每經(jīng)特約評論員 陳憲

9月14日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中59個城市新房價格環(huán)比上漲，47個城市二手房價格環(huán)比上漲。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解讀表示，8月份，70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲。

“房住不炒”是我國居民住房制度的總原則。它內(nèi)在的規(guī)定性是，居民住房是消費品，由此才能做到“不炒”。作為消費品的居民住房有兩個基本分類：其一，商品住房和公共住房；其二，自有住房和租賃住房。在現(xiàn)實生活中，這兩種分類是交織在一起的。商品住房中，有自有住房，也有租賃住房。

筆者以為，面對我國居民住房的現(xiàn)狀，要切實提高全部住房中公共住房和租賃住房的比重，才能實現(xiàn)“房住不炒”，構(gòu)建適應(yīng)國內(nèi)大循環(huán)的居民住房制度。

深圳住房新政待完善

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布住房新政，向社會各界征求意見。征求意見稿提出，未來深圳住房擬分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場商品住房占住房供應(yīng)的40%左右，后三類享受政策支持的各占20%左右。

顯然，這個新政表達了對現(xiàn)有住房制度和格局的挑戰(zhàn)，也是為了應(yīng)對當下深圳房價的過快上漲。新政提出的四類住房，第一類為商品住房，后三類均享受政策支持，為公共住房。

一直以來，人們就對人才住房頗有微詞，現(xiàn)實中的效果也不盡理想。所謂人才住房應(yīng)是公共租賃住房的一部分，這是市場經(jīng)濟普惠原則的體現(xiàn)。如果某企業(yè)或機構(gòu)欲對入住者實行特殊優(yōu)惠，其補貼應(yīng)該來自企業(yè)或機構(gòu)?？梢姡谡抢?，住房的基本分類就是商品住房和公共住房。在一些政策性規(guī)定和居民自身選擇的共同作用下，居民住房的第二個分類是自有住房和租賃住房。

值得肯定的是，深圳的住房新政加大了提高公共住房和租賃住房比重的力度。

首先，新政提出，到2035年，分階段籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房即公共住房總量不少于100萬套，占近60%。有專家質(zhì)疑，能做到嗎？筆者認為，這個近60%，是就增量而言，如果看準方向，再加上措施得力，是有可能做到的。考慮到目前公共住房占比不到一成的事實，即便加上今后15年公共住房的增量，全部住房中公共住房的比重也很難達到20%。

其次，在新政中，還可以明顯感到提高租賃住房比重的政策傾向。新政提出，公共租賃住房，面向符合條件的戶籍（人口）中低收入居民以及公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體供應(yīng)，只租不售，建筑面積以30至60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。但是，這里的戶籍規(guī)定，會使可享受這類住房的人群大大縮水。在“來了就是深圳人”的深圳，這一規(guī)定顯得保守。筆者建議，應(yīng)當放寬規(guī)定，尺度可比照達到購房條件者，就可申請公共租賃住房。

把握擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點

特別需要強調(diào)的，深圳住房新政旨在提高全部住房中公共住房和租賃住房這兩個比重，符合實現(xiàn)“房住不炒”總原則的要求，在很大程度上契合“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局。

國內(nèi)大循環(huán)的源動力既來自需求側(cè)的消費和投資，還包括供給側(cè)的創(chuàng)新、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)。但就現(xiàn)階段的主要矛盾，乃至矛盾的主要方面而言，需求側(cè)的最終消費（這里僅指居民消費）上升到了顯著位置。因此，我們要牢牢把握擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，并著力擴大最終消費，為居民消費升級創(chuàng)造條件。

消費是可支配收入的函數(shù)。也就是說，居民消費的水平最終依賴于可支配收入。在一定時期，居民可支配收入為既定，用于儲蓄（買房的首付來自儲蓄）的多了，消費就少了；同理，用于供房（房貸）的多了，消費也同樣就少了。減少居民可支配收入中用于首付和供房的部分，增加消費的部分，對于國內(nèi)大循環(huán)的意義不言而喻。

具體而言，首先就是如深圳市政府所提出的住房新政，加大公共住房，尤其是公共租賃住房的供應(yīng)，使居民不要全部指望購買商品住房，才能獲得或改善住房。做到這一點，難度不小，但只要政府的決心足夠大，措施足夠到位，是可以在未來三到五年見到效果的。

其次，還有比這難度更大的問題，那就是，國人的觀念。經(jīng)驗表明，中國人有著深厚的“有房才有家”的文化傳統(tǒng)。前幾年有人說，中國的房價是丈母娘拉高的，說的就是這個意思。因此，要做到在增量住房中，無論是商品住房，還是公共住房，都增加租賃的比重。要有切實的、有超強力度的措施，才能對沖文化觀念的深刻影響，將住房消費“逼”到租賃，而不是購買。這是啟動國內(nèi)大循環(huán)，增加居民最終消費的正確選擇，也是在回歸我國居民住房制度改革的“初心”。

1994年，國務(wù)院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。此后，我們也將這一體系稱為“雙軌制的住房供應(yīng)體系”。由于種種原因，在這個“雙軌制”中出現(xiàn)了商品住房建設(shè)強，公共住房供應(yīng)弱的局面。

這里，筆者無意討論個中利弊，而是根據(jù)新發(fā)展格局，尤其是擴大居民最終消費，以滿足人民日益增長的美好生活需要的要求，提出提高“兩個比重”的建議。不過，根據(jù)長期以來的經(jīng)驗，在公共住房中，經(jīng)濟適用房并不是符合現(xiàn)階段我國國情的公共住房品種，加大各層次的公共租賃住房，才能在未來較長時期滿足我國低收入、中低收入群眾住房需求的同時，也適應(yīng)國內(nèi)大循環(huán)擴大居民最終消費的要求。

（作者為上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授、中國城市治理研究院嘉華教授）