每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

房地產行業(yè)下行周期中，物業(yè)管理行業(yè)因為具備良好的現金流和抗風險能力，越來越受到資本市場的青睞，上市熱潮也給物業(yè)企業(yè)帶來了很多積極的變化。

《每日經濟新聞》記者觀察到，物業(yè)服務企業(yè)在住區(qū)服務之外，拓展了公共服務、商企服務等賽道?；诖耍聵I(yè)務領域的成長性以及資本市場對此的態(tài)度值得行業(yè)進行深入探討。

物業(yè)服務是一個賺“慢錢”的領域，過去很長一段時間，跑馬圈地或許是規(guī)模擴張的最優(yōu)選，但帶來的結果可能是服務水平“良莠不齊”導致毛利率、凈利率的下降。因此，在經歷過草莽生長之后，無論是龍頭企業(yè)抑或是中小物企，“服務質量”、“服務差異化”是當下的必修課題。

9月1日，每日經濟新聞主辦的“金九迎十”房地產線上論壇的首場沙龍——物業(yè)資本論正式開啟。碧桂園服務首席財務官黃鵬、保利物業(yè)公共服務中心副總經理韓春、時代鄰里首席信息官孫澤淇、雅生活品質運營部總經理肖連杰、旭輝永升服務發(fā)展部總經理肖文鳳、上坤物業(yè)總經理周錦揚和中指院物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟等，以線上視頻直播的方式出席，就物業(yè)資本的道與術以及物業(yè)企業(yè)在非住宅領域、增值服務和智能化建設的發(fā)力方向展開一場深度對話。

穩(wěn)定現金流和輕資產運營最為資本看重

牛曉娟：2020年以來，受疫情影響，金融行業(yè)低迷，整個物業(yè)服務企業(yè)的表現成為資本市場一道亮麗風景線。

孫澤淇：物業(yè)股近年來確實特別受資本市場的關注和青睞，物業(yè)行業(yè)正在迎來它非常好的發(fā)展黃金時期。我認為資本主要看重的是物業(yè)輕資產的管理運營模式，以及未來行業(yè)發(fā)展所帶來的潛在優(yōu)勢。

首先是業(yè)務方面，物業(yè)管理的輕資產運營模式特性，使得它本身的發(fā)展更具穩(wěn)定性。物業(yè)公司的主要收入來源是物業(yè)費，尤其是在經濟下行時期，相對而言，物業(yè)費收繳的穩(wěn)定性及可預見性會更強。同時，由于本次新冠肺炎疫情的影響，物業(yè)服務企業(yè)在防疫工作中發(fā)揮了中堅作用，很多業(yè)主都主動預繳物業(yè)費。

除基礎物業(yè)服務之外，物業(yè)企業(yè)所衍生出的社區(qū)增值服務也擁有巨大的發(fā)展空間及相對穩(wěn)定的客戶。這都使得物業(yè)企業(yè)進一步受到了資本市場以及投資者的青睞。

其次是物業(yè)企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。行業(yè)政策持續(xù)地給予了物業(yè)行業(yè)更大的扶持，也給我們企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。同時，由于物業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，物企眾多且良莠不齊，行業(yè)整合及資源重置機遇巨大，給予了資本市場以及投資者非常大的想象空間。

肖連杰：首先，物業(yè)行業(yè)有非常穩(wěn)定的現金流，這是資本市場最看重的。實際上，這也是整個物業(yè)行業(yè)的優(yōu)勢，即穩(wěn)定的現金流。穩(wěn)定的現金流來源于穩(wěn)定的物業(yè)費收入，特別是在疫情期間，各個企業(yè)、各個行業(yè)都有這方面的經濟壓力，而在這一過程中物業(yè)行業(yè)現金流的穩(wěn)定性就凸顯出了。

第二，以雅生活為例，現在有將近5億多平方米管理規(guī)模，對應很大的客戶基數，增值服務的空間也非常巨大。雅生活可以針對大基數的客戶，不斷地做相應的增值服務，這是盈利能力。

第三，上市物業(yè)公司持續(xù)的收并購也是資本市場比較看重的地方。雅生活就通過近兩年做了很多收并購的成功案例，特別是中民物業(yè)的收購，讓雅生活從一個單業(yè)態(tài)的競爭進入了全業(yè)態(tài)的競爭，讓企業(yè)更有內生力。

第四，物業(yè)企業(yè)具有較強內生力，這個內生力是產品研發(fā)的能力?，F在雅生活就在逐步輸出服務產品，如住宅服務產品、公建服務產品等，還在今年提出一個新的服務理念即城市服務，這也給予資本市場更大的想象空間。

