剛剛過去的8月，房地產(chǎn)市場絲毫感受不到暖意。房企這個月密集交出上半年的成績單，營運數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)普遍隱現(xiàn)下行趨勢，行業(yè)正式步入“穩(wěn)增長”時期。 與此同時，房企融資新規(guī)的坐實，也是房地產(chǎn)行業(yè)的另一樁重頭戲。監(jiān)管層對房企融資設(shè)置了“三道紅線”，過去房企提占市場份額賴以所用的“高杠桿”利器，在“紅線”的高壓下即將宣布失效。 行業(yè)突變，冷暖自知。踩紅線的房企，有如熱鍋上的螞蟻，紛紛出招降杠桿；處于安全范圍內(nèi)的房企，則有如被“開了綠燈”，眼下的投資機會更“多了起來”。房企分化，漸次明朗。 賺錢能力變差前8月盈利指標(biāo)下行 上半年，疫情影響導(dǎo)致項目竣工普遍延期，拖慢了房企營收增速，同時，伴隨著地價上升、調(diào)控持續(xù)等多重作用，行業(yè)成本被推高，盈利空間進一步受到擠壓。 諸多房企的CEO、CFO也回應(yīng)稱，行業(yè)利潤率下調(diào)是普遍現(xiàn)象。華潤置地總裁李欣此前就曾表示，行業(yè)發(fā)展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降是一個定勢。萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華也指出，整個房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降是長期趨勢，預(yù)計到年底還有一個小幅回落。 據(jù)克而瑞對179家典型上市房企利潤中位數(shù)的研究數(shù)據(jù)，2020年上半年房企整體毛利率、凈利率及歸母凈利率水平在延續(xù)下行的趨勢下，降幅進一步擴大。 《每日經(jīng)濟新聞》整理了1~8月銷售金額榜TOP30房企盈利數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，29家上市房企（祥生尚未上市）平均凈利率為14.35%，其中，包括招商蛇口、新城控股、融信集團等在內(nèi)的20家房企上半年凈利率出現(xiàn)不同程度下滑。 其中，招商蛇口凈利率同比降幅高達27.28%，與2019年末19.31%相比下降了14.2個百分點。 不過，也有9家房企凈利率同比上升，但升幅有限。僅中國金茂、金科集團等房企盈利表現(xiàn)相對突出，中國金茂上半年凈利率達到38.3%，同比上升6.54%，與2019年末相比幾乎翻倍。 數(shù)據(jù)顯示，179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個百分點。值得關(guān)注的是，房企凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比這一數(shù)據(jù)降至2015、2016年水平，歸母凈利率中位數(shù)也達到歷年新低——7.2%。 需要警惕的是，TOP30房企中有9家凈利率低于中位線9.7%，其中不乏中國恒大、招商蛇口等頭部房企的身影。 克而瑞認(rèn)為，行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行，歸因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)影響。一方面局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，地價房價比率較高限制了企業(yè)的盈利空間；另一方面，上半年房企結(jié)轉(zhuǎn)項目多是2016~2017年間獲取的高地價項目，也導(dǎo)致企業(yè)難以提升盈利水平。 伴隨凈利潤率下滑，部分房企今年上半年的歸母凈利潤額也出現(xiàn)大幅浮動。招商蛇口今年上半年的凈利潤額僅9.13億元，與千億銷售規(guī)模不相匹配；而中國海外發(fā)展則坐穩(wěn)“利潤王”之位，是唯一一家凈利潤額超過200億元的房企。 整個行業(yè)步入下行區(qū)間，房企的思路也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，從過去依靠資源紅利發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向管理紅利階段。萬科董事會主席郁亮就稱，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在來到管理紅利時代，我們要向制造行業(yè)學(xué)習(xí)，要管理戰(zhàn)略化和管理精細化。 中國海外發(fā)展董事會主席顏建國此前在業(yè)績會上回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時也提到，進入房地產(chǎn)下半場，行業(yè)競爭，比的是誰能活下去、活得好、活得久。 融資監(jiān)管加壓多數(shù)房企債務(wù)難言安全 倘若沒有“三道紅線”的出爐，許多房企實無降杠桿的契機和動力。 “三道紅線”具體指，第一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；第二，凈負(fù)債率大于100%；第三，現(xiàn)金短債比小于1倍。之后再根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。 但就如陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌2020年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇所說，“相當(dāng)一段時間，高財務(wù)杠桿是根本降不下來的”。他認(rèn)為，一是沒有這個條件，二是也沒有降的理由，三是它能夠推動公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要（降）。 從數(shù)據(jù)面來看，今年上半年，多數(shù)龍頭房企的凈負(fù)債率“不降反升”，部分多次公開喊話降負(fù)債的房企，負(fù)債水平也不見改善。據(jù)克而瑞，今年上半年末，179家上市房企總有息負(fù)債較年初增加了6.64%至84165億元，凈負(fù)債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%，結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢。 克而瑞指出，整體來看，上半年房企總有息負(fù)債增長的主要原因在于1月份房企由于融資額度較多而加大了融資力度，此后隨著疫情的到來給房企資金鏈帶來了壓力，因此繼續(xù)增加短期融資成為部分房企的選擇。 一名TOP5房企總裁告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這主要是兩方面的原因：第一，今年上半年土地市場有一個窗口期，部分房企適時補倉庫存；第二，今年上半年融資渠道有所松綁，房企借機發(fā)債。 從《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，今年上半年，龍頭房企多數(shù)仍有意識地降低杠桿水平，不過呈現(xiàn)出“兩極分化”態(tài)勢，一些本身杠桿水平較低的房企負(fù)債水平再度下降，例如萬科、中海等，而多數(shù)高杠桿房企，則維持“滿負(fù)荷”運行狀態(tài)，債務(wù)水平不降反升。 “高杠桿”未有緩解，今年上半年多數(shù)房企在手現(xiàn)金也難言樂觀。克而瑞指出，今年上半年，樣本房企中近半現(xiàn)金減少。不過，頭部房企對現(xiàn)金流管控依然較為重視。今年上半年末，179家上市房企的現(xiàn)金持有量為33218億元，較期初增長2.31%。其中76家重點房企的現(xiàn)金持有量為29437億元，較期初增長2.13%。 而TOP30房企之中，多數(shù)賬面現(xiàn)金都較為充裕，TOP11~30的房企中，現(xiàn)金較去年年底上漲7.61%，這是“抵御嚴(yán)寒”的資本之一。今年上半年，在手現(xiàn)金超過千億的有五家，分別是碧桂園、萬科、恒大、保利和中海地產(chǎn)。 但“賬面現(xiàn)金”充裕并不完全代表安全系數(shù)高。如果以“現(xiàn)金短債比”來考量，中國恒大、雅居樂、中國金茂、富力等房企均小于1，意味著目前賬面現(xiàn)金無法覆蓋短債，下一步應(yīng)該在銷售、回款與投資端有所動作以應(yīng)對償債高峰。 “三道紅線”來襲房企降負(fù)債使出全力 不管如何，現(xiàn)實情況都將迫使房企切切實實地著手降負(fù)債。 顏建國在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者問題時認(rèn)為，“三道紅線”的實施，一企一策，有利于行業(yè)健康發(fā)展，體現(xiàn)了堅持“房住不炒”定位，尤其是對當(dāng)前復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢之下防范化解重大風(fēng)險具有重要意義。 現(xiàn)在的問題是財務(wù)指標(biāo)應(yīng)該如何優(yōu)化？ TOP15房企CFO李志在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時直陳，“三道紅線”之下降負(fù)債肯定是共識，但是如何降？兩端，一端是增加經(jīng)營性現(xiàn)金流，另一端是把分母做大，就是把股東權(quán)益資金做大。 李志認(rèn)為，如果負(fù)債率壓力大，例如撞了“三道紅線”的房企，當(dāng)前最大的任務(wù)是降負(fù)債率，那么買地方面就是最大支出，會稍微放緩；如果看現(xiàn)金流方面，促銷會增加。 克而瑞也指出，預(yù)計下半年房企聯(lián)合開發(fā)力度繼續(xù)加大，更多房企將通過增加少數(shù)股東權(quán)益的方式通過紅線指標(biāo)；與此同時，明股實債、增發(fā)配股、永續(xù)債發(fā)行等現(xiàn)象也會增多。 “房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，接下來房地產(chǎn)市場融資環(huán)境或?qū)⑦M一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等?！?尤為明顯的是，中國恒大已經(jīng)打響了“以價換量”的第一槍。9月7日，恒大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，在會上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線七折，并透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元。 分拆上市、引入戰(zhàn)投也是許多房企降低債務(wù)水平的方式。依然以恒大為例，總裁夏海鈞就指出，未來恒大會陸續(xù)分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，實現(xiàn)公司權(quán)益增長，近期恒大旗下物業(yè)公司引入戰(zhàn)投入股235億港元，預(yù)計降低負(fù)債率19個百分點。 今年以來，房企分拆物業(yè)板塊上市成為風(fēng)潮?？硕鹞锕馨l(fā)布的研報稱，隨著“三道紅線”政策出臺，部分房企融資陷入困境，或?qū)⒓铀俨鸱治锲笊鲜?，后疫情時代，或?qū)⑾破鸶笪锲笊鲜袩岢薄?分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市是其一，另一種優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式是引入戰(zhàn)投。這種操作的先行者是踩中兩條紅線的陽光城。9月9日，泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽光城第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%股份，對應(yīng)總價為34億元。 土地市場拐點高杠桿房企主動踩剎車 “降負(fù)債”的壓力，已經(jīng)率先在土地市場上體現(xiàn)。 前8個月，頭部房企仍在加速攻城略地。拿地金額榜單前十名與銷售金額前十名高度重合。據(jù)中指院，50家代表房企1～8月月均拿地均值為1906.4億元，逆勢拿地擴儲的奧園、融信、越秀、濱江前8個月月均拿地金額同比增加一倍以上，而“少數(shù)派”世茂、新希望、建業(yè)、富力前8個月月均拿地金額則同比銳減50%以上。 但從8月開始，土地市場出現(xiàn)了微妙的變化，全國土地市場供應(yīng)量減少近兩成，整體成交量環(huán)比降低逾三成，成交均價同環(huán)比走高，出金總額環(huán)比下滑近三成。 部分高歌猛進的高杠桿房企，終于在8月主動踩下了剎車。李志也指出，從投資端來講，買地市場必然會有一些變化。當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也有很多種企業(yè)，有些企業(yè)沒什么壓力，可能在這個階段買地還會積極一些。 一名央企中層管理人士也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其所在企業(yè)“一條紅線都沒有碰”，“最近拿了一些項目，投資額都很大，其實也是逆周期拿地”。 從數(shù)據(jù)面來看，中國恒大、融創(chuàng)等房企在土地市場上戰(zhàn)線明顯收縮。作為嗅覺靈敏的頭部房企，恒大開始回籠資金、降低負(fù)債、穩(wěn)固資金鏈。而同踩三條紅線的融創(chuàng)暫別了前7個月斥資381億元搶地的豪橫，顯得小心謹(jǐn)慎，僅僅拿地19億元。 “拿地節(jié)奏大師”主動放緩節(jié)奏，對市場傳遞出的信號不言而喻。泰禾、福晟等規(guī)模房企接連爆發(fā)的債務(wù)危機，終于讓各方開始正視風(fēng)險。 杠桿水平較低、回款較好的房企則進一步顯示出優(yōu)越性。被視作行業(yè)內(nèi)負(fù)債控制和利潤標(biāo)桿的中海地產(chǎn)正在向規(guī)模沖刺，以單月拿地140億元、累計781億元站上《2020年1~8月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》第二名。 比中海更“猛”的則是無懼紅線的碧桂園和凈負(fù)債率第一的綠地控股，8月拿地金額分別是148億元和208億元。 從全行業(yè)來看，房企開始不約而同地收縮戰(zhàn)線。50家代表房企中，31家8月拿地金額較前7個月均值出現(xiàn)下滑。 1~8月50家代表房企拿地銷售比均值為40.7%，較上年同期上升0.9個百分點。各陣營顯示出不同擴張強度，前10房企規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土儲充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降6.6個百分點至31.9%；TOP11~20和TOP21~30陣營企業(yè)對規(guī)模的適度增長仍存在需求，部分企業(yè)拿地意愿較為積極。其中，TOP11~20房企拿地銷售比同比增長3.1個百分點至51.2%，為各陣營最高。