每經(jīng)編輯 盧祥勇    

2016年年中，梁爽（化名）以130萬(wàn)元的總價(jià)款買(mǎi)下天津市東麗區(qū)一套二手房，買(mǎi)完之后房?jī)r(jià)繼續(xù)躥升，最高時(shí)達(dá)到210萬(wàn)元。但隨著調(diào)控降臨，價(jià)格一路下挫，最近的掛牌價(jià)在140萬(wàn)元左右，基本跌回4年前購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格。梁爽感慨，名義上房?jī)r(jià)漲了10萬(wàn)，但算上物價(jià)上漲、房貸利息，可能還要賠錢(qián)。

中新經(jīng)緯近日在天津市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，不管是新房，還是二手房，價(jià)格下跌成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主流形態(tài)，市區(qū)內(nèi)的很多樓盤(pán)，都出現(xiàn)了數(shù)千元/平方米的跌幅。買(mǎi)到高點(diǎn)的購(gòu)房人，或許都要承擔(dān)至少數(shù)十萬(wàn)元的賬面損失。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

先漲80萬(wàn)，后跌70萬(wàn)

時(shí)間線拉回2015年，在多次降準(zhǔn)降息和樓市調(diào)控放松的刺激下，全國(guó)多個(gè)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出上揚(yáng)勢(shì)頭，天津房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。這年底，梁爽打算在天津入手一套住宅，她對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“當(dāng)時(shí)我們相中了一套總價(jià)不到90萬(wàn)元的房子，由于臨近春節(jié)，就計(jì)劃過(guò)年后再買(mǎi)。但剛過(guò)春節(jié)，房東要求漲價(jià)10多萬(wàn)元，就放棄了?！?/span>

到2016年，天津市場(chǎng)愈發(fā)火熱，梁爽變得比較焦急，最終，她于2016年7月敲定東麗區(qū)一套二手住宅，總價(jià)款為130萬(wàn)元。她說(shuō)：“當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，漲得很快。我們買(mǎi)入后，房?jī)r(jià)還在漲，沒(méi)過(guò)多久，同小區(qū)同戶(hù)型的二手房掛牌價(jià)最高達(dá)到了220萬(wàn)元，如果推算實(shí)際成交價(jià)，怎么也有210萬(wàn)元。那時(shí)候，我們很慶幸，雖然沒(méi)有趕在最低點(diǎn)買(mǎi)，但也賺了不少。”

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長(zhǎng)75%、51%；成交均價(jià)分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年上漲了16%、19%，創(chuàng)近年最高紀(jì)錄。

面對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲，天津于2016年下半年、2017年初數(shù)次出臺(tái)重磅調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸等多方面抑制過(guò)熱的樓市。梁爽稱(chēng)，調(diào)控政策實(shí)施之初，效果并不是很明顯，她樂(lè)觀估計(jì)，這套房子最多下降二三十萬(wàn)元就差不多了。但沒(méi)想到，隨著時(shí)間的推移，調(diào)控威力逐漸顯現(xiàn)。

同小區(qū)同戶(hù)型房源的最高掛牌價(jià)止于220萬(wàn)元，之后便進(jìn)入到降價(jià)通道，梁爽最近留意到，小區(qū)二手房源的掛牌價(jià)已經(jīng)降至140萬(wàn)元，基本跌回買(mǎi)入時(shí)的價(jià)格。她稱(chēng)，名義上房?jī)r(jià)漲了10萬(wàn)元，但算上物價(jià)上漲、房貸利息，可能還要賠錢(qián)。

天津河?xùn)|區(qū)市民劉曉峰（化名）同樣經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的“過(guò)山車(chē)”，他們家的房子從2014年買(mǎi)入時(shí)的約150萬(wàn)元，飆升至2017年3月的310萬(wàn)元，幾年調(diào)控下來(lái)，價(jià)格又不斷下降。2019年8月，他們家決定“賣(mài)一買(mǎi)一”，購(gòu)入一套三居室新房，但劉曉峰說(shuō)：“這套房子位置不錯(cuò)，未來(lái)還是雙地鐵，本以為會(huì)很快賣(mài)出去，但沒(méi)想到，幾個(gè)月都沒(méi)人來(lái)看房。中介說(shuō)，不降價(jià)就賣(mài)不出?！?/span>

