每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年是旭輝成立20周年。從2017年進(jìn)入千億房企陣營，到2019年突破2000億元大關(guān)，旭輝已然躋身頭部房企行列。近日，旭輝控股董事局主席林中在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時，回顧了旭輝20年發(fā)展的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，并對行業(yè)熱點(diǎn)和未來趨勢進(jìn)行預(yù)判。

針對業(yè)界關(guān)注的房企融資“三道紅線”新規(guī)，林中認(rèn)為，新規(guī)有利地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，對不同企業(yè)會有不同影響，高負(fù)債企業(yè)就一定得減速。而對于旭輝這樣穩(wěn)健型的企業(yè)則影響不大，還可以按照既有的模式發(fā)展。談到對未來行業(yè)競爭格局的基本判斷，林中認(rèn)為，企業(yè)未來想要趕超會更加難，房企“黑馬”將難再出現(xiàn)，因?yàn)檫@個行業(yè)未來只會留下“千里馬”。

值得注意的是，旭輝成立20年，林中和旭輝的慈善事業(yè)也做了20年。

旭輝控股董事局主席林中 公司供圖

今后行業(yè)只會留下“千里馬”

針對業(yè)界關(guān)注的房企融資“三道紅線”新規(guī)，林中表示，新規(guī)有利于這個行業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，因?yàn)槠淠康木褪欠揽仫L(fēng)險，核心就是要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

“為什么新規(guī)對我們影響很小，因?yàn)槲覀儍赡昵熬吞岢觯罕３忠欢ǖ脑鲩L速度，保持比較健康的負(fù)債水平。對于財(cái)務(wù)健康，我們內(nèi)部是有自己的紅線的，紅線不能碰，這點(diǎn)我們非常堅(jiān)持。不踩紅線，同時還要保持我們盈利的能力。”

“當(dāng)然新的政策出來以后，對不同的企業(yè)有不同的影響，高負(fù)債的企業(yè)你一定得減速。”林中認(rèn)為，未來想趕超會更加難，房企“黑馬”將難再出現(xiàn)，因?yàn)檫@個行業(yè)未來只會留下“千里馬”。這也是林中對未來行業(yè)競爭格局的基本判斷。

企業(yè)融資壓力增加，使得高財(cái)務(wù)杠桿將不復(fù)存在，曾經(jīng)房企逆勢超車的“馬達(dá)”已經(jīng)越來越弱。這意味著，需要有另外一個“馬達(dá)”換上。林中認(rèn)為，這個新馬達(dá)就是經(jīng)營效率。目前政府的調(diào)控均導(dǎo)向行業(yè)長期發(fā)展，讓房地產(chǎn)發(fā)展更長久一些，這必然會要求行業(yè)的規(guī)則更規(guī)范，企業(yè)要能夠平穩(wěn)增長。

所以，政策會讓高負(fù)債企業(yè)換擋減速，讓房地產(chǎn)行業(yè)整體的杠桿率趨于穩(wěn)定。林中表示，未來企業(yè)用數(shù)倍財(cái)務(wù)杠桿來驅(qū)動增長是行不通的，容易翻車。企業(yè)必須要多留現(xiàn)金、合理控制債務(wù)總量，增厚財(cái)務(wù)的安全墊，減速穩(wěn)行，才可能追求更好的增長。

“對旭輝來說，這就好比徒步，按照我們既有的步伐和發(fā)展模式，穩(wěn)著來，走遠(yuǎn)一點(diǎn)。”林中判斷，地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)增長期會被拉得更長，以均好著稱的旭輝有能力分到更多紅利。

同時，他也給旭輝提出了相應(yīng)要求。

“未來要在這個行業(yè)長久發(fā)展，旭輝還是要走均好發(fā)展的戰(zhàn)略。”林中表示，旭輝的均好其實(shí)是指三個方面：一是發(fā)展的速度；二是指發(fā)展的質(zhì)量；第三是發(fā)展所面臨的風(fēng)險，也就是規(guī)模、盈利能力和負(fù)債水平。

林中告訴記者，旭輝會在規(guī)模增長、財(cái)務(wù)健康和盈利能力三個維度上不斷提升自己的能力，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長，走好“均好”的發(fā)展戰(zhàn)略。與此同時，旭輝要持續(xù)提升組織效能，防止大企業(yè)病，保持組織持續(xù)精進(jìn)的活力，在產(chǎn)品和服務(wù)上不斷提升自己的競爭力。

林中希望，旭輝未來的增長主要來自于對已布局城市的深耕。“目前旭輝布局的城市已經(jīng)有80多個了，其實(shí)有些城市我們的市場占有率還不高，最有效率的增長就是加強(qiáng)對我們已布局城市的深耕，在已進(jìn)入的城市提高我們的市場占有率。”

