每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“雙循環(huán)”下，房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑新格局、激發(fā)新動能？城市房地產(chǎn)開發(fā)投資價值將發(fā)生哪些變化？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何積極調(diào)整戰(zhàn)略？

9月26日，在深圳舉行的第十屆中國價值地產(chǎn)年會上，每日經(jīng)濟新聞聯(lián)手中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)白皮書——城市投資價值與房企雙循環(huán)發(fā)展策略》（以下簡稱《白皮書》）給出解答。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現(xiàn)場解讀《白皮書》時表示：“《白皮書》圍繞‘雙循環(huán)’經(jīng)濟戰(zhàn)略及政策導(dǎo)向進行中國城市投資價值、中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局、行業(yè)發(fā)展趨勢、房企應(yīng)對策略等四大維度的研究，并且對不同企業(yè)在‘三道紅線’下的應(yīng)對給出了策略建議，希望這些數(shù)據(jù)和報告能夠為房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)賦予新的動能。”

黃瑜在第十屆中國價值地產(chǎn)年會上解讀《白皮書》

最具投資吸引力城市

黃瑜表示，2020年，中指研究院結(jié)合城市及房地產(chǎn)市場在新階段呈現(xiàn)出的新特征，對方法體系進行完善和迭代優(yōu)化，更精準(zhǔn)地挖掘城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，推出“2020年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強”。

《白皮書》顯示，2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以一線、1.5線及規(guī)模較突出的二線城市為主。上海、北京、深圳、廣州四個一線城市投資吸引力排名仍然保持不變，依次位居前四名。而杭州則得益于數(shù)字經(jīng)濟引領(lǐng)經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展，疊加吸引人才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬、投資吸引力保持全國第五位；南京、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市也位居全國前十名，其中蘇州房地產(chǎn)市場熱度較高，區(qū)域一體化規(guī)劃背景下投資潛力提升，歷經(jīng)三年后回歸前十。

二線城市中，西安、長沙、寧波、佛山等地經(jīng)濟保持較高增速，人口規(guī)模顯著，市場規(guī)模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城市之后。2.5線城市中唯一進入前二十的東莞，受益于大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)濟快速增長，市場穩(wěn)定擴容。

其他2.5線及三線城市中，珠海、嘉興等城市群內(nèi)緊鄰核心城市的地級市排名靠前，其中珠海、常州等地排名均有所提升。

“‘雙循環(huán)’之下的城市研究不僅要看城市基本面，也要與房地產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)要素指標(biāo)進行結(jié)合，通過人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大維度研判城市發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;黃瑜指出。

人口聚集為城市帶來規(guī)模效應(yīng)和生產(chǎn)率提升的同時，也帶來更多的住房需求，為房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來更多的機會。研究顯示，近幾年人口繼續(xù)向大城市聚集，深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“繼續(xù)發(fā)力，引才效果顯著，杭州、廣州、寧波等城市人口加快增長粵港澳及海西、長三角、京津冀及山東半島、中西部六大核心城市成為人口主要聚集區(qū)域，全國整體呈現(xiàn)“3+6”的人口增長格局。

2019年杭州常住人口增加55.4萬，居全國首位，深圳、廣州常住人口大幅增長超40萬，成都、長沙、鄭州等省會城市新增常住人口超20萬。

產(chǎn)業(yè)角度來看，區(qū)域間發(fā)展差距較大，東部地區(qū)經(jīng)濟綜合水平在全國處于絕對的領(lǐng)先地位，北上廣深、杭州、南京等中心城市受益于主要資源的進一步聚集，城市價值有望再上臺階。此外，“北上深”引領(lǐng)東部發(fā)達地區(qū)整體創(chuàng)新實力突出，西安、成都、武漢等中西部核心城市創(chuàng)新動能較強。

黃瑜強調(diào)，交通是實現(xiàn)區(qū)域間要素流通的基礎(chǔ)，“內(nèi)循環(huán)”主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的新背景下樞紐城市競爭優(yōu)勢將得到進一步強化。

