每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“不占用名額、不限貸、不限售！”

“購入價格是周邊樓盤的一半，穩(wěn)定投資，5年至少收益一倍。”

“每月30～100元/平方米租金補償，還有裝修補償、搬遷費、積極簽約獎勵等。”

“舊改回遷房不存在爛尾交不了房的。”

上述中介宣稱的回遷指標房購房條件和收益預期完全符合王誠等一類人的購房需求。王誠，非深圳本地戶籍，不在深圳工作生活，不具有深圳商品住房購房資格。

自去年深圳因房價上漲頻頻霸占各大主流媒體頭條后，全國各地想要分得深圳樓市紅利的人并不在少數(shù)，王誠便是其中一位。

但王誠并不像其它炒房客一樣，激進冒險地以假結(jié)婚等方式買入深圳房產(chǎn)。他選擇了相對穩(wěn)妥、運作成熟的回遷指標房。

然而他自認為穩(wěn)妥的購房計劃，還是受到715深圳樓市調(diào)控的影響。深圳樓市調(diào)控后，不限購不限貸的公寓、小產(chǎn)權(quán)、回遷指標房等價格在短期內(nèi)急劇拉升，在利益差額面前，他沒想到業(yè)主選擇了違約。

暴漲致所買指標房被違約

在深圳，回遷指標房買賣的市場已非常成熟，有確定、完善的運作方式，也有大批中介人員為回遷指標的買賣服務。

回遷指標的買賣實際上是舊房回遷權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，即賣方將回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方，買方支付購房款，或直接和回遷民簽訂協(xié)議，或直接與舊改實施主體簽署《搬遷補償協(xié)議》，獲取回遷房屋。

但由于交易時舊房尚未拆除新房尚未建設，只有“指標”沒有實物，因此被稱為指標房。

中浩吉祥花園俯瞰圖，圖片來源：樂有家

今年6月29日，王誠與業(yè)主簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以293萬元購買其深圳龍崗坂田中浩吉祥花園“指標房”，104.71平方米，并約定按照交易節(jié)奏分三次付款，簽約當日王誠向業(yè)主支付定金10萬元。

王誠原本與業(yè)主約定7月30日至開發(fā)商處《拆補協(xié)議》，屆時王誠支付第二筆款項146.6萬元，第三筆款項136.6萬元在拿到開發(fā)商蓋章原件后支付完畢。

然而715深圳樓市調(diào)控后，大量資金涌向不限購不限貸的公寓、小產(chǎn)權(quán)、回遷指標房中，其價格也在短期內(nèi)急劇拉升。7月30日，當王誠如約從外地來到深圳想要與村委、開發(fā)商三方辦理《拆補協(xié)議》簽約手續(xù)時，業(yè)主卻因“指標”價格暴漲，明確表示毀約不賣。而王誠從中介處了解到的是，他所簽約的房子一月不到已漲價40萬元。

鎂編查詢貝殼找房得知，目前中浩吉祥花園在僅3套房屋在售，其中90平方米的三房掛盤價已漲至430萬~450萬元，單價4.7萬~5.4萬元/平方米，而王誠今年6月底簽約時，其所購的物業(yè)單價僅約2.8萬元/平方米。目前，中浩吉祥花園周邊房齡較新商品房均價在6.8萬~7.4萬元/平方米。

“不確定因素多，未必可強制履行”

知名房地產(chǎn)律師、深圳小產(chǎn)權(quán)房指標房法律服務專家張茂榮告訴記者，近年來，指標房因其不限購、不限售、有村委和開發(fā)商保障交易而十分火熱。從以往糾紛案例來看，深圳回遷房指標轉(zhuǎn)讓有效，但由于舊改時間久，不確定因素多，最終未必可強制履行。

為防止房價暴漲后因配偶、共有人等異議導致合同不能履行交易的風險，張茂榮提示，建議轉(zhuǎn)讓合同中，賣方配偶、父母、子女、共有人等全部簽字確認，以便賣方違約后具備條件時起訴繼續(xù)履行。

“在深圳，指標房交易已經(jīng)有非常完善的流程了。”專門從事指標房買賣的從業(yè)人員方深告訴記者，要和業(yè)主、村委、開發(fā)商簽合同，在拆遷辦和國土局備案。流程上是付款后原村民帶你去和村委、開發(fā)商簽訂包括賠償協(xié)議、意向戶型、過渡期租金等細節(jié)的合同。

“合同簽訂后你自留一份，開發(fā)商同時把合同遞交到國土局，房子建成回遷時你拿著合同來選房即可。”

同時方深提醒，交易時一定要注意區(qū)分回遷指標房和待拆遷小產(chǎn)權(quán)房，待拆遷小產(chǎn)權(quán)房風險要比指標房大很多。指標房是直接和開發(fā)商簽拆遷補償合同，如果不能與開發(fā)商直接簽，那基本是還沒立項，就不是指標。

指標價格方面，方深介紹稱，看開發(fā)商拆遷進度，進度越快價格就越高，并且與開發(fā)商簽訂合同后，每個季度會收到一筆過渡期租金，直到回遷選房拿到鑰匙為止，指標私下還可轉(zhuǎn)讓。

而王誠此行未能如愿簽訂拆遷協(xié)議。隨后他將業(yè)主訴至法院，要求其按照近期房子的市場漲幅進行差價賠償，并申請對交易房屋進行保全。

實際上，回遷指標違約的業(yè)主和客戶被法院裁判的案例均不鮮見。有的是在合同簽訂后，客戶按約定向業(yè)主支付了房款，但業(yè)主未向客戶交付回遷房屋，法院根據(jù)合同約定裁判業(yè)主承擔違約責任；也有在市場下行時，客戶支付合同定金后不再支付剩余款項，拒絕履行合同，法院裁判其構(gòu)成違約承擔相應責任等。

封面圖片來源：樂有家