每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬

8月底，西安市住建局發(fā)布的《西安市商品房銷售信息公示管理規(guī)定（征求意見稿）》（以下簡稱《規(guī)定》意見稿），應(yīng)該是摸到了近些年西安樓市亂象的命門。

從樣板間標(biāo)準(zhǔn)到精裝修品牌，從不得承諾學(xué)區(qū)到必須公布戶型不利信息，這次住建局發(fā)布的《規(guī)定》意見稿，幾乎覆蓋了最近幾年西安房地產(chǎn)維權(quán)最多的幾個(gè)領(lǐng)域，教育，裝修，虛假宣傳……當(dāng)然，這些也都是房企銷售中野路子最多的領(lǐng)域。

舉個(gè)例子， 1.5m的床放樣板間綽綽有余，為啥放自己的新房就那么擁擠？

這都是套路！

若《規(guī)定》能將這些問題解決，西安樓市估計(jì)能少一半以上的維權(quán)——監(jiān)管部門省心，老百姓也開心。

畢竟百姓買房的訴求很簡單，“別讓我存款+杠桿，還買個(gè)有問題的房子”，誰都受不了。

房企無權(quán)承諾教育配套

《規(guī)定》意見稿出爐后，很多自媒體轉(zhuǎn)發(fā)全文，但用了“房企無權(quán)承諾教育配套資源”作標(biāo)題，可見這條規(guī)定的分量。

原文說，商品房相對應(yīng)的學(xué)區(qū)或?qū)W校，應(yīng)以教育主管部門制定的當(dāng)年入學(xué)政策為準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律無權(quán)承諾。

但實(shí)際上，過去不少房企打著能上名校的旗子，包裝項(xiàng)目，抬高房價(jià)，最終卻無法兌現(xiàn)。

購房者在教育配套方面，吃過的虧太多了。

比如從去年年底開始，某樓盤的不少業(yè)主就開始多方投訴，言稱購房時(shí)開發(fā)商承諾的“高新頂級教育資源”無法兌現(xiàn)。一直到今年3月，共有超過160條相關(guān)投訴涌入西安市商品房銷售行為誠信信息平臺，投訴其開發(fā)商“虛假宣傳”。

這還不算在地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上的投訴。

圖片來源〡每經(jīng)記者 包晶晶 攝（圖文無關(guān)）

但開發(fā)商方面回復(fù)說，“關(guān)于教育配套，我公司在官方宣傳中，未做教育配套是‘高新系列’的承諾，我公司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》亦無關(guān)于教育配套的承諾。學(xué)區(qū)劃分應(yīng)以教育部門規(guī)劃為準(zhǔn)。”

到底孰真孰假，雙方各執(zhí)一詞。

但維權(quán)本身，無論對購房者還是開發(fā)商，甚至是需要調(diào)查事實(shí)的監(jiān)管部門來說，都是巨大的消耗。

一家開發(fā)商給購房者承諾教育資源，本身就是巨大的諷刺。

事實(shí)上，去年9月，西安市房管局、教育局、工商局就曾聯(lián)合發(fā)文，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學(xué)就學(xué)等事項(xiàng)的承諾，購房人所購商品房相對應(yīng)的學(xué)區(qū)或?qū)W校，應(yīng)以教育主管部門制定的當(dāng)年入學(xué)政策為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律無權(quán)承諾。

今年政府部門再次發(fā)文，或許問題還未根除。比如西安市住建局就發(fā)現(xiàn)一個(gè)名為“歐亞風(fēng)景”（推廣名：3號LOFT）商品房項(xiàng)目，就存在“在廣告宣傳中將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)”的違規(guī)行為，最后被暫停網(wǎng)簽。

所以最根本的，還是保證教育公平，徹底斷了開發(fā)商從中尋租的可能。近一年西安在教育資源的投入上力度空前，正是在朝這個(gè)方向發(fā)展。 

標(biāo)明精裝修材料具體品牌、型號

另一個(gè)被購房者集中投訴的領(lǐng)域在房屋質(zhì)量，特別是精裝房的裝修質(zhì)量。

2018年12月28日，西安市人民政府辦公廳下發(fā)《西安市推進(jìn)新建住宅全裝修工作實(shí)施意見》，明確要求自2019年1月1日起，在全市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅推行全裝修成品交房。

很多開發(fā)商為了追求高附加值，大部分變“全裝修”為“精裝修”，備案價(jià)提高，其中可操作的空間就比較大了。

比如，有的開發(fā)商在售房時(shí)給購房者承諾，未來的裝修標(biāo)準(zhǔn)每平米將不低于2000元，而實(shí)際交付后，裝修質(zhì)量慘不忍睹，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)只有600元/平米。

開發(fā)商除了整改裝修質(zhì)量問題，可不會退還裝修差價(jià)，這也就給了部分房企從中獲利的空間。

圖片來源〡每日經(jīng)濟(jì)新聞 賀娟娟 攝（圖文無關(guān)）

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）此前關(guān)于這類投訴的報(bào)道可不在少數(shù)。

