每經記者 淡忠奎    每經編輯 師安鵬    

9月初，寧波有小區(qū)上演經典一幕：幾名業(yè)主將一面寫著「干啥啥不行，收錢第一名」的錦旗送給物業(yè)。而小區(qū)物業(yè)也是十分硬氣，發(fā)布公開信「綠水青山，江湖再見」，負氣出走。

這引得各地競相模仿，如14日，陜西咸陽一小區(qū)因配套不完善、水質問題遲遲得不到解決，業(yè)主們便敲鑼打鼓，將同樣一面錦旗送給小區(qū)物業(yè)……但與此同時，西安唯一業(yè)主自管小區(qū)——和平花園去年財務結余83萬的消息不脛而走，本土輿論中，仿佛一夜之間，業(yè)主與物業(yè)的矛盾卒于和平花園。

粉巷財經（ID:nbdfxcj）實地探訪該小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)專家顧問何志恒，及工作人員進行深入交流后發(fā)現(xiàn)，和平花園運營得很成功，但從現(xiàn)實層面來講只是個例，有多大程度的復制推廣價值，還需打個問號。

圖片來源：每經實習記者 淡忠奎 攝

業(yè)主們的勝利

和平花園屬于西安早年的低洼改造項目，自1996年竣工后，就安靜地佇立于友誼路和文藝路十字西南角。

不會有人想到，這個僅有三棟樓、三百余家住戶的老小區(qū)，多年后會有如此“榮耀”的一天。

近日，該小區(qū)公示了2019年度的財務情況：收入合計141.08萬元，支出57.85萬元，結余近83.23萬元，引得各大媒體競相報道。

難得的是其收支皆有詳細記錄，如收入方面，物業(yè)費、廣告費和鍋爐費、停車費分別為90.53萬元、14萬元和33萬元；支出方面，工資支出約25萬元，購買電腦、監(jiān)控設備、樓道口LED顯示屏、門禁卡安裝材料等固定資產合計約3.43萬元，更換居民智能卡式電表合計3.19萬元等。

而和平花園走上自管模式，不過兩年時間。

作為一個存在了20多年的老小區(qū)，該小區(qū)也曾一度陷入設施老化、衛(wèi)生臟亂等問題，甚至連安全都令人擔憂。

2018年7月，和平花園召開首屆業(yè)主大會選舉產生了業(yè)委會，3個月后業(yè)委會完成備案。隨后，他們又商定不再聘請物業(yè)公司，實施業(yè)主自管。

為此，業(yè)委會還聘請了實踐經驗豐富的社區(qū)建設專家何志恒作為和平花園專家顧問，后者向粉巷財經回憶：“原來的物業(yè)已經管了20多年了，管理存在很多缺位的地方，而大家也迫切希望把這個老小區(qū)建設好”。

同年末，業(yè)委會在何志恒的幫助下和前期物業(yè)公司簽訂了退管交接協(xié)議，該小區(qū)隨即成為西安唯一和前期物業(yè)平穩(wěn)交接并實現(xiàn)自管的小區(qū)。

如今兩年過去，和平花園已經形成了以7名業(yè)委會委員、1名候補委員為核心，數(shù)十名熱心群眾為志愿者，聘請20余名專職人員進行維護的運行模式。

而在日常財務方面，業(yè)委會嚴格執(zhí)行收支兩條線，“所有收入一律進公戶”，業(yè)委會成員皆是業(yè)主兼職，不從小區(qū)收入里拿一分錢。

圖片來源：每經實習記者 淡忠奎 攝

粉巷財經實地走訪發(fā)現(xiàn)，和平花園小區(qū)沒有統(tǒng)一的大門，A座、B座和 C座三棟樓都直接臨街，而業(yè)委會所在地為C座旁邊的地下車庫，一切都在簡單而有序地運轉著。

有業(yè)主稱，實現(xiàn)自管后，小區(qū)不僅新裝了門禁、刷臉系統(tǒng)和監(jiān)控，逢年過節(jié)還會發(fā)糧油、大米等福利。提起現(xiàn)在的業(yè)委會，路過的業(yè)主皆贊不絕口：“現(xiàn)在這物業(yè)費感覺花的物超所值”“比以前舒心太多了”……作為西安唯一的業(yè)主自管小區(qū)，和平花園收獲了眾多“艷羨”的目光。相關報道下，網友或是痛陳自己小區(qū)物業(yè)的不作為，或是表達對自管的羨慕，一時間，仿佛都看到了新的出口。

和平花園只是個例

不過，和平花園當下也面臨自己的難題：小區(qū)消防設施已經癱瘓多年，高低壓配電柜前段時間也突然癱瘓，上下水管道也已老化……其業(yè)委會扈主任稱，小區(qū)已申請老舊小區(qū)改造，此外可能還需要召開業(yè)主大會討論補繳部分維修資金。

