每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 盧祥勇    

今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年，也是黨中央決定建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)一周年之際。

新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領(lǐng)域等共27條，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“審批權(quán)下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地審批權(quán)下放并不是一個(gè)新政策，今年年中國(guó)家就發(fā)布文件將基本農(nóng)田以外的農(nóng)民地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批權(quán)下放到各省，探索二三產(chǎn)業(yè)混合用地出讓、彈性年限等對(duì)深圳都是利好的。對(duì)于地方來(lái)講，它知道土地要素該怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)，類似規(guī)定使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設(shè)用地方面有更大權(quán)限。此類做法實(shí)際上對(duì)于一些城市建設(shè)用地緊缺的城市是有啟發(fā)意義的，能夠減少土地征收征用的時(shí)限，促進(jìn)相關(guān)土地市場(chǎng)的改革，最終增加土地供給規(guī)模和提高效率。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析，這一方案授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長(zhǎng)期歷史遺留問(wèn)題。如果500萬(wàn)套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場(chǎng)流通，將給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來(lái)重大的積極作用。

“多形式豐富土地供應(yīng)”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

來(lái)自深圳市規(guī)劃和自然資源局的調(diào)查顯示，經(jīng)初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權(quán)出讓合同滿2年仍未開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

為提高國(guó)土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

許小樂(lè)認(rèn)為，大量小產(chǎn)權(quán)房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無(wú)法形成有效住房供應(yīng)，這一歷史問(wèn)題在現(xiàn)行的制度框架下長(zhǎng)期得不到解決。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制，有助于盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實(shí)際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉(cāng)庫(kù)將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。

李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于深圳來(lái)講，盤活存量用地需求更迫切。隨著40年的發(fā)展，深圳已由工業(yè)用地為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技高端制造和生活用地為主，用地的空間結(jié)構(gòu)是必須調(diào)整的。

“通過(guò)此類用地市場(chǎng)的改革，有助于加快土地盤活，豐富土地供應(yīng)，減少各類糾紛。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應(yīng)，有助于先行示范區(qū)的真正改革。

記者|甄素靜?編輯|陳夢(mèng)妤 盧祥勇?杜波

校對(duì)|李凈翰

｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)向本公眾號(hào)后臺(tái)申請(qǐng)并獲得授權(quán)