那么，旭輝今后是否還會進(jìn)入新的城市？林中強(qiáng)調(diào)：“我們的確還有一些目標(biāo)城市沒有布局，我們會穩(wěn)步地去拓展。但眼下最核心的，還是要加強(qiáng)在已布局城市的深耕，鞏固我們在這些城市的品牌和地位，通過提升市場占有率去實(shí)現(xiàn)增長。”

企業(yè)公民的四個層次

什么才是一個好的企業(yè)公民？林中給出了自己的定義。

他認(rèn)為，要做一個好的企業(yè)公民有四個層次：第一個層次是做好企業(yè)自己的事，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)、納稅等；第二個層次是做公益慈善；第三個層次是保護(hù)環(huán)境；第四個層次最難，是用偉大的產(chǎn)品或者偉大的精神去改變?nèi)祟悺?/p>

在林中看來，旭輝現(xiàn)在只做到了前兩層，正在努力把第三層做好，要大力推廣綠色建筑，還要參與綠色環(huán)保公益項(xiàng)目。

2020年，旭輝迎來20周年。經(jīng)過20年的努力，旭輝已成長為一家2000億元銷售規(guī)模的房企。不過林中依然很謹(jǐn)慎，“旭輝的前20年比較簡單，我們的成長主要來自于行業(yè)的高速增長。”

“企業(yè)要去適應(yīng)新形勢下的變化。過去20年讓我體會最深的就是，做企業(yè)一定要順勢而為，要與時俱進(jìn)，做時代的企業(yè)，不斷地適應(yīng)變化。”林中直言。

林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的整體體量非常大，對旭輝來說，在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)還有增長空間，能保持每年一定比例的平穩(wěn)增長。

就像林中經(jīng)常感嘆的，“這個時代帶給很多企業(yè)成長的機(jī)會，我們正在邁入一個新的時代。”

20年心無旁騖做慈善

20年來，伴隨旭輝一起發(fā)展的，還有林中一直看重的慈善事業(yè)。

如今，以旭輝為載體，林中和旭輝的慈善事業(yè)，已經(jīng)圍繞“捐資助學(xué)、抗疫救災(zāi)、精準(zhǔn)扶貧、綠色環(huán)保”四個方面不斷壯大。

值得一提的是，目前旭輝的慈善捐助中，和教育相關(guān)的占比達(dá)到90%。

林中更多地認(rèn)為，這源于母校給他的教誨，以及留在他身上的感情牽絆。“當(dāng)我們有能力的時候，就要感恩。尤其要捐助教育，百年大計(jì)教育為本。”

在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聊到旭輝的慈善歷程時，林中依稀記得，自己的第一筆慈善捐款是給母校的。

“讀書的時候，我們班主任經(jīng)常說一句話——‘考得上大學(xué)就是穿草鞋和穿皮鞋的區(qū)別’。”這句話對林中影響頗深，也讓林中對學(xué)校一直是打心底地敬愛和感謝。

當(dāng)事業(yè)稍有成就，林中最先想到的就是回報學(xué)校。創(chuàng)業(yè)兩三年后，他做的第一個捐贈就是為家鄉(xiāng)的母校建甌一中、二中捐資助學(xué)。林中說，一是出于對母校的感情，二是因?yàn)槟赣H是一名教師，所以我想讓她看到教育對小城鎮(zhèn)出來的人成長的幫助。也是從學(xué)校這筆捐款開始，林中的捐款向更多領(lǐng)域蔓延開來。

作為企業(yè)家，林中把慈善更多地當(dāng)成“理所應(yīng)當(dāng)”的事，只要用感恩的心去做就好，不用去計(jì)較捐款的先后和善心的大小。

“做慈善是一種本能。”林中表示，過去旭輝能力有限，就捐少一些，現(xiàn)在能力強(qiáng)了，就捐多一些。捐款多少不是關(guān)鍵，善心其實(shí)不能分大小，這樣整個社會和更多人都可以做慈善。

或許正因?yàn)檫@種“理所應(yīng)當(dāng)”，他帶著旭輝做慈善，一做就是20年。

期間，林中登上了福布斯慈善榜，排名從100位大幅前進(jìn)到41位。但林中笑言，“不太關(guān)注榜單，做慈善不為宣傳。”

談到做慈善，林中用“不容易”三個字來形容。“真正地做慈善其實(shí)不比做企業(yè)容易，因?yàn)樽罱佑|了一些慈善，發(fā)現(xiàn)其實(shí)要把慈善做得好，也還是很不容易。”

