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調(diào)查|分化的二手房市場：掛一套賣一套和掛一年無人問津

每日經(jīng)濟新聞 2020-10-15 15:47:27

一邊像夏天一邊像冬天。

每經(jīng)記者包晶晶王佳飛每經(jīng)編輯陳夢妤

存量房時代，二手房市場逐漸占據(jù)主賽道，并且更能反映房地產(chǎn)市場的真實情況。復工復產(chǎn)以來，全國多個城市二手房價格同環(huán)比普漲，甚至超過同期新房價格。但真實的情況如何，二手房究竟量價齊升還是有價無市？

房源流動性是存量房市場交易活躍性的主要表現(xiàn)之一，流動性高，表示市場活躍性高，反之亦然。

這個9月，上海二手房單月成交量創(chuàng)四年新高，優(yōu)勢房源掛牌周期僅1～2周；北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高，熱門小區(qū)出一套賣一套；而鄭州二手房價格下行周期拉長，有房源掛牌一年仍未成交；廊坊二手房房價較高峰期價格腰斬，掛牌半年才能勉強低價成交……日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者對北京、上海、廊坊、鄭州、沈陽等多城二手房市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房市場也呈現(xiàn)了明顯分化。

9月33城房源流動指數(shù)排名數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房源流動性普遍居前的城市，以一線城市和部分強二線城市為主，其中長三角占據(jù)前10名城市6席。

具體分城市等級看，一線城市房源活躍指數(shù)顯著高于二、三線城市。北上廣深等一線城市已經(jīng)進入存量房市場，需求支撐下二手房活躍程度明顯高于二、三線城市；強省會城市諸如成都和西安，以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購房需求也較為活躍。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)測算，2020年9月一線城市二手房流動性指數(shù)為85.16，環(huán)比下降0.3%；21個二線城市二手房源平均流動性指數(shù)為81.06，環(huán)比下降1.0%；8個三線城市平均二手房流動性指數(shù)為81.05，環(huán)比下降1.6%。

全國樓市區(qū)域性分化明顯，一些區(qū)域二手房流動性高企，而有的區(qū)域則持續(xù)低迷。

二手房流動性指數(shù)較低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈陽（77.23）、鄭州（77.92）等。諸如南昌、鄭州等城市主要以新房交易為主導，二手房市場活躍程度相對較低。而沈陽、長春等東北區(qū)域城市指數(shù)排名靠后，則與近年來東北地區(qū)人口外流、整體購房需求萎縮有關。

從二手房房源流動性指數(shù)環(huán)比變化趨勢來看，9月漲幅較大的城市主要有廈門（0.70%）、青島（0.68%）、西安（0.56%）、嘉興（0.51%）、濟南（0.18%）等，而環(huán)比跌幅較大的有沈陽（-3.91%）、石家莊（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析8月70城二手房價格變動情況時對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“二線城市的二手房漲幅沒有擴大，說明此輪房價調(diào)控的重點主要圍繞二線城市。各地對于房地產(chǎn)交易秩序的管控趨嚴，這都會使得市場預期更加平穩(wěn)。”

上海：單月成交量創(chuàng)四年新高優(yōu)勢房源掛牌周期僅1～2周

上海的“金九”成色非常足。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月全市共成交二手房3.1萬套，環(huán)比增長4%，同比增長達46%；成交金額1103億元，環(huán)比增長8%，同比增長70%，套均總價和成交均價分別為353萬元/套和42088元/平方米，環(huán)比分別增長4%和5%，同比分別增長16%和10%。

易居、中原、鏈家等多機構數(shù)據(jù)顯示，上一次上海二手房成交量單月出現(xiàn)“3”字頭，還是2016年9月。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即便是上海遠郊，二手住宅也維持了較高熱度。在青浦、嘉定兩區(qū)與花橋相接的綠地時代名邸，二手房掛牌、帶看與成交熱火朝天。疫情好轉以來，房東幾乎每周都會接到中介詢問是否愿意出售的電話。

不過，即使在這樣“不愁賣”的區(qū)域，成交核心說到底還是價格。專營該小區(qū)的一位中介張曉平（化名）告訴記者，“只要價格稍微有點優(yōu)勢，一兩個星期就賣掉了。”

如果掛牌價太高，他舉例，“小區(qū)里62平方米左右的成交價一般在130萬～135萬元之間。有一套正在掛牌的房源，已經(jīng)從150萬元降到145萬元，再到140萬元，掛到現(xiàn)在還沒賣掉。”

