每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

今年是深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年，也是黨中央決定建設中國特色社會主義先行示范區(qū)一周年之際。

新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領域等共27條，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實。

“審批權下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地審批權下放并不是一個新政策，今年年中國家就發(fā)布文件將基本農(nóng)田以外的農(nóng)民地轉建設用地審批權下放到各省，探索二三產(chǎn)業(yè)混合用地出讓、彈性年限等對深圳都是利好的。對于地方來講，它知道土地要素該怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準，類似規(guī)定使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大權限。此類做法實際上對于一些城市建設用地緊缺的城市是有啟發(fā)意義的，能夠減少土地征收征用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給規(guī)模和提高效率。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，這一方案授權深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權房能夠有序進入市場流通，將給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行帶來重大的積極作用。

“多形式豐富土地供應”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質量可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

來自深圳市規(guī)劃和自然資源局的調查顯示，經(jīng)初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發(fā)建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

為提高國土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

許小樂認為，大量小產(chǎn)權房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應，這一歷史問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，有助于盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。

李宇嘉認為，對于深圳來講，盤活存量用地需求更迫切。隨著40年的發(fā)展，深圳已由工業(yè)用地為主轉向現(xiàn)代服務業(yè)、高科技高端制造和生活用地為主，用地的空間結構是必須調整的。

“通過此類用地市場的改革，有助于加快土地盤活，豐富土地供應，減少各類糾紛。”嚴躍進稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應，有助于先行示范區(qū)的真正改革。

封面圖片來源：視覺中國