每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入中后期，一二線城市的土地越來(lái)越稀缺。從全球的經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，未來(lái)城市新建住房的數(shù)量會(huì)呈下降趨勢(shì)，城市更新、存量物業(yè)改造的需求將大幅上升，而綠色科技住宅將會(huì)越來(lái)越凸顯其價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要從經(jīng)濟(jì)推動(dòng)器向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變，肩負(fù)著促民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的重任。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這既是責(zé)任，也是機(jī)遇。

幾天前，朗詩(shī)地產(chǎn)總裁黃征在兩場(chǎng)會(huì)議之間，小跑走進(jìn)會(huì)議室，接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的獨(dú)家專(zhuān)訪。這位上任一年的高管為記者講述了綠色建筑在中國(guó)并不悠久的十幾年里，給人們的生活帶來(lái)的變化。

綠色建筑在中國(guó)：從細(xì)分市場(chǎng)到主流需求

“修之于天下，其德乃普。”

2002年起，綠色建筑概念開(kāi)始在中國(guó)傳播，源自歐洲的“零能耗”建筑設(shè)計(jì)也通過(guò)大量的展覽、一線城市的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等方式進(jìn)入中國(guó)，零能耗建筑概念——人與自然相和諧的理念與當(dāng)時(shí)中國(guó)大規(guī)模建設(shè)狀態(tài)形成了鮮明對(duì)比。

2005年，在北京召開(kāi)的綠色建筑大會(huì)正式提出我國(guó)開(kāi)始發(fā)展綠色建筑，這是中國(guó)綠色建筑發(fā)展的里程碑。

以2006年住建部頒布第143號(hào)部令為標(biāo)志，中國(guó)所有地區(qū)的節(jié)能工作都納入到監(jiān)管當(dāng)中。此后，以該部令為基礎(chǔ)，2008年《節(jié)約能源法》和《民用建筑節(jié)能條例》相繼頒布，強(qiáng)化了將綠色節(jié)能工作納入法制軌道；《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》頒布實(shí)施，明確了我國(guó)綠色建筑的定義、內(nèi)涵及技術(shù)要求；這一年，中國(guó)綠色建筑與節(jié)能專(zhuān)業(yè)委員會(huì)成立，綠色建筑時(shí)代啟幕。

2001年成立、2004年開(kāi)始實(shí)施聚焦綠色產(chǎn)品差異化發(fā)展戰(zhàn)略的朗詩(shī)集團(tuán)，幾乎與中國(guó)綠色建筑共生共長(zhǎng)。作為參與者和見(jiàn)證者，黃征談及綠色建筑感觸頗深：“與其說(shuō)綠色建筑、科技住宅是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，不如說(shuō)它是主流需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，科技住宅將成為市場(chǎng)的主流。”

綠色建筑”綠”在哪里？

“對(duì)室內(nèi)環(huán)境，朗詩(shī)通過(guò)綠色建筑科技實(shí)現(xiàn)了人們對(duì)高品質(zhì)高舒適度居住的需求——恒溫、恒濕、恒氧。”黃征說(shuō)，“因地制宜利用外部能源是朗詩(shī)在科技住宅中的一項(xiàng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。比如長(zhǎng)三角選擇‘地源熱泵[]’系統(tǒng)，內(nèi)陸地區(qū)選擇‘空氣源熱泵’，在北方則借助市政供暖系統(tǒng)。朗詩(shī)能夠結(jié)合不同的地域、不同的地質(zhì)條件，靈活設(shè)置能源方式。”

深耕地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年，黃征對(duì)行業(yè)發(fā)展有敏銳的洞察力，他認(rèn)為，疫情過(guò)后，中國(guó)人對(duì)居家健康的關(guān)注度大大提高，科技住宅將很快成為市場(chǎng)主流。朗詩(shī)在這一方面仍會(huì)持續(xù)投入，創(chuàng)造出更舒適、更節(jié)能、更綠色的產(chǎn)品，滿足未來(lái)客戶(hù)的需求。

探索科技人居：從第一代綠色科技住宅到“自由方舟”

