每經(jīng)編輯 鄭直    

在疫情之后迎來(lái)爆發(fā)的韓國(guó)樓市，又迎來(lái)新的高峰！

根據(jù)上周韓國(guó)國(guó)民銀行發(fā)布的《9月住宅價(jià)格動(dòng)向》，9月首爾公寓樓平均價(jià)格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

10億韓元的公寓樓均價(jià)也是韓國(guó)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)最高紀(jì)錄，較兩年前增長(zhǎng)近三成。

韓國(guó)經(jīng)濟(jì)受疫情影響

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，首爾中低端公寓價(jià)格同期也增長(zhǎng)近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負(fù)擔(dān)。

據(jù)了解，近年來(lái)韓國(guó)工薪階層工資漲幅僅為3.3%，遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)增速，這也進(jìn)一步加劇了韓國(guó)民眾對(duì)實(shí)現(xiàn)居住穩(wěn)定的擔(dān)憂。

韓國(guó)防疫部門5日表示，9月30日至10月4日中秋節(jié)假期期間，韓國(guó)單日新增確診病例平均維持在兩位數(shù)，而且沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模集體感染。

不過(guò)考慮到中秋期間韓國(guó)的單日檢測(cè)量?jī)H為節(jié)前的一半水平，防疫工作仍不能掉以輕心，將根據(jù)節(jié)后防疫和確診的具體情況，制定后續(xù)防疫措施。

受疫情的持續(xù)影響，韓國(guó)跨境旅游長(zhǎng)期受阻，這也嚴(yán)重拖累了韓國(guó)酒店業(yè)。根據(jù)業(yè)界上周數(shù)據(jù)，首爾市主要酒店平日的客房入住率僅為10-20%。由于長(zhǎng)期陷入經(jīng)營(yíng)困難，包括首爾艾美、喜來(lái)登等多家五星級(jí)酒店紛紛宣布出售酒店。業(yè)界分析，旅游業(yè)回暖尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)疫情下韓國(guó)酒店業(yè)的大洗牌會(huì)持續(xù)到明年下半年。

遭購(gòu)房者瘋搶

首爾房?jī)r(jià)暴漲

在疫情期間，韓國(guó)首爾卻出人意料低出現(xiàn)了一波搶房潮。

據(jù)韓聯(lián)社此前援引一份社會(huì)組織發(fā)布的報(bào)告，今年5月份，韓國(guó)首爾公寓售價(jià)從2017年5月的8.4億韓元，躍升至12.9億韓元，平均上漲4.5億韓元(約37.5萬(wàn)美元)，漲幅高達(dá)53%，為近30年來(lái)最高。

房?jī)r(jià)急劇上漲的同時(shí)，還伴隨著成交的大規(guī)模放量。韓國(guó)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，韓國(guó)房產(chǎn)交易量達(dá)14.1萬(wàn)套，較去年同期大幅增長(zhǎng)110%。今年1-7月累計(jì)交易量更是高達(dá)76.2萬(wàn)套，較去年同期近乎翻倍，月度交易量和累計(jì)交易量雙雙創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。

近3年來(lái)，韓國(guó)政府累計(jì)頒布了20余項(xiàng)房產(chǎn)新政以抑制樓市過(guò)熱，但成效并不明顯。在居外網(wǎng)掛牌的韓國(guó)首爾王國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李鎮(zhèn)禹在接受中新社記者采訪時(shí)表示，近期的確感受到了首爾的恐慌性購(gòu)房熱潮。在韓國(guó)，有錢人都想在首爾買房子。首爾樓市長(zhǎng)期供不應(yīng)求，加之韓國(guó)政府的住宅供應(yīng)政策方向與市場(chǎng)不適應(yīng)，導(dǎo)致供求矛盾愈發(fā)突出。

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一般而言，在城市化進(jìn)程基本結(jié)束的發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)漸趨平穩(wěn)，如果沒(méi)有劇烈的外部刺激，房?jī)r(jià)難現(xiàn)急速漲跌。但韓國(guó)似乎并不符合這一規(guī)律。特別是疫情后，韓國(guó)首爾地區(qū)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房潮，房?jī)r(jià)漲幅明顯。

全球性的流動(dòng)性過(guò)剩被視為帶動(dòng)包括韓國(guó)在內(nèi)多國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。新冠疫情以來(lái)，全球特別是發(fā)達(dá)國(guó)家貨幣史無(wú)前例大放水，多國(guó)利率下降至歷史最低水平，各國(guó)股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2020年二季度，包括紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度“逆勢(shì)”上行。大城市特別是國(guó)際大都市的房產(chǎn)成為資金的“避風(fēng)港”。

房?jī)r(jià)高企，年輕人開始“逃離”首爾

據(jù)韓國(guó)《朝鮮日?qǐng)?bào)》報(bào)道，從去年10月開始，在首爾市江南區(qū)一家大型企業(yè)上班的權(quán)海英（音，37歲）終于選擇放棄了在首爾的生活。他把自己在首爾市龍山區(qū)一個(gè)約66平米的公寓賣掉之后，搬到了京畿道龍仁市水枝區(qū)的一個(gè)新修公寓里。

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權(quán)海英對(duì)這套112平米的新房子感到很滿意，他說(shuō)：“因?yàn)橐B(yǎng)孩子，房子肯定是越大越好。而且，這里的空氣質(zhì)量比首爾要好很多。有很多小餐館和大飯店，價(jià)格也比首爾便宜很多。很適合我們一家在這里居住和生活?！?/span>