在中介的催促下，他幾次下調(diào)掛牌價(jià)，經(jīng)過(guò)8個(gè)月的漫長(zhǎng)等待，到2020年3月才最終確定買(mǎi)家，實(shí)際成交價(jià)不到240萬(wàn)元，較最初的掛牌價(jià)又下降30萬(wàn)元。也就是說(shuō)，這套房子漲了160萬(wàn)元后，又跌去70萬(wàn)。

?“每平方米平均降5000元”

劉曉峰的房子遲遲不能賣(mài)出，或許與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司熱衷推銷(xiāo)新房有關(guān)。近日，中新經(jīng)緯走訪了天津市幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人們都在大力推介新房項(xiàng)目。德祐門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人唐勇（化名）說(shuō)：“雖然新房、二手房交易都做，但還是愿意推薦客戶(hù)買(mǎi)新房，現(xiàn)在新房、二手房的價(jià)格差不多，但新房的品質(zhì)高、交易流程簡(jiǎn)單、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)小，客戶(hù)也比較認(rèn)可?！?/span>

不過(guò)，盡管有中介機(jī)構(gòu)的大力推介，天津新房市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。唐勇坦言，與2017年高點(diǎn)相比，天津現(xiàn)在的新房?jī)r(jià)格確實(shí)出現(xiàn)不小的回落，“這個(gè)沒(méi)辦法，現(xiàn)在市場(chǎng)就是這樣，都在降?！痹诹硪患议T(mén)店，經(jīng)紀(jì)人馮雯（化名）判斷：“相較于2017年，市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)每平方米平均降了5000元。”

在河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)的交界處，國(guó)內(nèi)某頭部房企開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目正在銷(xiāo)售。中新經(jīng)緯記者在售樓部看到，由于是工作日，當(dāng)天前來(lái)看房的客戶(hù)只有幾組，身著制服的置業(yè)顧問(wèn)明顯多于看房客戶(hù)，他們?nèi)齼蓛删墼谝黄痖e聊。一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目在售房源的價(jià)格多在2.3萬(wàn)元/平方米-2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在交定金，還能優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。唐勇稱(chēng)，前段時(shí)間該項(xiàng)目個(gè)別樓層房源的優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)更高，能達(dá)到7個(gè)點(diǎn)，這么大的力度，也是想吸引客戶(hù)去買(mǎi)。

▲此前出現(xiàn)大幅降價(jià)、并已交付的小區(qū) 圖片來(lái)源：中新經(jīng)緯

在3年前，這一區(qū)域的新房售價(jià)曾高達(dá)3萬(wàn)元/平方米。與上述售樓部?jī)H一路之隔的小區(qū)，是國(guó)內(nèi)另一家頭部房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在2017年，這里的小高層與洋房的精裝售價(jià)達(dá)到3.2萬(wàn)元/平方米以上。到2019年7月，開(kāi)發(fā)商將精裝房改為毛坯房，一夜間降價(jià)6000元/平方米左右，引起當(dāng)?shù)睾芏嗳岁P(guān)注。

開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，招致老業(yè)主們的不滿，紛紛要求給出說(shuō)法。一位老業(yè)主稱(chēng)，2017年8月買(mǎi)房時(shí)，由于小高層與洋房太貴，就以2.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了高層住宅，但2019年7月開(kāi)發(fā)商降價(jià)后，小高層與洋房的售價(jià)僅為2.3萬(wàn)元/平方米、2.5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格上與高層住宅形成倒掛，業(yè)主們的損失都在幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元。同時(shí)，在過(guò)去一兩年間，該開(kāi)發(fā)商在東麗區(qū)、北辰區(qū)項(xiàng)目的售價(jià)，也都出現(xiàn)過(guò)數(shù)千元/平方米的降幅。

▲二手住宅掛牌價(jià)兩周內(nèi)降價(jià)72萬(wàn)元

查詢(xún)房產(chǎn)交易平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)當(dāng)前二手房的售價(jià)多在2.3萬(wàn)元/平方米-2.6萬(wàn)元/平方米之間，其中有兩套房源近兩周的降價(jià)幅度分別為18萬(wàn)元、13萬(wàn)元。該項(xiàng)目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，近兩周共計(jì)降價(jià)72萬(wàn)元之多，即便如此，掛牌價(jià)依舊不低。