聰明的開發(fā)商早就不讓置業(yè)顧問承諾裝標(biāo)價(jià)格了，具體多錢，自行判斷，總之就是“精裝修交付”。

除此之外，樣板間安裝的抽油煙機(jī)、凈水器、水管五金……展示的是一種品牌，交付時(shí)變成另一種品牌的現(xiàn)象，也是屢見不鮮。

因?yàn)楹贤瑢懨鳎?ldquo;或同類品牌”，購房者只能吃啞巴虧。

還有幾乎是行業(yè)皆知的潛規(guī)則，樣板間的家具比實(shí)際家具要小一號。10平米的小書房擺張床在樣板間看起來剛剛好，到實(shí)際收房入住，可就不是那么回事了。

此類手段不勝枚舉，卻都是開發(fā)商銷售時(shí)的套路。

這次的《規(guī)定》意見稿，恰恰是要拆解套路，堵死玩“花活”的門路。

比如，要求全裝修商品房項(xiàng)目，應(yīng)公示全裝修內(nèi)容、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)及交付要求（包括主要裝飾裝修材料的名稱、品牌、規(guī)格、型號等，提供室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級及安裝標(biāo)準(zhǔn)等），并設(shè)置專門區(qū)域用于展示主要建筑材料及設(shè)施設(shè)備。

比如，設(shè)置樣板房的，應(yīng)在計(jì)劃售樓現(xiàn)場或預(yù)（現(xiàn)）售樓盤內(nèi)（即實(shí)體樓內(nèi)）建造驗(yàn)收合格的交付樣板房。房屋實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與樣板房的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)保持一致。交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的，樣板房內(nèi)原則上不得擺放家具、家電等非交付范圍的設(shè)施設(shè)備，確需擺放的應(yīng)標(biāo)注尺寸大小，并在顯著位置明示非交房標(biāo)準(zhǔn)；交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的，樣板房應(yīng)以毛坯形式展現(xiàn)。

如能嚴(yán)格執(zhí)行，購房者省心不說，給未來監(jiān)管也能排掉不少“雷”。 

公示所有駐場銷售人員的照片、姓名

前述問題開發(fā)商若有意鉆空子，還就真不能說開發(fā)商虛假宣傳。

但如果從銷售開始，把所有的房屋細(xì)節(jié)都公示到明面上，只要購房者收房后發(fā)現(xiàn)與公示不一致，就可以要求整改或賠償，那還有多少開發(fā)商敢冒險(xiǎn)？

這次《規(guī)定》意見稿的一大亮點(diǎn)就在于事無巨細(xì)，除了上述所提到的大方向要求，文件中甚至還規(guī)定了：

銷售場所展示的戶型圖（模型）、沙盤模型、區(qū)位示意圖等，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和尺寸比例（標(biāo)注比例尺）制作，不得采取夸大有利因素或縮小、弱化、隱瞞不利因素等方式制作與規(guī)劃設(shè)計(jì)或?qū)嶋H不相符的圖標(biāo)、模型。

紅線內(nèi)外所有不利信息。

現(xiàn)場要公示：商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱和監(jiān)管賬號；所有駐場銷售人員的照片、姓名等。

如果以后開發(fā)商在面對購房者維權(quán)時(shí)，推諉是“銷售人員個(gè)人行為”或者“沙盤僅供參考”，那《規(guī)定》出臺后，就說不過去了。

為了保證執(zhí)行有效，文件中還要求，各區(qū)、縣住建局及各開發(fā)區(qū)住建管理部門應(yīng)在開盤前對各項(xiàng)目信息公示情況進(jìn)行檢查，并留存沙盤、樣板房等影像資料。對不符合公示要求的企業(yè)，要指導(dǎo)其限期整改；拒不整改的，暫停其使用商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)并納入企業(yè)信用檔案。

留存影像資料，意思是提前保留證據(jù)。

 

圖片來源〡每經(jīng)記者 任鋼 攝 （圖文無關(guān)）

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴粉巷財(cái)經(jīng)，交房的時(shí)候，一出現(xiàn)虛假宣傳的問題，開發(fā)商往往會踢皮球不承認(rèn)，說和他們無關(guān)。而現(xiàn)場公示這些駐場銷售的信息實(shí)際上很明確地告知大家，他們是代表著開發(fā)商進(jìn)行銷售，他們的言行代表著開發(fā)商。購房人在買房的時(shí)候也可以通過對這些公示的銷售人員的取證，來實(shí)現(xiàn)對開發(fā)商的取證。

王玉臣認(rèn)為，《規(guī)定》意見稿密切關(guān)注了現(xiàn)在最常見的一些糾紛，對這些糾紛背后的問題進(jìn)行了羅列和約束，讓開發(fā)商可以鉆的漏洞越來越少。如果最終能夠切實(shí)實(shí)施、嚴(yán)格執(zhí)行，將大大降低西安的商品房糾紛。

當(dāng)然，話說回來，這份文件能事無巨細(xì)，也是監(jiān)管部門多年執(zhí)法工作的總結(jié)，購房者踩得坑多，監(jiān)管部門到處解決爭端也耗時(shí)耗力，很多時(shí)候還需公安、城管、信訪等多部門聯(lián)動，對公務(wù)資源也是消耗。

期望《規(guī)定》早日落地，也希望西安購房者再無維權(quán)。 

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本文來自一言不合就爆料的粉巷財(cái)經(jīng)，歡迎關(guān)注！

 

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)