與武漢的成交均價(jià)相差超過7000元/平方米。

中房數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年6月70大中城市二手房銷售價(jià)格及價(jià)格指數(shù)則顯示，長沙二手房均價(jià)為10260元/平方米；而同為中部省會(huì)城市，武漢二手房均價(jià)已接近1.9萬元/平方米，合肥價(jià)1.5萬元/平方米，鄭州1.41萬元/平方米，南昌1.29萬元/平方米，均高于長沙。

據(jù)易居研究院《2019年全國50個(gè)典型城市房價(jià)收入比排名》，長沙房價(jià)收入比6.4，在全國處于墊底位置，是為數(shù)不多處于合理水平的城市之一。與長沙形成鮮明對(duì)比的是，深圳房價(jià)收入比超過35，位居內(nèi)地城市之首。這意味著，對(duì)于一個(gè)深圳的普通家庭來說，需要35年才能買得起一套房子；而對(duì)于長沙家庭而言，買套房子僅需不到7年時(shí)間。

此外，上周貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報(bào)告》顯示，新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7%；而2019年二手房成交均價(jià)11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅明顯跑贏房價(jià)。

“從整個(gè)城市來講，這也是長沙獨(dú)辟蹊徑提高城市核心競爭力的一個(gè)手段和辦法，確實(shí)在新政推出來后，長沙在國內(nèi)城市的競爭優(yōu)勢(shì)有了法門。”在湖南華辰商業(yè)運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理、長沙市湘經(jīng)聯(lián)協(xié)會(huì)會(huì)長易建國看來，這幾年長沙房價(jià)沒有什么大起大落，“幫助長沙留住、吸引了大批人才，為長沙后續(xù)發(fā)展積累了人才力量。”

長沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年末，長沙常住總?cè)丝?91.81萬人，比上年增長27.29萬人；同期中部城市如武漢人口增量為12.67萬人、合肥為9.6萬人、南昌為9.21萬人。相比之下，長沙的增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這幾個(gè)省會(huì)城市，其增長率甚至超過廣州、杭州等城市，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均排在全國省會(huì)城市前列。

2018年末，長沙常住總?cè)丝诒?017年又增長23.66萬人；2019年常住人口新增23.98萬人，排名中部6個(gè)省會(huì)城市第1位，全國第7位。綜合來看，從2016年至2019年的4年時(shí)間里，長沙新增常住人口達(dá)96.27萬人。

另據(jù)《2019基于京東大數(shù)據(jù)的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報(bào)告》，長沙遷入人口來源最多的城市是北京，其次是深圳、廣州、東莞以及湖南本省其他市州。

與之相對(duì)應(yīng)的，則是長沙強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。近日出爐的2020年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過萬億元城市增速排行榜第一名。這并非偶然，2019年全國有17個(gè)城市GDP過萬億元，長沙就曾以8.1%的GDP實(shí)際增速排名第一。

“人才的大規(guī)模流入，為長沙今后發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)提供了最大的支撐。”易建國表示，長沙能連續(xù)12年獲評(píng)“中國最具幸福感城市”與其低房價(jià)不無關(guān)系，特別是疫情后長沙經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)也跟這有一定關(guān)系。“調(diào)控嚴(yán)、房價(jià)較低，大家有錢才會(huì)愿意用到消費(fèi)上，保持了一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡。”

長沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90~144平方米戶型供應(yīng)占比79.93%，成交占比76.86%；在購房者特征上，首次置業(yè)者占比81.82%，二次置業(yè)者占比17.37%，20~59歲占比94.19%，購房者仍以本市中青年首次置業(yè)者為主。

限地價(jià)、限房價(jià)、限利潤讓中小房企生存越發(fā)困難。

湖南高信集團(tuán)是一家在長沙有著20余年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)，曾先后在長沙開發(fā)了高信·向日葵、燕山豪苑、乾源國際廣場等多個(gè)項(xiàng)目，董事長劉興躍是長沙首批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家之一。

然而隨著樓市調(diào)控的收緊，高信集團(tuán)已連續(xù)幾年未曾新拿地塊，目前主要精力放在對(duì)之前項(xiàng)目的收尾工作。“8%的利潤率對(duì)我們中小型開發(fā)企業(yè)來說壓力太大，而且也需要極強(qiáng)的資金鏈，再加上近年來外來開發(fā)企業(yè)的入駐更是加大了市場競爭，我們的生存更是困難了。”

劉興躍所說的8%的利潤率，是2017年11月30日長沙市發(fā)改委出臺(tái)的《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》，該辦法提出限價(jià)商品住房價(jià)格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%至8%；2019年12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理，明確商品住房價(jià)格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，其中平均利潤率規(guī)定在6%到8%之間。

“在一線城市，每平方米至少利潤在10000元以上；但在長沙，每平方米利潤可能也就1000多元，有10多倍的差距。”劉興躍坦言，目前長沙本土中小型房企已經(jīng)很少有報(bào)名參與土地拍賣的情況了。

“基本都是外來開發(fā)商、長沙當(dāng)?shù)貒蠡蜓肫筮@些有足夠資金的企業(yè)在新拿土地，本土中小企業(yè)都在做存量，或者謀轉(zhuǎn)型。”劉興躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前高信集團(tuán)也正謀求向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，“完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)是不可能的。”