肖文鳳：第一，物業(yè)管理行業(yè)受政策影響比較小，是抗周期性行業(yè)；第二，它有穩(wěn)定的現金流，尤其是疫情期間，品質物業(yè)管理公司的發(fā)展，無論是發(fā)展還是增長優(yōu)勢上都有更充分的體現。

第三，物業(yè)行業(yè)在中國的發(fā)展不足40年，資本市場上對這個行業(yè)的關注剛開始，這也是其被熱捧的原因；第四，絕大多數物業(yè)管理公司，背后都依托著地產品牌開發(fā)商。頭部地產開發(fā)商確定性還是比較高的，水漲船高下，也給物業(yè)公司帶來了更多確定性的增長預期。

第五，早期的一些物業(yè)管理公司都聚焦于住宅、辦公。但從目前的業(yè)務拓展來說，已經延展到資產管理甚至是城市服務以及美好生活的服務。這樣來看，這是一個方興未艾的行業(yè)。

綜上，物業(yè)股受到資本市場的熱捧，我認為還是會持續(xù)一個階段。但花無百日紅，估值或者利潤最終還是會趨向于合理，市場最終還是會趨向于理性。目前，物業(yè)板塊的上市公司樣本量還是比較少，隨著上市公司越來越多，樣本量越來越多，也一定會出現強者恒強、板塊分化的情況。我個人樂觀一點認為的話，物業(yè)股被熱捧的時間還有3～5年，理性一點認為的話也就1～2年。

周錦揚：我覺得雖然整個物業(yè)行業(yè)目前被資本市場看到，但應該更加理性地看待物業(yè)企業(yè)上市的行為。資本看重物業(yè)市場的特征無外乎幾個方面，一是，大家都談到的物業(yè)公司收入相對比較穩(wěn)定；二是，物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展性相對來說比較長久，可以源源不斷地為客戶提供一些內生性服務；三是，物業(yè)公司的管理范圍已不單單涉及住宅、非住宅，還包括城市運營；四是，在資本市場的熱捧下，有些消費升級、智能化、社區(qū)養(yǎng)老等都不斷涌入物業(yè)管理企業(yè)。今年年初的疫情，把社會對物業(yè)公司的認可度進一步提高。所以我覺得，未來物業(yè)公司上市還是比較可期。

牛曉娟：確實現在物業(yè)行業(yè)是一個既能立足當下，又有無限想象空間的行業(yè)。我們也判斷，現在資本市場還處于一個方興未艾的階段，投資者對物業(yè)企業(yè)的這種認識將逐步清晰，興趣也會愈加深厚。

智能化建設成為整個物業(yè)行業(yè)基礎

黃鵬：智能化主要解決三個問題，我們在兩個方面做得好一點，有一方面還要發(fā)力。三個問題分別是管理數字化、增值服務數字化以及向外賦能。

所謂管理數字化一個是管理層面，一個是作業(yè)層面。整個智能化是數字化的一部分，所有的管理都要變成數字化。智能工具無非是使得采集信息、決策信息比較標準化，比如說內部的維修、搶單制度；結算方面是自動化的系統(tǒng)，自動開票、自動交易等。對于安防方面的監(jiān)控可以做到24小時無死角覆蓋，并且用AI賦能，跟蹤一些事件、一些人、一些車輛，實現內部聯網報警這樣的調度功能。對于電梯、消防設施等，通過傳感器遠程把全國所有的設備匯集到一個中央系統(tǒng)，通過系統(tǒng)可以自動報警，或者進行一鍵檢查，來實現對于管理效率的提升。

人的管理半徑大了，人均產值就大了，創(chuàng)造的價值也會更大。在管理上要更扁平化，使管理的邊界、天花板提升，就必須要用管理標準化、數字化等手段，各種業(yè)務之間要減少煙囪式協作，多一些打通、自動化、共享，這是管理數字化。增值服務的數字化方面我們還需要繼續(xù)努力。

韓春：可以從三個方面來看，一是，智慧化工具的投入和使用可以實現過程管控、集成管控、精確管控等，能夠幫助企業(yè)降本增效，同時可以大幅度提升服務管理質量。比如說在疫情期間，保利物業(yè)服務的板塊在智能街道開始采用無人機消殺，避免傳統(tǒng)人工帶來的風險，同時也實現項目增效。未來越來越多的智能產品也必將輔助于智慧化，實現管理工具的升級，帶來整個服務方式的改變。

二是，服務方式的創(chuàng)新。在傳統(tǒng)物業(yè)服務上，智慧化突破打破了原有面對面式的服務，現在通過物聯網、大數據、線上服務、云服務等都可以有效地提高居民的服務體驗，改善服務缺陷，促進物業(yè)和客戶之間的溝通。在保利物業(yè)公共服務智慧化建設的過程中，我們致力于打造一個覆蓋全業(yè)態(tài)的數據統(tǒng)一、業(yè)務流程統(tǒng)一、管理統(tǒng)一的平臺，這個平臺溝通雙方的服務，通過指揮管理系統(tǒng)，實現一鍵呼叫，確保服務及時高效，真正實現居民生活的便利化。

