每經(jīng)編輯 畢華章 孫志成    

文藝南路，西安市區(qū)的黃金地段，九套房產(chǎn)究竟屬于誰(shuí)？

陜西的一家上市公司興化股份（002109），一口氣在西部產(chǎn)權(quán)交易所上掛牌出售九套房！

本以為又將上演上市公司“賣房調(diào)利潤(rùn)”的慣用戲碼。

誰(shuí)承想，興化股份卻稱：與這九套房實(shí)際上“已無(wú)關(guān)系”，四年前就將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原大股東——陜西興化集團(tuán)，因尚未過(guò)戶，此次是代大股東掛牌!

既已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為何長(zhǎng)達(dá)四年遲遲未辦過(guò)戶？這九套“無(wú)處安放”的房子到底屬于誰(shuí)？未來(lái)摘牌方又將面臨何種風(fēng)險(xiǎn)？興化股份這波交易有無(wú)“瑕疵”？

九套房掛牌出售

不久前，興化股份在西部產(chǎn)權(quán)交易所掛出公告，打算轉(zhuǎn)讓位于西安文藝南路金地園小區(qū)的九套房產(chǎn)。

其中，七套面積為166.75平米，兩套面積為174.68平米，九套房產(chǎn)合計(jì)超過(guò)1500多平米。即使以標(biāo)出的轉(zhuǎn)讓底價(jià)來(lái)計(jì)，其累計(jì)金額也超過(guò)1800萬(wàn)。

這九套房產(chǎn)的所在地是西安市碑林區(qū)文藝南路136號(hào)——金地園小區(qū)。這是一座兩單元的小區(qū)，從大門口走進(jìn)，左手側(cè)是一單元，右手側(cè)為二單元。每單元各18樓，小區(qū)不遠(yuǎn)處是文藝南路布匹市場(chǎng)。

九套房分別散落在一單元，部分住戶門口貼著繳費(fèi)通知單，偶爾還能聽(tīng)到孩子們的嬉戲打鬧聲。

鬧市區(qū)，二環(huán)內(nèi)，稱得上黃金地段。

突然轉(zhuǎn)讓這么大數(shù)額的資產(chǎn)，難道一些上市公司調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)的慣用手法又將上演？

翻翻興化股份這幾年的年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)，近三年的凈利潤(rùn)分別是2.06億元，2.38億元和1.46億元。

雖然2019年凈利潤(rùn)增速同比有所下降，但整體來(lái)看業(yè)績(jī)還不差。

那么問(wèn)題來(lái)了，興化股份此番賣房意欲何為？

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）在致電興化股份方面人士后，卻得到意外的回答，這九套房已不屬于上市公司！

對(duì)方表示，2016年上市公司與興化集團(tuán)已簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，當(dāng)時(shí)沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶，此番只是代興化集團(tuán)完成“掛牌”這一動(dòng)作而已。

從賬面上看，這筆資產(chǎn)在當(dāng)初簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)錢款兌付，目前這九套房產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)也在興化集團(tuán)這一方。

既然2016年已簽訂相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為何遲遲四年仍未過(guò)戶？

對(duì)此，興化集團(tuán)方回應(yīng)稱，最大的原因在于，這九套房產(chǎn)的房屋過(guò)戶費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)，雙方未明確，因此才一再擱置。

四年前的遺留問(wèn)題

無(wú)論是這波掛牌交易的備注內(nèi)容中，還是在雙方的回復(fù)中，談及這九套房的歸屬時(shí)，無(wú)一例外都提到了2016年興化股份“重大重組”一事。

2014年和2015年，興化股份連續(xù)兩年均虧損1.3億元以上，眼看面臨暫停上市風(fēng)險(xiǎn)。2016年7月，興化股份不出意外地被“戴帽”。

上市公司急了，控股股東興化集團(tuán)也急！

為緩解資金壓力，增益減損，興化股份將一部分資產(chǎn)進(jìn)行處置，興化集團(tuán)也是受讓方之一，其中就包括這九套房。此外，雙方也簽訂了相關(guān)的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

