每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入中后期，一二線城市的土地越來越稀缺。從全球的經(jīng)驗上來看，未來城市新建住房的數(shù)量會呈下降趨勢，城市更新、存量物業(yè)改造的需求將大幅上升，而綠色科技住宅將會越來越凸顯其價值。在經(jīng)濟雙循環(huán)的新時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要從經(jīng)濟推動器向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變，肩負(fù)著促民生、穩(wěn)增長的重任。對房企來說，這既是責(zé)任，也是機遇。

幾天前，朗詩地產(chǎn)總裁黃征在兩場會議之間，小跑走進會議室，接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者的獨家專訪。這位上任一年的高管為記者講述了綠色建筑在中國并不悠久的十幾年里，給人們的生活帶來的變化。

綠色建筑在中國：從細(xì)分市場到主流需求

“修之于天下，其德乃普。”

2002年起，綠色建筑概念開始在中國傳播，源自歐洲的“零能耗”建筑設(shè)計也通過大量的展覽、一線城市的設(shè)計機構(gòu)等方式進入中國，零能耗建筑概念——人與自然相和諧的理念與當(dāng)時中國大規(guī)模建設(shè)狀態(tài)形成了鮮明對比。

2005年，在北京召開的綠色建筑大會正式提出我國開始發(fā)展綠色建筑，這是中國綠色建筑發(fā)展的里程碑。

以2006年住建部頒布第143號部令為標(biāo)志，中國所有地區(qū)的節(jié)能工作都納入到監(jiān)管當(dāng)中。此后，以該部令為基礎(chǔ)，2008年《節(jié)約能源法》和《民用建筑節(jié)能條例》相繼頒布，強化了將綠色節(jié)能工作納入法制軌道；《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》頒布實施，明確了我國綠色建筑的定義、內(nèi)涵及技術(shù)要求；這一年，中國綠色建筑與節(jié)能專業(yè)委員會成立，綠色建筑時代啟幕。

2001年成立、2004年開始實施聚焦綠色產(chǎn)品差異化發(fā)展戰(zhàn)略的朗詩集團，幾乎與中國綠色建筑共生共長。作為參與者和見證者，黃征談及綠色建筑感觸頗深：“與其說綠色建筑、科技住宅是一個細(xì)分市場，不如說它是主流需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段，科技住宅將成為市場的主流。”

綠色建筑”綠”在哪里？

“對室內(nèi)環(huán)境，朗詩通過綠色建筑科技實現(xiàn)了人們對高品質(zhì)高舒適度居住的需求——恒溫、恒濕、恒氧。”黃征說，“因地制宜利用外部能源是朗詩在科技住宅中的一項領(lǐng)先優(yōu)勢。比如長三角選擇‘地源熱泵[]’系統(tǒng)，內(nèi)陸地區(qū)選擇‘空氣源熱泵’，在北方則借助市政供暖系統(tǒng)。朗詩能夠結(jié)合不同的地域、不同的地質(zhì)條件，靈活設(shè)置能源方式。”

深耕地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年，黃征對行業(yè)發(fā)展有敏銳的洞察力，他認(rèn)為，疫情過后，中國人對居家健康的關(guān)注度大大提高，科技住宅將很快成為市場主流。朗詩在這一方面仍會持續(xù)投入，創(chuàng)造出更舒適、更節(jié)能、更綠色的產(chǎn)品，滿足未來客戶的需求。

探索科技人居：從第一代綠色科技住宅到“自由方舟”

“綠建領(lǐng)域，目前朗詩項目應(yīng)用到的專利技術(shù)有300多項，并且還在不斷增加。”對于朗詩在綠建領(lǐng)域取得的成績，黃征無不自豪地說。

隨著朗詩“科技住宅”理念的升級，2020年4月22日，第51個世界地球日，朗詩發(fā)布了自主研發(fā)的新一代健康住宅產(chǎn)品——自由方舟，在滿足健康舒適人居基礎(chǔ)上，實現(xiàn)多項個性化創(chuàng)新，標(biāo)志人、建筑、環(huán)境三者和諧共生的自由之路正式開啟。

黃征透露，“自由方舟”健康住宅已經(jīng)率先在中山、成都、南京、蘇州4個城市首發(fā)上市。

“技術(shù)的成熟度、多樣性為自由方舟創(chuàng)造了基礎(chǔ)。朗詩作為最早做綠色建筑的幾家公司之一，十幾年以來一直堅守著同一個航道，基本上把所有的資源、精力都集于此。針對不同的建筑設(shè)計提供不同類型的綠建方案，除了集中式系統(tǒng)和自由方舟以外，我們進行了非常多嘗試。比如別墅項目，就能夠改造成戶式系統(tǒng)，每家每戶是一個單獨系統(tǒng)。目前來看，朗詩技術(shù)的成熟度和多樣性，在國內(nèi)應(yīng)該是遙遙領(lǐng)先的。”

除了整體開發(fā)的集中式住宅和城市更新業(yè)務(wù)，朗詩也正在探索針對C端個性化需求的新業(yè)務(wù)。“未來城市的土地越來越稀缺，從全球經(jīng)驗上來看，新建住房的數(shù)量會呈下降趨勢。”黃征說。