三是，促進整個社會生態(tài)的重構。智慧化帶來的是跨行業(yè)、跨區(qū)域的融合，如果科技企業(yè)想要真正改造居民的衣食住行，就必須離開小家，去尋找社區(qū)甚至是城市的合作者。只有這樣，高質量的物業(yè)管理公司才會可靠，才能實現政府、科技企業(yè)、物業(yè)企業(yè)的聯動發(fā)展。從有專業(yè)的物業(yè)管理、智慧城市空間等，重新定義物業(yè)服務，進而重新構成整個社會生態(tài)。

牛曉娟：對內提升效率，對外延伸物業(yè)服務企業(yè)邊界，比如城市管理等，其實都需要智慧物業(yè)做基礎。

孫澤淇：時代鄰里是將整個智慧社區(qū)分作兩個方面進行建設，一是在家庭領域，二是在社區(qū)公共區(qū)域領域。在這兩個領域之間形成場景的互通，讓用戶無論是在家庭生活還是社區(qū)生活之間的場景能夠互相打通，得到最大的便利。

在家庭領域，我們自主研發(fā)了新的家庭網關，這個新的產品形態(tài)使我們重新定義了可視對講。因為可視對講是房地產企業(yè)標配給用戶的設備，我們把智能網關和智慧音箱、可視對講做了融合，這樣用戶可以直接用語音的方式和可視對講進行對話，并且把它作為家庭設備的網關，能夠控制家庭里各種各樣的智能化設備。然后再將一些物業(yè)場景和網關做深度結合、綁定，就可以在入戶的可視對講上進行呼叫電梯、開通進門權限等一系列操作。

我們認為，可視對講今后將可能成為家庭邊緣計算的核心設備，具備這么多生活功能的房屋，為什么不需要一個操作系統(tǒng)對它去進行控制？在這個過程中，地產企業(yè)和物業(yè)企業(yè)可以發(fā)揮自己前端以及長尾實施服務的能力，來為用戶實現預裝和長尾服務，對設備實時響應，這可能比互聯網的產品也具有優(yōu)勢。

在公共區(qū)域層面，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)一直面臨一個問題，即不同的社區(qū)有不同的系統(tǒng)在進行管理，一個社區(qū)里不同的專業(yè)設備又是不同的系統(tǒng)在進行管理。比如，一個社區(qū)里有停車場系統(tǒng)、攝像頭管理系統(tǒng)、人行道閘管理系統(tǒng)，如何在集團層面建立一個統(tǒng)一的管理平臺，能跨地域、跨項目對所有設備進行管理，并且是跨品牌地對社區(qū)的設備進行管理就很重要。

今年時代鄰里在著力踐行社區(qū)一體化管理平臺，這個一體化管理平臺是我們和阿里巴巴共同合作打造的，底層利用的就是阿里的物聯網平臺，所有社區(qū)硬件設備都和阿里的物聯網平臺進行交互，軟件平臺直接和阿里的IoT平臺進行交互。

牛曉娟：智能化建設是整個物業(yè)行業(yè)的基礎，它除了可以代替人工降低成本之外，也為我們物業(yè)的想象空間提供了基礎，否則的話物業(yè)行業(yè)依然是一個傳統(tǒng)服務行業(yè)。

周錦揚：對智慧社區(qū)這一塊我重點從兩個方面闡述，分為內部和外部。對內，今年疫情期間，內部管控模式發(fā)生了改變。智慧社區(qū)更多地是打破了一些傳統(tǒng)物業(yè)依賴于人的因素，比如不斷監(jiān)督、監(jiān)控、走現場等繁瑣事務進行管理。而通過智慧社區(qū)，我們采取了一些語音監(jiān)控、大數據等分析所有項目的運營情況，可以快速、及時、準確地對整個公司的運營情況、經營情況進行分析，提高了管理效率。

其次，是降本增效。比如通過無人值守停車場、無人巡邏機、掃地機等可以快速把現場所有問題梳理出來，使其得到解決，提高整個物業(yè)公司的管理效率。

對外，是對客戶服務模式的改變。疫情期間，因為不能見面，所以更多建立了線上交流的服務模式，很多原來需要面對面解決的問題，這一次基本得到快速解決。

還有就是客戶在增值服務上的選擇范圍不斷擴大，涉及的內容很豐富。比如，智慧服務平臺現在可以為客戶準確地提供一些專項服務。在做物業(yè)營收的同時，也搭建了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的溝通平臺，促進了社區(qū)新業(yè)態(tài)的開展，實現了物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