賣(mài)掉房子后，劉曉峰迅速以2.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)入一套新房，這一價(jià)格，已經(jīng)比該樓盤(pán)最初的售價(jià)低了約6000元/平方米。他說(shuō)：“很多之前買(mǎi)房的業(yè)主，都是3.1萬(wàn)元/平方米、3.2萬(wàn)元/平方米買(mǎi)的，我進(jìn)入業(yè)主群后，老業(yè)主問(wèn)我買(mǎi)的多少錢(qián)，我都不敢說(shuō)，害怕他們受不了。不過(guò)，我買(mǎi)的是尾盤(pán)，面積大，樓層也不太好，便宜一點(diǎn)是應(yīng)該的?！?/span>

落戶(hù)人數(shù)相對(duì)有限

貝殼研究院提供給中新經(jīng)緯的數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，占比去年全年的50%，預(yù)計(jì)全年成交量與去年基本持平。價(jià)格方面，2020年二手房成交均價(jià)較2017年下跌了9%。

新房方面，貝殼研究院稱(chēng)，在2017年，天津新房市場(chǎng)成交量環(huán)比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之后幾年保持穩(wěn)定。調(diào)控對(duì)價(jià)格較高的核心城六區(qū)的新房市場(chǎng)打擊明顯，而作為主力成交區(qū)域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量?jī)r(jià)均表現(xiàn)穩(wěn)定。

縱觀全國(guó)，在經(jīng)歷2016年、2017年的房?jī)r(jià)大漲后，主要城市基本都出臺(tái)了力度不一的樓市調(diào)控政策，而經(jīng)過(guò)近幾年的檢驗(yàn)，京津冀城市群成為調(diào)控效果較為明顯的區(qū)域之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，由于北京在樓市調(diào)控的示范效應(yīng)，整個(gè)京津冀城市群的調(diào)控政策都非常嚴(yán)格，這在很大程度上打擊了投機(jī)炒作需求，加上這幾年的嚴(yán)格執(zhí)行，整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)明顯回調(diào)。

就天津而言，他還分析，除了樓市調(diào)控嚴(yán)格，天津這幾年發(fā)展速度放緩、承接北京產(chǎn)業(yè)效果尚未顯現(xiàn)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的拖拽。

2018年5月，天津“海河英才”計(jì)劃宣布實(shí)施，由于落戶(hù)政策大幅降低，引來(lái)一大批外地人排隊(duì)落戶(hù)，成為轟動(dòng)一時(shí)的事件。當(dāng)時(shí)，不少人都認(rèn)為，戶(hù)籍政策的松動(dòng)，將會(huì)推動(dòng)天津房?jī)r(jià)的上漲。

但從現(xiàn)在的情況看，“海河英才”計(jì)劃并未阻止房?jī)r(jià)從高點(diǎn)向下回落。今年8月中旬，天津市人社局在公開(kāi)回復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，2年多來(lái)，該市共引進(jìn)人才近30萬(wàn)人，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、技能型人才均占到1/4左右。

張大偉認(rèn)為，天津的落戶(hù)門(mén)檻雖然較之前大幅降低，但與杭州、西安、南京等城市相比，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，加上不能在外地有社保繳納記錄的規(guī)定，導(dǎo)致很多想去落戶(hù)的年輕人產(chǎn)生觀望情緒。天津2年多吸引了近30萬(wàn)人落戶(hù)，與其他落戶(hù)人數(shù)動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的城市比較，也不是很多。另外，即使拿到了天津戶(hù)籍，這些“新天津人”也不會(huì)急于買(mǎi)房，購(gòu)買(mǎi)需求的釋放相對(duì)緩慢，在市場(chǎng)上難以形成購(gòu)房熱潮。

從2016年國(guó)慶節(jié)算起，天津本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策即將滿4周年，時(shí)至今日，還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，房?jī)r(jià)未來(lái)如何走存在未知數(shù)。在采訪的最后，經(jīng)紀(jì)人唐勇用不太肯定的語(yǔ)氣說(shuō)：“應(yīng)該不會(huì)再跌了?！?/span>

編輯|盧祥勇 王嘉琦

每本文來(lái)源：中新經(jīng)緯（ID：jwview）?文：薛宇飛