作為一家擅長打造綠色建筑的房地產(chǎn)公司，涉足C端個人住宅改造業(yè)務(wù)，讓更多人住上健康舒適的品質(zhì)好房，是朗詩目前正在積極探索的。經(jīng)過一年多的試水與磨合，朗詩集團正式推出旗下聚焦室內(nèi)環(huán)境性能改造的業(yè)務(wù)平臺朗詩家，盡管未透露具體數(shù)據(jù)，但黃征表示，用戶對居住品質(zhì)提升的市場需求很大，對朗詩家發(fā)展前景非?？春谩?/p>

發(fā)展模式探索：資產(chǎn)輕型化的小步快跑

6年前，朗詩地產(chǎn)開始實施資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”讓外界重新認(rèn)識了這家地產(chǎn)企業(yè)。

黃征對這一戰(zhàn)略做了更清晰的梳理：“資產(chǎn)輕型化介于重資產(chǎn)和完全輕資產(chǎn)之間。第一種模式是合作開發(fā)，也就是朗詩和其他的金融機構(gòu)或開發(fā)商同行合作來開發(fā)一個項目，朗詩的股權(quán)比例可能是40%～50%或者更高一些，現(xiàn)階段這一模式已經(jīng)非常少了。”

“小股操盤”是資產(chǎn)輕型化的第二種模式，朗詩全權(quán)負(fù)責(zé)項目操盤，大部分項目也是運用朗詩的品牌和技術(shù)整合能力，但股權(quán)不會超過30%。第三種模式則是委托代建和委托管理，相當(dāng)于幫業(yè)主方管理開發(fā)項目，朗詩收取包括品牌費、產(chǎn)品整合費等在內(nèi)的管理費用。

“目前來看我們項目基本上都是這三種方式，以合作開發(fā)和小股操盤為主，以代建、委托開發(fā)、代建管理和純技術(shù)輸出為輔，后面兩個占的比例實際上相對較少。”

這一探索在朗詩的業(yè)績中得到了正面體現(xiàn)。2019年年報顯示，朗詩完成合同簽約銷售額約為人民幣405億元，簽約建筑面積約234萬平方米；年度核心凈利潤約為14.1億元，較上年同期上升約11.4%，核心凈利潤率約16.5%，整體盈利能力持續(xù)提升。

“我們從2014年開始實施新的經(jīng)營策略，近6年來，我覺得無論是從組織、經(jīng)營還是市場接受度，朗詩都取得了非常豐碩的成果。”黃征肯定地表示。

提升商業(yè)價值：核心是品質(zhì)和品牌

小股操盤固然能夠提高操盤方的資金利用效率，通過輸出品牌和管理放大自有資金投資回報率。但在以小股模式為主的資產(chǎn)[]輕型化戰(zhàn)略實施過程中，商業(yè)價值如何最大化？產(chǎn)品品質(zhì)如何保障？這是市場對這一模式最直接的考驗。

黃征對這一問題的回答是：“只要是朗詩出品的項目，就只有一個標(biāo)準(zhǔn)——朗詩標(biāo)準(zhǔn)。”

合作開發(fā)過程中的一些問題，怎么更好地規(guī)避？黃征表示，最重要的一環(huán)是質(zhì)量檢測，所有項目都要滿足朗詩品質(zhì)管理的要求，不因為是代建或小股操盤而打折扣。他認(rèn)為這些年無論從組織上，還是從全員認(rèn)識上，和過去相比都有了非常大的變化，現(xiàn)在在投資上更加靈活、但在底線上更加固守。

“這些底線和我們在這個項目上有多少股權(quán)是沒有關(guān)系的，只要是使用了朗詩的品牌，我們就應(yīng)該堅持這樣的底線。”黃征說。

黃征強調(diào)，“朗詩的底線，核心還是品質(zhì)和品牌。所以對我們自身提出了非常高的要求，我們需要具備更好的溝通能力，需要更多精力與我們的合作方溝通。

截至目前，朗詩獲得了46個綠色三星認(rèn)證。其中，綠色改造類辦公項目——上海朗詩綠色中心榮獲綠建三星評價標(biāo)識，這是《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019新國標(biāo)實施后首個也是唯一一個改造類辦公建筑領(lǐng)域的綠建三星評價標(biāo)識。

根據(jù)黃征的介紹，在全國首批6個綠色運營標(biāo)識的項目中，朗詩除了上海朗詩綠色中心、南京朗詩麓苑，還有一個合作開發(fā)的項目也獲得了新的綠色三星的運營標(biāo)志，可以說朗詩拿下了“2個半”。“我覺得其實這完全能夠反映朗詩在這個領(lǐng)域的競爭力。”黃征強調(diào)。

對于未來發(fā)展，黃征也坦言，“戰(zhàn)略方向，雖然我們這幾年簽約額規(guī)模等指標(biāo)增長并不是那么快，但實際上在經(jīng)營模式、產(chǎn)品的探索上，我們還是在這個行業(yè)里保持著比較領(lǐng)先的水準(zhǔn)，所以從這些方面來講，我認(rèn)為這幾年朗詩的轉(zhuǎn)型還是成功的。起碼到目前為止，我們走在一條很正確的道路上。”

封面圖片來源：受訪者供圖