每經(jīng)評(píng)論員 胥帥  

近日，網(wǎng)曝一段視頻，一名女租客與房東爭(zhēng)論租住期限，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，女租客拔刀相向。爭(zhēng)執(zhí)的原因與蛋殼公寓有關(guān)。

蛋殼公寓的爆雷風(fēng)波還在持續(xù)，各地維權(quán)案例屢見不鮮。維權(quán)原因多是租客向蛋殼公寓交了房租，但蛋殼公寓未將房租付給房東。收不到租金的房東要趕走租客，交夠錢的租客當(dāng)然不干。

蛋殼公寓的爆雷反映了長(zhǎng)租公寓模式的弊端。常規(guī)的租房市場(chǎng)，“押一付三”是通常做法。契約周期只有三個(gè)月，這就限制了房屋中介挪騰資金的空間。即便遇到“黑中介”，租客或者房東承擔(dān)的違約損失也有限。斷不至于出現(xiàn)寒冬風(fēng)雪夜，租客露宿街頭，或者當(dāng)事方拔刀相向的極端案例。

但長(zhǎng)租公寓租賃期限最長(zhǎng)可以達(dá)到20年，用戶一次性支付如此長(zhǎng)時(shí)間的租金，蛋殼公寓的挪騰空間就大了。中介機(jī)構(gòu)收租客一年房租，但只需向房東月付房租，剩余房租則被用作平臺(tái)自身規(guī)模擴(kuò)張，收更多的房屋，然后向更多的用戶租售。如此循環(huán)，相當(dāng)于中介機(jī)構(gòu)給自己加了杠桿。當(dāng)用戶被騰挪的租金還能獲取邊際收益時(shí)，長(zhǎng)租模式便能夠維持，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動(dòng)，整個(gè)游戲的資金鏈就會(huì)崩塌。

長(zhǎng)租模式拉長(zhǎng)了商品周轉(zhuǎn)的周期，讓整個(gè)租賃結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，進(jìn)而增加了三方風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義講，長(zhǎng)租模式天然帶有金融屬性，蛋殼公寓積存的資金池正是向租客“借來(lái)”的資本，但借來(lái)的總是要還的。部分長(zhǎng)租平臺(tái)以低于行業(yè)平均水平的價(jià)格出租房屋，目的是擴(kuò)充資本而非保持盈余。通過提高市場(chǎng)占有率來(lái)補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)損失。如此，也就不難理解，蛋殼公寓2019年為何會(huì)凈虧損34.372億元。

激進(jìn)擴(kuò)張的過程中，日益流出的現(xiàn)金流反過來(lái)增加了平臺(tái)的資本需求，而對(duì)資本無(wú)休止的渴望則形成了科爾奈所說的預(yù)算軟約束，使得長(zhǎng)租平臺(tái)變得要靠未來(lái)租金而活。

此情此景，很容易讓人想起ofo小黃車的案例，沒有預(yù)算約束造成了這個(gè)曾經(jīng)行業(yè)巨頭的轟然倒塌。這也說明，無(wú)論是哪種商業(yè)模式，企業(yè)都必須遵循風(fēng)險(xiǎn)收益比的財(cái)務(wù)紀(jì)律，沒有足夠的兌付能力就不要去盲目擴(kuò)張。

這場(chǎng)爆雷風(fēng)波中，最終為蛋殼高風(fēng)險(xiǎn)偏好買單的還是租客和房東。租客當(dāng)中，有很大一部分是想落腳于大城市的年輕人。相比那些有抵押擔(dān)保的房東，這些年輕人承受的損失無(wú)疑更大。線下找不到蛋殼辦公地，線上處理難有結(jié)果，租客既要承受生活成本，還要被動(dòng)增加維權(quán)成本。無(wú)論從倫理還是法理角度，每一個(gè)有理想的年輕人，都不應(yīng)該因蛋殼的違約而受凍于風(fēng)雪之中。

這帶來(lái)一個(gè)思考，如何構(gòu)建一個(gè)涉及長(zhǎng)租公寓的法治監(jiān)管體系，保障租戶權(quán)益。筆者認(rèn)為，對(duì)租金賬戶的監(jiān)管必不可少。除此之外，長(zhǎng)租中介機(jī)構(gòu)還需有保證金或者其他抵押，為自身的信用背書。

實(shí)際上，各地已經(jīng)采取一些措施，為長(zhǎng)租公寓戴上“緊箍咒”。比如重慶要求承租人支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應(yīng)納入監(jiān)管。西安明確，“托管式”租賃企業(yè)在開展租賃業(yè)務(wù)前，需要和西安范圍內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書》，開立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

只有做好資金監(jiān)管，讓租客的錢真正用在支付房租上，才能防止“蛋殼”們割韭菜。