上海市中心的交易則更熱一些，緊鄰南京西路和人民廣場的中凱城市之光，9月單店鋪成交3套，中介劉琦（化名）說，“這個業(yè)績很不錯了，今年以來客源不斷，帶看量也大。同小區(qū)的回遷房則無人問津，選擇市區(qū)二手房的客戶往往更看中環(huán)境和品質(zhì)，回遷房除非價格誘人，不然最快也要1～2個月成交，如果價格再偏高，那只能看緣分了。”

同一線城市相比，嘉興似乎是個很不起眼的城市，但在房地產(chǎn)市場上，它承接了不少來自上海、杭州因政策限制產(chǎn)生的購房需求，疫情過后更是如此。劉琦說，“全公司前段時間一天能成交20多套，現(xiàn)在行情逐漸平穩(wěn)了，一天成交幾套房，主要還是看價格。以嘉源東方都市為例，目前中小戶型二手房有客戶，但幾乎沒有房源可賣。”

北京：網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高熱門小區(qū)出一套賣一套

疫情過后，北京樓市已然成為全國“最熱”之一，連同二手住宅一起，似乎迎來了報復性消費。

“小區(qū)只現(xiàn)在只有1套一居室在售了，基本上出一套賣一套。”記者打聽北京中關村稻香園小區(qū)掛牌情況時，中原地產(chǎn)楊帆說，“一居室小面積的出手特別快，一般1～2個月就成交了，很搶手。而且戶型越小越好賣，不愁沒客戶。”

成交數(shù)據(jù)也印證了北京二手房市場的熱度：據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月北京二手房成交量17259套，創(chuàng)下今年月度次高，僅次于今年5月的17309套；環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%、同比大漲40%。

值得注意的是，北京網(wǎng)簽量連續(xù)5個月超1.6萬套。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月，北京二手房成交均價為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。

今年第三季度，北京二手房網(wǎng)簽量是4.97萬套，達到了2018年以來的季度新高。

實際上，2017年下半年至今，除最近5個月（即今年5～9月）以外，月網(wǎng)簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。就網(wǎng)簽量而言，最近5個月北京二手住宅交易水平相對較高，市場呈現(xiàn)出2017年3·17新政以來最佳表現(xiàn)。

從市場實際成交量來看，據(jù)我愛我家北京區(qū)域交易數(shù)據(jù)，2020年9月北京經(jīng)紀機構的二手住宅簽單量環(huán)比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增長56.20%。

貝殼研究院認為，上海、北京屬于典型的存量房市場，二手購房需求動力較足；強省會城市諸如成都和西安，以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購房需求也較為活躍。

結合各城市房價指數(shù)與房源流動性指數(shù)進行二維象限分析，結果顯示，北京、上海、深圳等城市雖然房源流動性指數(shù)較高，但房價水平并不低，屬于典型的高流動性—高房價城市。而對于青年群體來說，高流動性—房價友好型城市是不錯的選擇，該類城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。

鄭州：價格下行周期拉長有房源掛牌一年仍未成交

在鄭州核心區(qū)黃河路擁有一套一居室住宅的錢女士最近打算換個面積大點的房子，原本不關心樓市的她突然尷尬地發(fā)現(xiàn)，自己手里這套房在不斷貶值。

“2019年底我和新搬來的鄰居閑聊，他從別人手中買的戶型和我一樣，當時總價是66萬元。前兩天我開始考慮起換房的事情，但發(fā)現(xiàn)我們小區(qū)中比我戶型大10平方米的房源掛牌價就只有65萬元了。”

錢女士還告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己在這個小區(qū)的朋友戶型和自己一樣，一年多前便已經(jīng)掛了出去，到現(xiàn)在仍然沒有成交。

國家統(tǒng)計局的宏觀數(shù)據(jù)同樣反映了鄭州二手房市場低迷的現(xiàn)狀。2020年以來，鄭州二手房價格僅在2月同比維持了0增長，其余月份均環(huán)比同比雙雙下跌，定基指數(shù)從1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

二手房價格的低迷也表現(xiàn)在了流動性方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，鄭州二手房房源流動性指數(shù)為77.92，在報告中處于末流位置。

鄭州21世紀不動產(chǎn)店東劉光強告訴記者，在他的觀察中，鄭州的二手房市場目前的確處在低迷期：“從去年開始，鄭州的二手房市場便呈現(xiàn)出價格下行，交易周期拉長的事實。”

“目前鄭州限購，一定程度上限制了需求。鄭州市場正在從剛需向改善需求過渡，但二手房大部分是剛需盤，所以市場就不太好。”