“綠建領(lǐng)域，目前朗詩(shī)項(xiàng)目應(yīng)用到的專(zhuān)利技術(shù)有300多項(xiàng)，并且還在不斷增加。”對(duì)于朗詩(shī)在綠建領(lǐng)域取得的成績(jī)，黃征無(wú)不自豪地說(shuō)。

隨著朗詩(shī)“科技住宅”理念的升級(jí)，2020年4月22日，第51個(gè)世界地球日，朗詩(shī)發(fā)布了自主研發(fā)的新一代健康住宅產(chǎn)品——自由方舟，在滿足健康舒適人居基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)個(gè)性化創(chuàng)新，標(biāo)志人、建筑、環(huán)境三者和諧共生的自由之路正式開(kāi)啟。

黃征透露，“自由方舟”健康住宅已經(jīng)率先在中山、成都、南京、蘇州4個(gè)城市首發(fā)上市。

“技術(shù)的成熟度、多樣性為自由方舟創(chuàng)造了基礎(chǔ)。朗詩(shī)作為最早做綠色建筑的幾家公司之一，十幾年以來(lái)一直堅(jiān)守著同一個(gè)航道，基本上把所有的資源、精力都集于此。針對(duì)不同的建筑設(shè)計(jì)提供不同類(lèi)型的綠建方案，除了集中式系統(tǒng)和自由方舟以外，我們進(jìn)行了非常多嘗試。比如別墅項(xiàng)目，就能夠改造成戶(hù)式系統(tǒng)，每家每戶(hù)是一個(gè)單獨(dú)系統(tǒng)。目前來(lái)看，朗詩(shī)技術(shù)的成熟度和多樣性，在國(guó)內(nèi)應(yīng)該是遙遙領(lǐng)先的。”

除了整體開(kāi)發(fā)的集中式住宅和城市更新業(yè)務(wù)，朗詩(shī)也正在探索針對(duì)C端個(gè)性化需求的新業(yè)務(wù)。“未來(lái)城市的土地越來(lái)越稀缺，從全球經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，新建住房的數(shù)量會(huì)呈下降趨勢(shì)。”黃征說(shuō)。

作為一家擅長(zhǎng)打造綠色建筑的房地產(chǎn)公司，涉足C端個(gè)人住宅改造業(yè)務(wù)，讓更多人住上健康舒適的品質(zhì)好房，是朗詩(shī)目前正在積極探索的。經(jīng)過(guò)一年多的試水與磨合，朗詩(shī)集團(tuán)正式推出旗下聚焦室內(nèi)環(huán)境性能改造的業(yè)務(wù)平臺(tái)朗詩(shī)家，盡管未透露具體數(shù)據(jù)，但黃征表示，用戶(hù)對(duì)居住品質(zhì)提升的市場(chǎng)需求很大，對(duì)朗詩(shī)家發(fā)展前景非?？春谩?/p>

發(fā)展模式探索：資產(chǎn)輕型化的小步快跑

6年前，朗詩(shī)地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”讓外界重新認(rèn)識(shí)了這家地產(chǎn)企業(yè)。

黃征對(duì)這一戰(zhàn)略做了更清晰的梳理：“資產(chǎn)輕型化介于重資產(chǎn)和完全輕資產(chǎn)之間。第一種模式是合作開(kāi)發(fā)，也就是朗詩(shī)和其他的金融機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商同行合作來(lái)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，朗詩(shī)的股權(quán)比例可能是40%～50%或者更高一些，現(xiàn)階段這一模式已經(jīng)非常少了。”

“小股操盤(pán)”是資產(chǎn)輕型化的第二種模式，朗詩(shī)全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤(pán)，大部分項(xiàng)目也是運(yùn)用朗詩(shī)的品牌和技術(shù)整合能力，但股權(quán)不會(huì)超過(guò)30%。第三種模式則是委托代建和委托管理，相當(dāng)于幫業(yè)主方管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，朗詩(shī)收取包括品牌費(fèi)、產(chǎn)品整合費(fèi)等在內(nèi)的管理費(fèi)用。