牛曉娟：確實，在后疫情時期，科技如何賦能物業(yè)服務，如何讓物業(yè)服務企業(yè)實現真正的降本增效，也是我們企業(yè)必須關注的一個點。智慧物業(yè)建設還有很長的路要走，包括在建設方面，是和大企業(yè)去合作，還是自己去開發(fā)，也是企業(yè)面臨的重要抉擇。我們希望行業(yè)同仁能夠共同攜手，為推動智慧物業(yè)的建設發(fā)展添磚加瓦。

物業(yè)管理是對政府基層治理的強大補充

韓春：首先，物業(yè)行業(yè)有一波地產行業(yè)的紅利。不止物業(yè)行業(yè)，很多行業(yè)都依托于母公司的紅利。地產的紅利正在縮小，要加快企業(yè)轉型，跟進市場發(fā)展的趨勢，開辟新的路徑，搶占新的賽道。

其次，是面臨科技物業(yè)的市場爭奪。物業(yè)行業(yè)大多是依賴于人工，如今在人工成本上漲和人力資源短缺的現實背景下，傳統(tǒng)物業(yè)的發(fā)展模式已經不再有優(yōu)勢，在科技化、智能化發(fā)展的未來，如果不順應智慧化發(fā)展，企業(yè)的格局將越來越小，因此物業(yè)企業(yè)要用高科技技術為企業(yè)實現降本增效。

后疫情時代，政府將通過補短板等手段，提升整個城市的綜合管理，穩(wěn)定綜合發(fā)展。物業(yè)服務將成為政府升級智能體系和治理能力的一種抓手，通過數字化賦能的方式，實現對于網格的智能化、專業(yè)化、精細化管理。

同樣，疫情也帶來給我們新的機遇。在疫情期間，物業(yè)行業(yè)參與公共衛(wèi)生事件，社會治理的優(yōu)勢開始逐步凸顯出來。在未來，物業(yè)行業(yè)一定會加快速度參與到整個城市發(fā)展、城鎮(zhèn)發(fā)展的路徑中來，一定會成為整個行業(yè)發(fā)展的新機遇。一是城市治理，二是社會運行方式的轉變，三是城市服務的衍生，四是解決城市老舊難的需求，五是基于基建加速城市化服務，這些都將加速物業(yè)行業(yè)轉型，加速行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

牛曉娟：現在提出的大物業(yè)概念，除了基礎的物業(yè)，還有非住宅管理市場，包括城市和鄉(xiāng)村治理等方面，可以說在后疫情時代，我們面臨非常大的機遇。

周錦揚：目前整個物業(yè)最大的風險有三個方面。一是，因為企業(yè)的快速發(fā)展，可能導致物業(yè)行業(yè)人才的斷層。以往傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)門檻相對比較低，對于物業(yè)從業(yè)人員的年齡等要求都相對比較低。但隨著從物業(yè)行業(yè)服務模式和經營模式的不斷創(chuàng)新，對高素質人才的需求也在不斷增長，就可能導致物業(yè)行業(yè)里出現人才斷層的現象。二是，很多物業(yè)公司進行收并購時，帶來一些被收購公司和原公司企業(yè)文化之間的差異，導致員工與員工之間的磨合時間會非常長。三是，因為物業(yè)公司快速擴張，資本帶來的沖擊很大。有的物業(yè)公司在服務管理方面就會出現一些下滑，處理問題的反饋、響應也會不及時。

后疫情時代，我們的機遇是什么？我的想法是要回歸物業(yè)本質，建設物業(yè)公司服務的本業(yè)，才能把真正的物業(yè)服務價值做到最高，也才能真正地占領物業(yè)市場，提高整個物業(yè)市場的占有率。

黃鵬：后疫情時代，主要是凸顯了物管在社區(qū)重要的作用。因為它是對政府基層治理很強大的補充，對社區(qū)居民生活服務有很強的影響力、很強的整合能力。未來，龍頭或品質比較好的物管公司應該會形成較強的競爭力。業(yè)主也會意識到，對于小區(qū)來說一個大品牌、服務好的品牌，能夠對于社區(qū)居民的生活有質量上的提升。從這個角度來說，市場增加了收并購、合同拓展的機會。

第二個機會，是在城市服務上。政府開始將市政、公共設施的服務外包給由物管公司組成的一些設施管理公司、城市服務公司，這就形成物管公司新的業(yè)務機會。這個機會有多大？環(huán)衛(wèi)的市場就兩三千億之多，其它的設施外包服務也超過2000億元，都可以為物管公司打開新的成長空間。

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