每經(jīng)評(píng)論員 吳若凡

房地產(chǎn)融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的熱烈反響。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。會(huì)議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2.凈負(fù)債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。紅色檔：三線全超，接下來(lái)不得增加有息負(fù)債;橙色檔：超過(guò)兩道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;黃色檔：超過(guò)一道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;綠色檔：即使三道紅線都未中招，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過(guò)15%。

有人說(shuō)這是給房企融資套上了緊箍咒，是限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

對(duì)此，我們認(rèn)為，這次會(huì)議的大背景不僅是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的一部分。近段時(shí)期，福晟、泰禾所引發(fā)的一系列償債風(fēng)險(xiǎn)，已引起有關(guān)部門的重視。畢竟，一些企業(yè)如果倒了，牽扯面將會(huì)很廣。

當(dāng)前，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，一部分來(lái)自于大企業(yè)，而房企自然包括在其中。但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就很大。

前不久，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清撰文指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來(lái)，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見(jiàn)，當(dāng)下，房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大降低，只是個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全消除，所以需要抓大放小。所以，這次房企融資三道紅線背后的政策訴求，其目的不是要遏制房企，也不是不允許企業(yè)舉債，而是讓企業(yè)在債務(wù)達(dá)到三道紅線時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)其融資行為進(jìn)行一定限制。另外，在此基礎(chǔ)上扶植優(yōu)質(zhì)企業(yè)，通過(guò)這個(gè)邏輯引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿，以此來(lái)保證房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

接下來(lái)，主管部門或?qū)⑼ㄟ^(guò)對(duì)三道紅線的摸索，為明年可能出臺(tái)的政策奠定基礎(chǔ)。這次重點(diǎn)房企齊聚一堂，哪怕負(fù)債率達(dá)到紅線的房企，也沒(méi)有被要求立刻停止融資，只是對(duì)其融資行為有所限制。

總體而言，“三道紅線”對(duì)于房企還是比較包容的，大方針是讓大家逐步化解風(fēng)險(xiǎn)。從快速加杠桿往平穩(wěn)去杠桿過(guò)渡，可以說(shuō)這次的政策是比較接地氣的。

對(duì)于已觸達(dá)紅線的企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡量增加去化率，提高回款率，減少負(fù)債率。而對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管有了新的高壓線，企業(yè)仍不可能停止拿地。從政府層面來(lái)說(shuō)，也不希望市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的情況。