搬到水枝區(qū)對(duì)于權(quán)海英而言，還有另外一個(gè)好處，那就是上班的交通更加便利。以前，他從龍山的家開車到公司每天都要在路上堵一個(gè)多小時(shí)?，F(xiàn)在他從水枝區(qū)走高速的話，只需要半小時(shí)就能到公司了。而在韓國(guó)，有越來(lái)越多的年輕人像權(quán)海英一樣，正在選擇“逃離”首爾。

據(jù)《朝鮮日?qǐng)?bào)》報(bào)道，雖然每年都許多20多歲的年輕人因求學(xué)或就業(yè)等原因來(lái)到首爾生活，但隨著這些年輕人開始組建家庭并撫養(yǎng)孩子，越來(lái)越大的城市生活壓力迫使他們不得不“逃離”首爾，到周邊的小城市生活。這樣的人群以30歲-39歲這個(gè)年齡段最為明顯。韓國(guó)京畿道去年一共遷入了超過(guò)4.9萬(wàn)名這個(gè)年齡段的年輕人。

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳之前發(fā)布的一份《首都圈地區(qū)別類純移動(dòng)》的調(diào)查報(bào)告顯示，2010年，首爾地區(qū)30歲-39歲年輕人的數(shù)量為174.123萬(wàn)，2018年為154.282萬(wàn)。即在過(guò)去8年里，首爾地區(qū)該年齡段人口數(shù)量一共減少了近20萬(wàn)之多。該報(bào)告還顯示，2018年一共有4.2萬(wàn)名年齡在30歲-39歲之間的年輕人選擇離開首爾，為過(guò)去8年以來(lái)的最多。

據(jù)《朝鮮日?qǐng)?bào)》報(bào)道，迫使這些年輕人逃離首爾的根本原因不是因?yàn)樗麄兿胍非笠环N休閑的生活狀態(tài)，而是無(wú)力再承擔(dān)首爾的高昂物價(jià)和令人望而生畏的高房?jī)r(jià)。首爾的物價(jià)和房?jī)r(jià)基本上在全球名列前茅。根據(jù)英國(guó)調(diào)查機(jī)構(gòu)EIU發(fā)布的全球133個(gè)城市160種商品的物價(jià)調(diào)查顯示，首爾的物價(jià)水平排在第7位。

根據(jù)NH投資證券的一份名為《國(guó)際化主要城市的住宅價(jià)格分析比較》報(bào)告顯示，去年底，首爾的房?jī)r(jià)收入比（PIR指數(shù)）為21.1，比紐約（11.3）、東京（13.1）、倫敦（20.6）都還要高。

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首爾大學(xué)健康學(xué)部研究生院教授崔永泰在接受《朝鮮日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示：“生活在首爾的‘千禧一代’不能忍受高物價(jià)的負(fù)擔(dān)，容易出現(xiàn)逃離首爾的傾向。他們的逃離只意味著首爾的生活很艱難，一旦房?jī)r(jià)有所下跌，他們很有可能又會(huì)洄游到首爾來(lái)?！?/span>

首爾去年底強(qiáng)力調(diào)控：

買900萬(wàn)以上房產(chǎn)禁止貸款

據(jù)央視財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，2019年12月16日，韓國(guó)政府再次對(duì)近期高企的房?jī)r(jià)出手，推出了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，規(guī)定包括首爾多個(gè)地區(qū)，以及部分周邊地區(qū)在內(nèi)的政府指定的房地產(chǎn)投資過(guò)熱區(qū)域內(nèi)，購(gòu)買市價(jià)超過(guò)15億韓元，約合人民幣900萬(wàn)元以上的房產(chǎn)時(shí)，禁止進(jìn)行住房擔(dān)保貸款。

也就是說(shuō)今后購(gòu)房者在這些地區(qū)購(gòu)買人民幣900萬(wàn)元以上的房產(chǎn)時(shí)，必須要全款購(gòu)買。

另外政府還下調(diào)了9億韓元，約合人民幣540萬(wàn)元以上房產(chǎn)的可貸款額度、再度上調(diào)多套住房持有者的房產(chǎn)稅稅率等。

此次新規(guī)被韓國(guó)輿論稱為迄今為止，韓國(guó)房產(chǎn)調(diào)控政策中力度最強(qiáng)的一次。

韓國(guó)政府此次推出的限制高價(jià)房產(chǎn)貸款的新規(guī)前一天公布，第二天就正式實(shí)施，絲毫沒(méi)有留給市場(chǎng)反應(yīng)的余地。而且為了避免房產(chǎn)交易雙方為獲取貸款，故意將交易價(jià)格壓到15億韓元以下，新規(guī)中提到的“市價(jià)15億韓元”以政府相關(guān)審核機(jī)構(gòu)評(píng)定的市價(jià)為準(zhǔn)，與交易價(jià)格無(wú)關(guān)。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)最受沖擊的當(dāng)屬被稱為“富人區(qū)”的首爾江南區(qū)。根據(jù)房產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，首爾江南區(qū)70.9%的房產(chǎn)市價(jià)目前超過(guò)了15億韓元，今后在購(gòu)買這些房產(chǎn)時(shí)都需要全款購(gòu)買。

韓國(guó)五千萬(wàn)人口中，有五分之一住在首爾，近一半住在以首爾為中心的首都圈，房?jī)r(jià)上漲已成為韓國(guó)很多人不結(jié)婚、不生孩子的主要原因之一。

編輯|鄭直?杜波 肖勇

校對(duì)|趙云

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合

央視財(cái)經(jīng)、中國(guó)新聞網(wǎng)、韓聯(lián)社、人民網(wǎng)房產(chǎn)等