此外，充足的新房供應擠壓了鄭州的二手房市場。貝殼研究院分析師閆金強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“鄭州房源流動性低，是因為鄭州新房供應充足，購房客戶普遍偏好新房。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年8月底，鄭州商品住宅的存量是933.64萬平方米，相比去年同期，增加了373.96萬平方米，增長幅度高達69%。

鄭州統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)也表示：“（2020上半年）地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。隨著疫情防控和復工復產(chǎn)的有效推進，疫情期間積壓的購房需求得到釋放，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長5.3%，比一季度回升1.3個百分點。”

廊坊：較高峰期價格腰斬掛牌半年低價成交

貝殼研究院報告顯示，在所有統(tǒng)計的城市中，廊坊9月二手房流動性墊底，僅71.24，反映出一個較為沉寂的二手房交易市場現(xiàn)狀。

廊坊作為環(huán)京的重點城市，也曾上演過房價如燕郊般的翻倍上漲。

據(jù)安居客歷史房價統(tǒng)計，廊坊整體房價曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

曾在廊坊多個樓盤工作過的銷售人員李程（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“那個時候樓市真是火爆，一個月一個價，幾乎在一年內(nèi)翻番，北京的客戶一波一波地來，越漲越買，比現(xiàn)在生意好做太多了。”

家在廊坊的陳瑤向記者描述了自己經(jīng)歷的廊坊樓市：“價格波動太大了，簡直就是腰斬。我們小區(qū)2017年的時候每平方米還接近2萬元，現(xiàn)在二手房只能賣到1.3萬元/平方米左右的樣子了。”

價格腰斬源于2017年6月的限購政策，彼時廊坊發(fā)布《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》指出，非本地戶籍購房者有當?shù)?年及以上社保或納稅證明的，限購1套住房；本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當?shù)刭徺I住房。

這令從北京溢出的需求無法在此處落地，其后僅憑本地需求的廊坊樓市一夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均價維持在13000元/平方米左右。

陳瑤說：“我周圍有的朋友賣房，需要掛出去半年以上才能勉強成交?？茨壳暗男蝿?，估計還要跌。”

不過作為一名本地居民，陳瑤還是表達了自己對廊坊樓市遠期的信心：“現(xiàn)在我們廊坊的房價基本保持在穩(wěn)定狀態(tài)，未來幾年我也有置業(yè)的打算。因為新機場、雄安新區(qū)等區(qū)域的興建，會帶動廊坊的產(chǎn)業(yè)投資和區(qū)位發(fā)展。還有，龍頭房企相繼在廊坊進行了布局，我認為隨著廊坊人均收入的提升，改善型需求還會持續(xù)增強。”

“畢竟廊坊地處京津走廊C位，地理位置得天獨厚。”陳瑤笑稱。

沈陽：調(diào)控效果立竿見影存量掛牌已超11萬套

9月6日，一紙政策令全國目光匯集沈陽。當日，沈陽市房產(chǎn)局、自然資源局、公積金管理中心等9個部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，其中明確表示“加強土地市場調(diào)控、加快推進項目建設、完善商品房銷售管理，嚴格差別化信貸稅收政策”，以保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

信貸方面，該政策規(guī)定要嚴格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款須一次性支付，禁止分期支付和首付貸；將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，意在打擊投機需求。

不可否認，沈陽一段時間以來房價抬升明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月沈陽市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比上浮8.7%，在70個全國大中城市中位列第9位；二手住宅銷售價格指數(shù)上漲10.4%，更是位列全國第三位。7月新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比上浮9%，二手房上漲10.3%，與6月數(shù)據(jù)基本持平。8月，沈陽新房、二手房價格依舊分別同比上漲9.2%和9.4%。

調(diào)控效果立竿見影，閆金強表示：“9月沈陽房源流動性指數(shù)排名靠后，與購房需求動力不足有一定關系，近5年來沈陽常住人口保持在830萬人左右，整體變化不大。同時，9月沈陽出臺調(diào)控政策抑制房地產(chǎn)市場過熱，市場有所降溫，流動性指數(shù)環(huán)比下降3.91%。”

貝殼報告中也這樣描述調(diào)控的威力：自7月以來，中央及地方層面加大調(diào)控力度，深圳、寧波、南京等十多個城市相繼出臺政策抑制房地產(chǎn)市場過熱，相應這些城市二手房市場交易活躍度也出現(xiàn)下降，如8月深圳房源流動性指數(shù)環(huán)比下降5.09%、9月沈陽二手房源流動性指數(shù)環(huán)比下降3.91%，降幅均為當月最大。