每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

每年的9、10月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季，因此也被稱為“金九銀十”。那么，剛剛過去的“金九”成色幾何？

9月份，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊，同時不少城市也進一步加強了調(diào)控措施。如沈陽、常州、成都、長春、唐山、銀川等城市均出臺新的樓市調(diào)控政策，保障當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，9月重點城市的房地產(chǎn)市場供應明顯放量但成交表現(xiàn)平平，前期出臺政策的城市成交環(huán)比皆有回落。而今年上半年表現(xiàn)突出的杭州、寧波、南京等城市，房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交量轉(zhuǎn)升為降。

多地升級樓市調(diào)控政策

進入9月份，在“房住不炒”的大基調(diào)下，包括沈陽、成都、長春、常州、銀川、唐山等在內(nèi)的城市陸續(xù)發(fā)布政策，包括但不限于增加住宅用地供應、調(diào)整限購限貸政策、增加稅收調(diào)節(jié)、新增限售等措施，以保障當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體來看，在限購方面，9月4日杭州出臺的新規(guī)規(guī)定，以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在該市限購范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房。同時明確，30周歲以上未婚單身且在該市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在該市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。9月29日，銀川出臺樓市新政，規(guī)定非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內(nèi)限購1套商品住房。

9月各城市房地產(chǎn)新政匯總  資料來源：中指研究院

在限貸方面，沈陽、常州、長春、唐山等城市進行了新的調(diào)整。其中，沈陽規(guī)定個人購買首套商品住房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%，并且首付須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”；常州將二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于60%；而長春、銀川均將二套房首付比例提高至最低不低于40%，唐山市為不低于50%。

值得注意的是，長春、唐山、銀川在9月的新政中均明確表示，對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

同時，杭州、沈陽、成都等城市還采取了稅收調(diào)節(jié)的方式。如杭州規(guī)定購買新建商品住房，在辦理房屋不動產(chǎn)證時方可繳納契稅；成都、沈陽均將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

杭州、常州和銀川還在新政中新增了對部分人群的限售條款。具體來看，無房家庭以優(yōu)先購買方式在杭州取得的住房，自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易；在新政施行后新購買常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿4年方可上市交易；銀川市轄三區(qū)新取得預售許可的商品住房項目購房人，自簽訂商品房買賣合同之日起滿2年后，方可轉(zhuǎn)讓。

此外，南京、鄭州、上海、太原等城市還發(fā)布了降低落戶門檻、加大人才住房補貼力度、放寬人才住房補貼范圍等政策。

重點城市成交環(huán)比下滑

盡管9月是傳統(tǒng)營銷旺季，房企也加快了推盤節(jié)奏，但隨著調(diào)控力度的加大，樓市逐漸回歸理性，特別是前期出臺政策的城市，成交環(huán)比皆有回落，可見政策加碼還是對市場預期產(chǎn)生了影響。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份30個重點城市商品住宅新增供應面積3716萬平方米，環(huán)比大幅增長37%，同比基本持平。其中，一線城市商品住宅新增供應面積478萬平方米，同比、環(huán)比大增40%和76%。放量最為顯著的廣州，單月供應量達到了206萬平方米，同環(huán)比分別大漲57%和133%，創(chuàng)年內(nèi)新高。二三線城市新增供應面積3238萬平方米，環(huán)比上升33%，同比下降4%，武漢、杭州、青島、成都房企推盤節(jié)奏加快，單月供應量均在200萬平方米以上。

雖然供應穩(wěn)步放量，但是9月市場熱度有所回調(diào)，成交增長略顯乏力，9月30個重點城市整體成交2855萬平方米，環(huán)比微跌4%，同比增長8%。其中，二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長3%。

值得一提的是，前期出臺政策的杭州、成都、常州等城市9月成交環(huán)比皆有回落。具體來看，9月成都商品住宅成交面積140萬平方米，環(huán)比下降13%；杭州成交面積129萬平方米，環(huán)比下降12%；常州成交面積82萬平方米，環(huán)比下降4%。

對于10月樓市，克而瑞預計，10月市場整體成交或持穩(wěn)，規(guī)模有望高位維持，不過鑒于熱點城市均存在不同程度的調(diào)控加碼，同比漲幅或?qū)⑹照?/p>

此外，受熱點城市調(diào)控政策加碼影響，9月8個重點城市二手房成交面積環(huán)比均有所回落，其中深圳環(huán)比跌幅多達23%。杭州、北京等市場需求堅挺，成交仍處高位，同比漲幅都在80%以上。

土地市場方面，9月一線城市成交建面為412萬平方米，平均樓板價降至11203元/平方米，環(huán)比下跌超過4成；二線城市成交建面為3667萬平方米，環(huán)比減少了28%；平均樓板價達4366元/平方米。

具體來看，西安土地成交最為活躍，總成交建面達297萬平方米；南京總成交建面也在200萬平方米之上，但在進一步壓低溢價空間的拍地政策下，土拍溢價率降至11%。此外，南京、長春、沈陽、成都等熱點城市土拍市場均開始降溫，溢價率皆明顯下滑。

克而瑞指出，在政策輪番加碼作用下，四季度熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱?。弱三、四線城市市場供求關(guān)系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)