每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北京郭先生的孩子幾天前剛剛在體育館路小學(xué)入學(xué)，這讓從去年10月便開始計(jì)劃換房的他長(zhǎng)舒了口氣。

短短的幾個(gè)月里，郭先生的購(gòu)房過程卻曲折而坎坷，還差點(diǎn)資金鏈斷裂。在多付了120萬元、最終順利搬進(jìn)二環(huán)內(nèi)的新家后，他感慨道：“繳稅過戶一次搞定，新房本也拿到手，接下來就該是悲催的裝修了。”

不過，讓郭先生感到遺憾的是，雖然新房子較以前的老房子在建筑面積上都是60平方米左右，但由公攤面積原因，新房子的使用面積明顯變得更小了。

值得一提的是，據(jù)貝殼報(bào)告，北京平均每換一套房，相較置換前的總價(jià)增加116萬元；超三成換房人群換房后新居所面積更小了，超四成換的房子比之前的房子樓齡更大，超兩成換房人群搬向了離市中心更遠(yuǎn)的地方。

北京某小區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

多花了120萬，住的卻更小了

為了讓孩子就讀更好的學(xué)校，郭先生去年10月份便下定決心準(zhǔn)備換房。

郭先生的老房子位于北京南三環(huán)內(nèi)，建于上世紀(jì)90年代，面積約60平方米，小區(qū)正好處在兩個(gè)地鐵站之間，步行去其中任何一個(gè)地鐵站僅需5、6分鐘。

老房子是2015年8月買的，郭先生當(dāng)時(shí)花了228.9萬元。“窗戶外直線距離20米就是東城。”但老房子所在小區(qū)卻屬于豐臺(tái)區(qū)，郭先生還是希望搬進(jìn)二環(huán)內(nèi)。

不過，留給郭先生的時(shí)間并不多，因?yàn)榘凑毡本┯咨〉牡怯洃T例，每年5月初就要登記。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱發(fā)現(xiàn)，2019年下半年到2020年初的這段時(shí)間，郭先生家附近小區(qū)的房子（以面積60平方米左右為例）市場(chǎng)價(jià)格大概是360萬~380萬元/套之間。在經(jīng)歷了中介將近30次的帶看之后，因?yàn)榧敝脫Q，郭先生于今年1月4日簽訂了賣房合同，老房子最終以總價(jià)351.5萬元全款成交。

郭先生孩子就讀的體育館路小學(xué)  圖片來源：百度地圖

事實(shí)上，如果選擇貸款的買家，郭先生的老房子原本是可以賣到370萬元的。但是老房子到2020年8月產(chǎn)權(quán)證才滿5年，如果那時(shí)候再交易，就會(huì)錯(cuò)過孩子入學(xué)時(shí)間。

賣掉老房子后，郭先生面臨的便是另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：必須在今年5月份之前確定要買的房子。而從1月到4月底中間還有一個(gè)春節(jié)，時(shí)間顯得很緊張。“整個(gè)1月份，我每天都是在焦慮、猶豫和懊惱中度過的。”

對(duì)于要買的房子，郭先生可謂精打細(xì)算。“老房子賣掉后手里有不到300萬元的現(xiàn)金，現(xiàn)在二套房貸款可以做到40%，也就是說300萬元作為首付的話（北京二套房首付至少是房?jī)r(jià)的60%），我可以買套500萬元左右的房子。但考慮到十幾萬元的中介費(fèi)和幾萬元的稅費(fèi)，如果買的是老房子還得考慮十幾萬元的裝修費(fèi)，那么我就只能買套470萬元左右的房子了。”

在看了5套房子并經(jīng)過反復(fù)對(duì)比后，郭先生最終選擇了一套位于南二環(huán)內(nèi)的小兩居，該房子所在小區(qū)屬于龍?bào)w學(xué)區(qū)。

新房子也是60多平方米，建于00年代初期，房主要價(jià)470萬元，“一分不降”。1月16日，郭先生連夜簽訂了買房合同，算下來正好可以在4月底完成過戶。

“雖然（新房）房本面積大了些，但實(shí)際使用面積卻更小了。”郭先生告訴記者，“我原來的老房子公攤面積更小，所以相比之下使用面積更大。”

也就是說，在賣完老房子并多付出120萬元后，郭先生搬進(jìn)的新家空間更加擁擠。

“定金轉(zhuǎn)完后都凌晨12點(diǎn)了，但至少心里的那塊大石頭落下去了。”郭先生說，房子雖然不是家人最心儀的，但為了孩子上學(xué)，只有接受了。

疫情突至，換房計(jì)劃險(xiǎn)些告吹

然而，年初突如其來的新冠肺炎疫情，卻將郭先生的換房計(jì)劃全部打亂，甚至差點(diǎn)令他的孩子處于無學(xué)可上的尷尬境地。

雖然郭先生老房子的買家簽的是全款合同，但他也是需要賣掉原來的房子才有現(xiàn)金支付給郭先生。不過，因?yàn)橘I家的房子在過戶時(shí)住有租戶，而疫情又使租戶回京后就被隔離，如果租戶不搬走，買家就拿不到購(gòu)房款，也沒有錢支付給郭先生。

同樣，郭先生拿不到賣老房子的現(xiàn)金，就沒法支付新房房款及過戶。而最讓郭先生著急的是，5月份的學(xué)位登記馬上就要來臨了。

郭先生拿到的新房本  圖片來源：受訪人提供

不過幸運(yùn)的是，租房人于3月2日到京住酒店隔離，3月16日，中介通知郭先生，買家的房子過戶完成。3月17日，郭先生的新房網(wǎng)簽開始預(yù)約辦理。

“3月24日賣房的錢終于到賬了，半小時(shí)后就轉(zhuǎn)給了買這邊房子的監(jiān)管賬戶。”當(dāng)時(shí)看著賬戶上7位數(shù)，郭先生心里很不是滋味，“因?yàn)榘胄r(shí)后就又歸零了”。

終于在4月14日，繳稅過戶一次搞定，郭先生拿到了新房本。本月初，郭先生的孩子也順利入學(xué)。

郭先生的換房經(jīng)歷，或許代表著一種向市中心遷移的趨勢(shì)，只不過在遷移過程中房子面積變小了。而貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京大部分置換客戶換房后套均面積增加18平方米，達(dá)到96平方米，在居住面積上實(shí)現(xiàn)了較大改善。

經(jīng)過這次換房，雖然有種種不完美，但最讓郭生生欣慰的是，孩子上學(xué)問題解決了。“或許五六年后，還會(huì)再次面臨選房、看房、猶豫的過程。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)