“事實(shí)上，長沙的這一系列政策對(duì)開發(fā)企業(yè)來說有利也有弊。無論是對(duì)國內(nèi)TOP30房企還是省內(nèi)優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，在剛開始的時(shí)候都是懵的。但是在經(jīng)過3~5個(gè)月的磨合期后，長沙的調(diào)控體系還是有章可循的，既維護(hù)了政府的基本利益，又維護(hù)了開發(fā)商的基本利潤，還保障了剛需購房者和剛改購房者的需求，控制了炒房可能。”易建國表示，8%的利潤雖然不能讓開發(fā)商大富大貴，一個(gè)項(xiàng)目就吃成一個(gè)胖子，但讓開發(fā)商在長沙做住宅地產(chǎn)能有穩(wěn)健收益。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，長沙內(nèi)五區(qū)銷售額TOP20大部分為品牌房企。如綠地控股以46.34億元的佳績登頂長沙市內(nèi)五區(qū)銷售額榜單，保利發(fā)展以33.63萬平方米的成績獲得長沙市內(nèi)五區(qū)銷售面積冠軍。今年前7月長沙市內(nèi)五區(qū)TOP20房企實(shí)現(xiàn)總銷售額431.71億元，同比增加3.9%；TOP20房企市場份額為59%。

井噴的公寓市場：去化周期40個(gè)月

針對(duì)日益從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策，在住宅利潤收縮、投資受限的情況下，不限購、不限售的公寓產(chǎn)品則呈井噴式發(fā)展。

長沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬平方米，預(yù)計(jì)未來三年的規(guī)模將遠(yuǎn)超此前十年，堪比一線城市的規(guī)模體量。

此外，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，2017年10月，長沙商業(yè)公寓去化周期為11.65個(gè)月；2018年底，長沙商業(yè)公寓庫存量為123萬平方米，去化周期需要17.77個(gè)月；到2019年底則快速飆升到231萬平方米，去化周期達(dá)20個(gè)月；而最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，長沙市公寓整體存量已為316.2萬平方米，年度供銷比達(dá)2.28，去化周期再創(chuàng)新高，達(dá)40.84個(gè)月。

其中庫存量最高的雨花區(qū)、岳麓區(qū)庫存面積均超過百萬平方米，分別為100.2萬平方米、102.9萬平方米，雨花區(qū)去化周期更是達(dá)到了42.06個(gè)月。

事實(shí)上，長沙商業(yè)公寓庫存經(jīng)歷了一個(gè)較快積累過程。2011年3月4日，長沙市首次對(duì)住宅進(jìn)行限購，一些住宅項(xiàng)目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項(xiàng)目接踵而至，城市綜合體等風(fēng)光無限。

2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購，商辦項(xiàng)目幾乎啞火；直到2017年后，長沙市對(duì)住宅再度實(shí)施限購且不斷升級(jí)，公寓產(chǎn)品再次被投資者熱捧，供應(yīng)井噴，尤以岳麓區(qū)、雨花區(qū)為甚。

據(jù)長沙市新峰地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2019年，岳麓區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達(dá)42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動(dòng)岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長了76% 。

談到長沙市不斷高企的公寓產(chǎn)品的供應(yīng)來源，湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞表示，“一方面，近幾年長沙純住宅用地供應(yīng)量僅占整體供應(yīng)的不到20%，且大部分土地出讓要求商業(yè)配比不少于30%，今年上半年長沙出讓土地共33宗，其中19宗為商住用地，純商用地9宗，純住宅用地僅5宗；另一方面，由于限購政策的影響，利潤受限，相比于寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價(jià)、更容易變現(xiàn) ，自然吸引了無數(shù)房企前赴后繼地投身公寓市場。”

不過陳世霞預(yù)測，隨著越來越多項(xiàng)目入市，長沙公寓市場供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大，供需矛盾也將進(jìn)一步激化。

值得注意的是，盡管目前長沙公寓庫存高企，但相比住宅限價(jià)后漲幅放緩的情況，包括芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)在內(nèi)的長沙內(nèi)五區(qū)的商務(wù)公寓價(jià)格則快速攀升，甚至出現(xiàn)了新建商品住宅與公寓價(jià)格倒掛現(xiàn)象。近三年，商務(wù)公寓與新建商品住宅的成交均價(jià)比一度從1.09擴(kuò)大至最高時(shí)的1.32。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在開福區(qū)實(shí)地走訪時(shí)了解到，位于長沙市開福區(qū)湘江邊網(wǎng)紅大盤北辰三角洲，住宅毛坯均價(jià)在2019年底為12500元/平方米，如按照長沙市精裝2500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，其精裝房均價(jià)在14000元/平方米左右。但其精裝公寓目前卻賣到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓產(chǎn)品毛坯均價(jià)更是達(dá)到18000元/平方米。

“今年以來，面對(duì)商業(yè)公寓的高庫存，一些項(xiàng)目為快速回籠資金，開始選擇打折銷售‘以價(jià)換量’，從而也讓住宅、公寓成交均價(jià)比從2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陳世霞表示，在住宅限價(jià)的背景下，長沙商務(wù)公寓價(jià)格一路躥高，而后期隨著供應(yīng)量的激增，公寓價(jià)格預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步下跌。

如何解決當(dāng)下公寓庫存高企的狀態(tài)？陳世霞認(rèn)為，除了需要企業(yè)從產(chǎn)品的硬件、軟件進(jìn)行創(chuàng)新外，也需要政府、開發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)化、區(qū)分，“可適當(dāng)加大對(duì)純住宅用地的供應(yīng)量，減少商業(yè)配比等”。

長沙市住建局在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，長沙始終保持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，精準(zhǔn)落實(shí)長效機(jī)制方案，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)實(shí)施限售、限企和差別化信貸、稅收調(diào)控政策，根據(jù)市場變化擇機(jī)選用長效機(jī)制政策工具進(jìn)行調(diào)控，第一時(shí)間平衡供求關(guān)系、解決風(fēng)險(xiǎn)問題。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉強(qiáng)、楊輝、張健均為化名）