每經(jīng)編輯 程鵬    

又是跑路！長(zhǎng)租公寓“高收低租”再上熱搜...

近日，上海有多名租客和房東向警方報(bào)案稱，一家名為嵐越的房屋托管公司倒閉，將他們交付了幾個(gè)月甚至一年的租金一起卷款跑路。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家房屋托管公司以“高租金吸引房東、低租金吸引租客”的方式，聚攏了大量房屋租金，而這些租金絕大部分沒(méi)有交給房東。

圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)

近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓爆雷時(shí)間時(shí)有發(fā)生，大量房東和房客成為受害者，經(jīng)濟(jì)損失巨大。對(duì)于長(zhǎng)租公寓這一新興業(yè)態(tài)，一直缺乏系統(tǒng)性的監(jiān)管。但這個(gè)漏洞，終于要被補(bǔ)上了！

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，并向公眾征求意見(jiàn)?！稐l例》中特別強(qiáng)調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

圖片來(lái)源：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站

“野蠻生長(zhǎng)”之后，

長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻頻“爆雷”

近些年來(lái)長(zhǎng)租公寓的興起，切實(shí)地解決了一些年輕人的租房困難。相比以前找房東直接租房，長(zhǎng)租公寓的租客可以享受更便宜的租金，更舒適和較為精致的裝修，更為便捷和專業(yè)的服務(wù)，例如每個(gè)租客都有對(duì)應(yīng)的管家服務(wù)，在有需要的時(shí)候只需在手機(jī)上下單或者打電話就有專業(yè)的人員來(lái)幫忙處理生活中遇到的各種居住的問(wèn)題，包括維修以及房間打掃等。同時(shí)也避免了中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定等諸多問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓也幫助房東更好地解決了出租難的問(wèn)題，盤(pán)活了他們的資產(chǎn)，提高了收益率。

在大量資本的加持下，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了極大的發(fā)展。但在經(jīng)歷“野蠻生長(zhǎng)”之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。

最近一段時(shí)間以來(lái)，杭州、上海、重慶、深圳、武漢等長(zhǎng)租公寓接連“爆雷”。至少有包括青客、適享、海瑪巢客、嵐越等在內(nèi)的多家房屋租賃企業(yè)疑似資金鏈斷裂、主要負(fù)責(zé)人失聯(lián)“跑路”，波及上萬(wàn)套房源背后的房東和租客。這類(lèi)長(zhǎng)租公寓”高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，有交了3年房租的租客，僅住了3天就面臨被趕出公寓的風(fēng)險(xiǎn)，而大量房東也無(wú)法及時(shí)收回房產(chǎn)，同樣成為受害者。

隨后，上海、廣州、合肥、重慶等地行業(yè)主管部門(mén)均發(fā)布了《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》提醒房東和租客要警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，廣州近期還開(kāi)展了住房租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)排查工作，西安、杭州也發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)。

僅僅在8月下旬，全國(guó)就有超十家長(zhǎng)租公寓被曝出現(xiàn)問(wèn)題。從網(wǎng)上公開(kāi)曝光的事件不完全統(tǒng)計(jì)，如下表所示

而今年上半年共有16家長(zhǎng)租公寓倒閉。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

事實(shí)上長(zhǎng)租爆雷并非是新鮮事情，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，早在2019年之前，已經(jīng)至少有20家長(zhǎng)租公寓爆雷了。而它們爆雷的原因，無(wú)一例外都是資金鏈斷裂。

“爆雷”長(zhǎng)租公寓的兩種斂財(cái)套路

正常情況下，長(zhǎng)租公寓從房東手上收到房源進(jìn)行托管，再簡(jiǎn)單裝修后加價(jià)租給租戶，賺的就是中間的差價(jià)，扮演的類(lèi)似于房屋中介的角色。但這些跑路的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，卻將這門(mén)生意變成了金融游戲，他們的操作手法通常有以下兩種。

1，空手套白狼，用“租金貸”搞資金池。針對(duì)那些剛畢業(yè)或手頭緊張的租戶，在長(zhǎng)租公寓的牽頭下，以5%-10%的低利率，同銀行等金融機(jī)構(gòu)簽署長(zhǎng)期貸款合同，長(zhǎng)租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他們支付給房東的租金卻是3個(gè)月甚至1個(gè)月一付，剩下的大筆資金用作開(kāi)新店或直接挪作他用，資金鏈斷裂是常見(jiàn)結(jié)果。

近期身陷“租金貸”漩渦的老牌長(zhǎng)租公寓蛋殼與微眾銀行進(jìn)行的合作，而且房客在簽訂合同的時(shí)候必須要簽訂和銀行的貸款協(xié)議。一旦房東拿不到房租選擇收房，交了房租的租客卻只能流落街頭，還要按期償還銀行租金貸，否則會(huì)影響征信，公司CEO已被監(jiān)管部門(mén)調(diào)查。

2，借雞生蛋，用“高收低租”模式玩龐氏騙局。不計(jì)成本從房東手上高價(jià)收房，然后在低價(jià)租給房客。例如央視財(cái)經(jīng)曝光中一位在上海浦東家電商企業(yè)工作的譚先生，在6月通過(guò)嵐越租房的時(shí)候，考慮到一次性付清，會(huì)有一定的優(yōu)惠，于是譚先生按每月4100元的年付價(jià)格，租下了這套房，共支付了5萬(wàn)多元。但實(shí)際上，該房子房東被承諾每月會(huì)收到5500元的租金。在收到兩個(gè)月的房租后，該公司宣布倒閉，無(wú)法繼續(xù)支付房租給房東，而房客預(yù)繳的5萬(wàn)多元也打了水漂。

只要新的房東和租客源源不斷進(jìn)來(lái)，借新還舊的龐氏騙局就能一直玩下去，直到碰到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)卷款跑路。

住建部醞釀新規(guī)：

嚴(yán)打租金貸、假房源，嚴(yán)控“高進(jìn)低出”

住建部官網(wǎng)9月7日發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》中主要強(qiáng)調(diào)了以下5個(gè)方面：

1.續(xù)租時(shí)房地產(chǎn)中介不得再次收取傭金。征求意見(jiàn)稿提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)住房租賃服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在住房租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得收取任何未予列明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息；隱瞞影響住房租賃的重要信息；強(qiáng)制代辦住房公積金提取等服務(wù)并額外收取費(fèi)用；泄露或者不當(dāng)使用客戶信息。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取租金差價(jià)；違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)；為依法不得出租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同。

2.租賃合同不得包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)；利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金；克扣或者延遲返還租金押金；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷(xiāo)售等不正當(dāng)手段，誘騙或者迫使當(dāng)事人接受服務(wù)。不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

3.嚴(yán)控“高進(jìn)低出”。住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

4.網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)若允許失信企業(yè)違規(guī)發(fā)布房源，或被停業(yè)整頓。征求意見(jiàn)稿明確，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)依法履行聯(lián)網(wǎng)備案責(zé)任，違者由公安等有關(guān)主管部門(mén)依法給予處罰。

5.《條例》意見(jiàn)稿還明確了建立住房租賃機(jī)構(gòu)登記制度，提高準(zhǔn)入門(mén)檻，明確了市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線”。

業(yè)內(nèi)人士中原地產(chǎn)首席分析張大偉針對(duì)《條例》建議對(duì)提前支付租金等問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)管，以防止二房東因?yàn)槠飘a(chǎn)而出現(xiàn)的租賃雙方損失，從而保護(hù)租戶合法權(quán)益。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合央視財(cái)經(jīng)、新京報(bào)貝殼研究院、住建部官網(wǎng)、同花順

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)