“目前來(lái)看我們項(xiàng)目基本上都是這三種方式，以合作開(kāi)發(fā)和小股操盤(pán)為主，以代建、委托開(kāi)發(fā)、代建管理和純技術(shù)輸出為輔，后面兩個(gè)占的比例實(shí)際上相對(duì)較少。”

這一探索在朗詩(shī)的業(yè)績(jī)中得到了正面體現(xiàn)。2019年年報(bào)顯示，朗詩(shī)完成合同簽約銷(xiāo)售額約為人民幣405億元，簽約建筑面積約234萬(wàn)平方米；年度核心凈利潤(rùn)約為14.1億元，較上年同期上升約11.4%，核心凈利潤(rùn)率約16.5%，整體盈利能力持續(xù)提升。

“我們從2014年開(kāi)始實(shí)施新的經(jīng)營(yíng)策略，近6年來(lái)，我覺(jué)得無(wú)論是從組織、經(jīng)營(yíng)還是市場(chǎng)接受度，朗詩(shī)都取得了非常豐碩的成果。”黃征肯定地表示。

提升商業(yè)價(jià)值：核心是品質(zhì)和品牌

小股操盤(pán)固然能夠提高操盤(pán)方的資金利用效率，通過(guò)輸出品牌和管理放大自有資金投資回報(bào)率。但在以小股模式為主的資產(chǎn)[]輕型化戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，商業(yè)價(jià)值如何最大化？產(chǎn)品品質(zhì)如何保障？這是市場(chǎng)對(duì)這一模式最直接的考驗(yàn)。

黃征對(duì)這一問(wèn)題的回答是：“只要是朗詩(shī)出品的項(xiàng)目，就只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——朗詩(shī)標(biāo)準(zhǔn)。”

合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些問(wèn)題，怎么更好地規(guī)避？黃征表示，最重要的一環(huán)是質(zhì)量檢測(cè)，所有項(xiàng)目都要滿足朗詩(shī)品質(zhì)管理的要求，不因?yàn)槭谴ɑ蛐」刹俦P(pán)而打折扣。他認(rèn)為這些年無(wú)論從組織上，還是從全員認(rèn)識(shí)上，和過(guò)去相比都有了非常大的變化，現(xiàn)在在投資上更加靈活、但在底線上更加固守。

“這些底線和我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上有多少股權(quán)是沒(méi)有關(guān)系的，只要是使用了朗詩(shī)的品牌，我們就應(yīng)該堅(jiān)持這樣的底線。”黃征說(shuō)。

黃征強(qiáng)調(diào)，“朗詩(shī)的底線，核心還是品質(zhì)和品牌。所以對(duì)我們自身提出了非常高的要求，我們需要具備更好的溝通能力，需要更多精力與我們的合作方溝通。

截至目前，朗詩(shī)獲得了46個(gè)綠色三星認(rèn)證。其中，綠色改造類(lèi)辦公項(xiàng)目——上海朗詩(shī)綠色中心榮獲綠建三星評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，這是《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019新國(guó)標(biāo)實(shí)施后首個(gè)也是唯一一個(gè)改造類(lèi)辦公建筑領(lǐng)域的綠建三星評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)。

根據(jù)黃征的介紹，在全國(guó)首批6個(gè)綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目中，朗詩(shī)除了上海朗詩(shī)綠色中心、南京朗詩(shī)麓苑，還有一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也獲得了新的綠色三星的運(yùn)營(yíng)標(biāo)志，可以說(shuō)朗詩(shī)拿下了“2個(gè)半”。“我覺(jué)得其實(shí)這完全能夠反映朗詩(shī)在這個(gè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。”黃征強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，黃征也坦言，“戰(zhàn)略方向，雖然我們這幾年簽約額規(guī)模等指標(biāo)增長(zhǎng)并不是那么快，但實(shí)際上在經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品的探索上，我們還是在這個(gè)行業(yè)里保持著比較領(lǐng)先的水準(zhǔn)，所以從這些方面來(lái)講，我認(rèn)為這幾年朗詩(shī)的轉(zhuǎn)型還是成功的。起碼到目前為止，我們走在一條很正確的道路上。”

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