每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

開(kāi)發(fā)商欠費(fèi)被執(zhí)行，買(mǎi)了十多年的豪宅要被法拍？是的，這次的房主還是巨星成龍。

近日，一則北京市第二中級(jí)人民法院裁判文書(shū)透露了成龍兩套豪宅即將被法拍的尷尬處境。

這2套將于9月28日開(kāi)始拍賣(mài)的豪宅，位于北京二環(huán)路內(nèi)東直門(mén)大街NAGA上院2號(hào)樓1001室、1002室。瀚海法拍網(wǎng)顯示，“NAGA上院99席專(zhuān)為鼎級(jí)人士打造的高檔住宅，開(kāi)發(fā)商抱著‘為一群好朋友，找一群好鄰居’的理念蓋房，最小面積300平方米，最大面積600平方米。”

房屋的主人是成龍，為何又因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠債被拍賣(mài)？

成龍大哥躺槍了 購(gòu)房13年未辦房產(chǎn)證

據(jù)查，由于該房產(chǎn)目前依然在開(kāi)發(fā)商名下，而開(kāi)發(fā)商御嘉置地有限公司（下稱(chēng)御嘉置地）涉及債務(wù)糾紛，“成龍的豪宅”也成為被處置的資產(chǎn)之一。

法院公開(kāi)資料顯示，NAGA上院為御嘉置地開(kāi)發(fā)，2006年4月，成龍（陳港生）通過(guò)旗下公司中泰國(guó)際集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)中泰成龍）以總價(jià)人民幣3360萬(wàn)元購(gòu)入兩套房產(chǎn)。其中，1300萬(wàn)元為購(gòu)房款，2060萬(wàn)元為陳港生以經(jīng)紀(jì)公司“JACKIE&WILLIE”授權(quán)其參與御嘉置地NAGA上院代言的費(fèi)用折抵。

隨后，這兩套房屋一直由成龍及家人居住使用，并有林鳳嬌、陳祖明等居住期間繳納水、電、煤氣等物業(yè)費(fèi)用為證。但因種種理由，十余年來(lái)中泰成龍公司并未辦理正常手續(xù)。

如今御嘉置地名下東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)NAGA上院的部分房產(chǎn)及車(chē)位因債務(wù)糾紛被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，成龍這兩套房屋恰好在查封范圍內(nèi)。

2019年，成龍旗下公司中泰成龍國(guó)際集團(tuán)有限公司向北京市第二中級(jí)人民法院提起訴訟，要求停止對(duì)兩套房產(chǎn)及車(chē)位的強(qiáng)制執(zhí)行。之后，北京市第二中級(jí)人民法院判決停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

2020年6月，因開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛，天鴻控股不服北京市第二中級(jí)人民法院的一審判決，向北京市高級(jí)人民法院提起訴訟，要求撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請(qǐng)求。

北京市高院認(rèn)為，“中泰成龍公司對(duì)于未能及時(shí)辦理位于北京市東城區(qū)東直門(mén)內(nèi)大街9號(hào)院2號(hào)樓1001和1002號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）的產(chǎn)權(quán)證存在過(guò)錯(cuò)，且根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，中泰成龍公司作為未在境內(nèi)設(shè)置分支機(jī)構(gòu)的境外企業(yè)不得在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，其無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。”

此外，“根據(jù)陳港生自行提交的證據(jù)，涉案房屋系交由陳港生個(gè)人，無(wú)證據(jù)證明中泰成龍公司已占有涉案房屋。中泰成龍公司不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件的任何一項(xiàng)，同時(shí)，中泰成龍公司亦不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，故不應(yīng)停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。”

至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍賣(mài)房產(chǎn)，比例高達(dá)20%。

律師支招避免法拍房踩坑

成龍的豪宅能買(mǎi)嗎？這樣的法拍房能撿漏嗎？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者：“法拍房往往比正常房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格要低不少，甚至起拍價(jià)往往是正常價(jià)格的80%左右，所以有一些購(gòu)房者比較偏愛(ài)這種房子，但是其中的風(fēng)險(xiǎn)也比一般房產(chǎn)要高不少。”

王玉臣律師細(xì)數(shù)了法拍房六大坑：

1.房產(chǎn)的占有使用等存在問(wèn)題，比如雖然通過(guò)競(jìng)拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買(mǎi)了房子卻無(wú)法實(shí)際使用。

2.房屋產(chǎn)權(quán)可能有問(wèn)題。有一些執(zhí)行拍賣(mài)，為了盡快變現(xiàn)，可能不會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查或要求，對(duì)于產(chǎn)權(quán)本身有問(wèn)題的房子，拿到以后可能會(huì)面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.對(duì)于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實(shí)施的，可能會(huì)有協(xié)同不一致問(wèn)題，拍賣(mài)后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

4.房屋可能拖欠大量稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)、使用過(guò)程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)等，產(chǎn)生新的麻煩和成本。

5.房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)可能有問(wèn)題。如果沒(méi)有提前看房，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，將來(lái)交房后會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩。

6.房子上可能掛有戶口無(wú)法遷出。有不少房子是掛了戶口的，現(xiàn)在咱們國(guó)家對(duì)戶口強(qiáng)制遷出方面是有法律空缺的，一些人買(mǎi)了法拍房戶口沒(méi)法遷出，后面打官司也很難牽走。對(duì)于屬于學(xué)區(qū)房的，更要注意。

購(gòu)買(mǎi)法拍房一定要注意什么？

王律師解釋?zhuān)紫?，一定要?duì)掛牌的房產(chǎn)信息認(rèn)真仔細(xì)查看，千萬(wàn)不要只關(guān)注位置和房?jī)r(jià)，做到每一個(gè)字都要認(rèn)真看。

其次，要和負(fù)責(zé)拍賣(mài)的法官和人員充分溝通，盡可能多地了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí)一下。

第三，一定要現(xiàn)場(chǎng)查看，看房子的現(xiàn)狀，看周邊的物業(yè)情況，看房屋的是否存在質(zhì)量問(wèn)題，看房子是否有人居住，看是否是兇宅等等。同時(shí)，務(wù)必關(guān)注房屋的使用繳費(fèi)等問(wèn)題，比如找物業(yè)公司核實(shí)暖氣水電費(fèi)等交納情況。

第四，要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)該房屋是否有戶口，再考慮是否繼續(xù)參與競(jìng)拍。有一些學(xué)區(qū)房是和戶口有密切關(guān)系的，而且如果買(mǎi)房是為了投資，那么有無(wú)遺留戶口在價(jià)格上有不小的差別。

最后，保險(xiǎn)起見(jiàn)，參與競(jìng)買(mǎi)錢(qián)可以通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)檢索原房主的相關(guān)裁判文書(shū)和執(zhí)行信息，確認(rèn)該房屋有無(wú)其他糾紛等。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)