高速鐵路、城市軌道交通的不斷建成通車，推動了人流、物流和資金流在城市間的流動，促進區(qū)域密切交流合作和資源優(yōu)化配置。白皮書指出，截至2019年末，我國高速鐵路運營里程達3.5萬公里，已提前完成《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中2020年高速鐵路3萬公里的目標(biāo)。未來隨著鐵路網(wǎng)的不斷完善，區(qū)域協(xié)同發(fā)展趨勢將會持續(xù)加強，也將帶動城市群的高質(zhì)量建設(shè)，中心城市能級和核心競爭力進一步提升。

同時，成都、廣州、杭州、北京、青島、天津、鄭州等城市軌道交通在建路線長，預(yù)計未來1~2年，這些城市的交通情況將得到顯著改善，沿線片區(qū)價值進一步提升。近5年，全國城市軌道交通開通城市及運營線路逐年增加，從2015年的26個城市、116條線路，增加到2019年的40個城市、208條線路。2019年全國城市軌道交通新增運營里程達975公里，共有40個城市擁有城市軌道交通，新增運營里程近1000公里，其中成都以新增線路106公里居全國首位。

“雙循環(huán)”下的發(fā)展策略

《白皮書》判斷，2020年全年全國房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位調(diào)整，房價以穩(wěn)為主，新開工小幅下降，投資增速回落"的格局。

政策端，樓市調(diào)控基調(diào)將保持基本穩(wěn)定，堅持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍π在厙?；需求端下半年政策?yōu)化邊際效應(yīng)逐漸減弱，加之疫情反復(fù)對居民收入預(yù)期的影響將制約銷售持續(xù)反彈，全年商品房銷售面積將在高位有所調(diào)整，預(yù)計降幅在5%~6.5%；價格端，地價高位運行及改善型項目集中入市將支撐房價整體以穩(wěn)為主；而在投資端，下半年土地購置費及建筑工程投資將共同拉動投資額較快增長，但考慮到上半年疫情沖擊，全年房地產(chǎn)開貿(mào)殳資額增速或?qū)⒒芈渲?.5%~7.0%。

這意味著，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段，市場集中度持續(xù)提升，整體利潤水平呈下降趨勢。未來，以數(shù)字化驅(qū)動發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向之一。—方面，房企通過結(jié)合數(shù)字化工具，向精細化運營轉(zhuǎn)變，進一步提升運營效率的同時，助力品牌發(fā)展。另一方面，通過打造數(shù)據(jù)中臺聯(lián)通數(shù)據(jù)孤島，沉淀數(shù)據(jù)資產(chǎn)發(fā)揮數(shù)據(jù)價值，將幫助房企更加及時的響應(yīng)客戶需求和市場變化，賦能品牌發(fā)展。

對此，《白皮書》認為，房企應(yīng)結(jié)合不同城市市場周期及特點，通過線上線下營銷聯(lián)動、適時推出折扣促銷等方式促進銷售回款，從銷售端確保資金的流動性和安全性。2020下半年，房企需償還債務(wù)規(guī)模超5000億元，加之償債高峰的到來，未來房企償債壓力仍然巨大。房企應(yīng)在做好銀行貸款、信托、債券等融資方式的同時，進行融資創(chuàng)新，如通過發(fā)行ABS方式盤活存量資產(chǎn)，使融資渠道更加多元。

值得一提的是，2020年上半年拿地金額前100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100企業(yè)拿地門檻值升至40億元，環(huán)比增長21.2%。黃瑜強調(diào)，企業(yè)一定要進對城市，把握一二線城市、長三角等熱點區(qū)域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科學(xué)的工具甚至是在線看地，做一系列的數(shù)字研判，做一系列可視化的工具，做土地投資價值的判斷。

面對當(dāng)前行業(yè)最為關(guān)注的“三道紅線”，黃瑜對不同企業(yè)給出了策略建議：“一定要注重現(xiàn)金流的管理、加大銷售回款；二是審慎投資、量入為出，特別是不要輕易拿地王；第三考慮引進戰(zhàn)略投資降杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；同時也要拓展融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，應(yīng)對目前的市場變化。