截止2015年底，這九套房的賬面原值約504萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值約938萬(wàn)元。對(duì)比最近掛牌的1803萬(wàn)元，四年時(shí)間里，漲幅約為92%，幾乎翻一倍。

當(dāng)時(shí)的公告說(shuō)，這九套房產(chǎn)處置預(yù)計(jì)可增加興化股份當(dāng)期利潤(rùn)額約為564萬(wàn)元……

西安金地園小區(qū)〡實(shí)習(xí)記者肖婷婷 攝

同時(shí)，接連虧損，也讓興化股份管理層意識(shí)到，在硝酸銨行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、產(chǎn)品售價(jià)不斷下降且生產(chǎn)成本連續(xù)上升的背景下，“以后僅憑上市公司自身扭虧的可能性較小”。

思路決定出路，2016年底，興化股份實(shí)行重大資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

主要舉措是，引入延長(zhǎng)石油集團(tuán)成為控股股東，主業(yè)變?yōu)楹铣砂?、甲醇等化工產(chǎn)品，這些當(dāng)然是延長(zhǎng)石油集團(tuán)的拿手戲。此后，興化集團(tuán)在股東名單中退居次席。

多股合力下，2016年興化股份果然扭虧為盈，2017年3月底成功摘帽。并且此后連續(xù)三年凈利潤(rùn)高達(dá)1.5億至2億多元。

這樣看來(lái)，這筆重大資產(chǎn)重組無(wú)疑是成功的——除了遺留下九套房的手續(xù)問(wèn)題。

瑕疵與風(fēng)險(xiǎn)？

很難說(shuō)這是一筆沒(méi)有瑕疵的交易。

就連興化股份方面也表示，其實(shí)一開(kāi)始也不愿意給掛這個(gè)牌。作為上市公司，信息披露要求也比較敏感，但是產(chǎn)權(quán)交易所要求履行，才以上市公司的名義掛牌。

一句“不愿意”，背后是否隱藏風(fēng)險(xiǎn)？

繞不開(kāi)的疑問(wèn)是，九套房既已掛出，若有摘牌方，究竟是與興化股份簽訂合同，還是興化集團(tuán)呢？

西部產(chǎn)權(quán)交易所負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的相關(guān)人士表示，倘若有第三方摘牌，將與興化股份簽合同。此后興化股份將會(huì)配合興化集團(tuán)過(guò)戶到摘牌方名下，完成過(guò)戶事宜。

然而，多位地產(chǎn)分析師均表示，從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度看，必須具備過(guò)戶和登記條件。而從目前來(lái)看，產(chǎn)權(quán)歸屬是興化股份。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類交易中，若雙方交情好，在后續(xù)的處置中或許不存在商業(yè)糾紛。“但后續(xù)若是房產(chǎn)升值，或是下跌過(guò)快，都可能影響此類交易，或打亂原有計(jì)劃，給交易方造成困惑。”

圖片來(lái)源〡興化股份官網(wǎng)

對(duì)此相關(guān)說(shuō)法，興化集團(tuán)方表示，“完全不存在產(chǎn)權(quán)不明晰”及“隱患糾紛”的情況。

不過(guò)，相關(guān)律師卻有不同的觀點(diǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉臣認(rèn)為，上述產(chǎn)權(quán)并不算特別明晰。畢竟實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，但過(guò)戶事宜尚未完成。

他提醒：摘牌人在面對(duì)類似交易時(shí)，為了盡量避免不必要的麻煩，摘牌人在簽署合同的時(shí)候，最好與涉及的雙方都簽署協(xié)議，并將實(shí)際情況在協(xié)議中明確約定，以便對(duì)雙方產(chǎn)生合同約束力。否則，如有一方不配合，可能會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

此外，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，完善公司治理，明確資產(chǎn)權(quán)屬，一直都是監(jiān)管要求。興化股份何時(shí)解決上述瑕疵，拭目以待。

記者|肖婷婷（實(shí)習(xí)）?編輯|畢華章?孫志成 王嘉琦 杜恒峰

校對(duì)|李凈翰

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