有社區(qū)工作人員認為，“和平花園目前為止運營得非常好，但它只是一個個例，并不適合所有小區(qū)推廣”。

在小區(qū)專家顧問何志恒看來，“沒有這個業(yè)委會主任，和平花園小區(qū)不會取得這樣的成功”。該小區(qū)業(yè)委會扈主任等人本身有著豐富的企業(yè)管理經驗，能夠開源節(jié)流，同時又不計較個人得失，這是和平花園小區(qū)自管成功的重要原因。

而從實踐層面看，業(yè)主自管失敗的案例并不少見。

接觸社區(qū)治理工作已經10年的何志恒常說：“別人都是講成功，而我出去就是講失敗”，其還在網上發(fā)布了《物業(yè)自行管理不是業(yè)委會人員自干——小區(qū)物業(yè)自行管理不成功的實踐教訓》。

在街道辦的辦公室內，他向粉巷財經講述了8年前在西安唐園小區(qū)親身經歷的一個業(yè)主自管的失敗案例。

唐園小區(qū)始建于上世紀九十年代中期，占地200余畝，共有居民樓45棟，商務樓1棟，居住戶1938戶，是當時西安最大的封閉式安居小區(qū)之一。

2012年9月何志恒被選為業(yè)委會主任后，在其倡議下，業(yè)主大會決定實行物業(yè)自行管理，這很可能是陜西地區(qū)關于物業(yè)自管最早的嘗試。

其間，唐園業(yè)委會向業(yè)主借款50余萬元，作為流動資金，并聘請了一支專業(yè)服務團隊。但因前期物業(yè)拒不交接，考慮到維持成本，這支服務團隊只能被遣散。

直到2013年3月，唐園業(yè)委會強行接管了物業(yè)，拉開了物業(yè)自管的序幕，但一連串問題隨之而來：水電維修爆發(fā)式增長、前期物業(yè)惡意拖欠水電費，面臨斷水斷電的風險、業(yè)委會內部拉幫結派鬧待遇……所有的問題都匯集到業(yè)委會主任何志恒一人肩上，其精神幾近崩潰。

最終，一名業(yè)委會成員趁機注冊私人物業(yè)公司，又拒不退出業(yè)委會，這場轟轟烈烈的自管嘗試宣告失敗。

事實上，當時唐園小區(qū)已經退回到了業(yè)主自治階段，甚至無法實現(xiàn)對物業(yè)公司的監(jiān)管，“唐園自管的結果遠比聘請物業(yè)公司更糟”。

這也成為日后何志恒常時常分享的案例。

社區(qū)治理的未來

何志恒認為，業(yè)主自管是業(yè)主自治的高級階段，其核心三大權利必須掌握在業(yè)主手中，即物業(yè)管理重大事項決定權、物業(yè)管理經濟權和物業(yè)服務人事權。

“這是業(yè)主自管的基本屬性，所有權必須完全在業(yè)主手中”。

據(jù)介紹，目前國內主要的管理模式是包干制、酬金制和業(yè)主自行管理等形式，絕對大多數(shù)小區(qū)是包干制，酬金制和自行管理比較少。

酬金制，即由職業(yè)經理人代管小區(qū)物業(yè)服務團隊，業(yè)委會負責監(jiān)管；而自行管理，即如和平花園小區(qū)，業(yè)委會直接管理物業(yè)，自行聘請維修、保潔等專業(yè)服務團隊。

何志恒認為，相對于完全自行管理，酬金制或許是未來值得推廣的模式。如深圳陽光花園小區(qū)，業(yè)委會就在業(yè)主支持下籌措了50萬啟動資金，組建了80余人的物業(yè)服務團隊，聘請職業(yè)經理人管理小區(qū)，極大改善了小區(qū)管理狀況。

而華南城市研究會會長、暨南大學公共管理學院教授胡剛認為，業(yè)主自管并不代表未來的主流方向，它可能更適合規(guī)模較小的小區(qū)，但不宜大范圍推廣。

胡剛告訴粉巷財經：“問題的關鍵不在于物業(yè)公司這種模式，而是現(xiàn)在的物業(yè)很多都是開發(fā)商天然延續(xù)下來的，就好像他覺得自己就是主人，這種權益關系顛倒了”。

《物權法》規(guī)定，經有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司。

胡剛表示，現(xiàn)在一些地產開發(fā)商組成的物業(yè)公司，若業(yè)主同意也可以考慮保留。因為開發(fā)企業(yè)把物業(yè)管理好，對其企業(yè)聲譽和產品形象都至關重要，這樣的話除了業(yè)主繳納的物業(yè)費，他們也會自己補貼一部分來管理，一些大牌房企的物業(yè)還是不錯的。

不過，他也表示，社區(qū)管理是相當復雜的，不管是開發(fā)商物業(yè)管理，還是業(yè)主自管都是少量的，最主流的還是應該由專業(yè)的物業(yè)公司來管，但前提是必須由業(yè)主大會來決定。

實習記者|淡忠奎 編輯|師安鵬 盧祥勇 杜波 王嘉琦

校對|李凈翰

本文來源：粉巷財經（nbdfxcj）