“用一家的慈善，帶動更多人去做慈善。用一次慈善行為，去帶動一個能夠自動循環(huán)、產(chǎn)生良好效果的慈善現(xiàn)象，這是更重要的。”在林中看來，有善心與捐錢，其實(shí)只能算做慈善的入門。

記者留意到，過去四年，旭輝堅(jiān)持幫扶四川大涼山美姑縣的貧困山區(qū)，并非只給錢，而是用上海的銷售價去采購當(dāng)?shù)厣絽^(qū)出產(chǎn)的核桃，讓村民用勞動換取回報。然后，旭輝再花錢把核桃包裝好，作為禮品送給客戶和合作伙伴。

無論是深入大山采購還是精心給核桃做包裝，都涉及額外的支出和資源支持，但林中認(rèn)為，旭輝具備能力，就應(yīng)該多做一些。能夠讓村民從賺錢到“改變生活，體會勞動改變命運(yùn)”一定更好，因?yàn)檫@意味著更長遠(yuǎn)的效果。

除了教育和脫貧幫扶，林中希望旭輝的慈善之路能在力所能及的基礎(chǔ)上走得更廣一些。比如參與保護(hù)環(huán)境、保護(hù)地球，參與中國西部的植樹造林等綠色項(xiàng)目。

其實(shí)，“綠色”可以從身邊的小事做起。林中告訴記者，旭輝要求自己的員工多走路、少坐電梯，多跑步、少開車，其實(shí)就是在做綠色公益。

在這些方面，旭輝對員工、伙伴的倡議很多，每年一度的“城市公益徒步”也已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)比較知名的公益活動。

再如，在今年初新冠肺炎疫情暴發(fā)后，旭輝便立即開啟了慈善方案。

據(jù)林中回憶，今年1月疫情暴發(fā)初期，公司領(lǐng)導(dǎo)層很快就開了一個電話會，當(dāng)即決定捐贈2000萬元的抗疫資金，后續(xù)還商議出解決抗疫物資、醫(yī)療物資等方案。

“當(dāng)時，旭輝上下可以說是‘總動員’，大家到處尋找貨源，有的從國外寄回來，有的從其他地方‘搶’回來，也有的是從朋友圈找到的。我們很多旭輝員工自發(fā)組織起來去裝運(yùn)、打包。”講起抗疫期間旭輝的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，林中一下子打開了話匣子。

地產(chǎn)行業(yè)的“三好學(xué)生”

隨著旭輝的規(guī)模越來越大、能力越來越強(qiáng)，林中清楚地意識到，旭輝做公益的能力也需要越來越強(qiáng)。

“通過這一次疫情，對我們應(yīng)對突發(fā)事件的反應(yīng)速度提出了更高的要求。”

林中告訴記者，“旭輝已經(jīng)成立了自己的慈善基金會，把公益當(dāng)作一個專業(yè)的東西，讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)去運(yùn)營，有規(guī)劃、有系統(tǒng)地去開展一些公益項(xiàng)目。”

做公益要有規(guī)劃，做企業(yè)更要追求效益，在這方面，旭輝已有了自己的一套體系。

林中告訴記者，首先要減少可能浪費(fèi)的成本，拒絕粗放，事情要一次做對。同時，減少無效成本，不能創(chuàng)造價值的錢都是無效的，所以要從技術(shù)能力、專業(yè)能力等角度去提升價值創(chuàng)造。

“企業(yè)的核心使命是通過不斷提高效益，來提高股東收益。”從林中的話中，不難看出旭輝在業(yè)務(wù)上的效果導(dǎo)向。

旭輝在行業(yè)內(nèi)被稱為“三好學(xué)生”，最主要的一個基因，便是注重內(nèi)部效益。無論是企業(yè)經(jīng)營還是企業(yè)管理，旭輝都尤為重視削減成本、提高效率。

林中認(rèn)為，房地產(chǎn)未來會進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展，企業(yè)一定要不斷追求效益提升，用合適的成本做好的品質(zhì)，把性價比提高。

“在未來相當(dāng)長的時間里，旭輝還有很長的路要走。旭輝會不斷加深對城市的耕耘，提高市場占有率，保持穩(wěn)定的增長和自身能力的提升。”

顯然，被視為房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)略大師”的林中，很清楚如何撥動好市場這桿秤，也知道如何讓旭輝順應(yīng)大勢，展翅高飛。

■公司：旭輝控股（00884，HK）

■市值：470.6億港元（截至9月24日收盤）

■核心競爭力：生態(tài)平臺力、創(chuàng)新引領(lǐng)力、組織執(zhí)行力、品牌競爭力、持續(xù)發(fā)展力

■機(jī)構(gòu)眼中的公司：地產(chǎn)行業(yè)“均好生”“跑贏行業(yè)”