每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月4日張貼在小區(qū)其他樓棟的法院查封令，對已經(jīng)住進毛坯房的30多戶業(yè)主來說無疑又是一盆冷水。因為如果一直任由事情發(fā)展，到時候被查封的就是這些業(yè)主們的房子了。

一年多前，這些業(yè)主花了少則六七百萬元（首付），多則幾千萬元，有的甚至挪騰了購房資格，購買了北京東三環(huán)豪宅區(qū)的山水文園五期九御二段的房子。

在距離交付日期延后一年之際，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，自己當時買的準現(xiàn)房不僅完不成網(wǎng)簽過戶，竟然還沒有預售證，還被開發(fā)商用來抵債。

如今，開發(fā)商情況不明，債權(quán)方死守抵押物并申請了強制執(zhí)行，事情陷入了更大的困境。

北京市朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者回復表示，目前沒有接到針對山水文園的相關(guān)政策信息。

山水文園九御銷售體驗中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝 

準現(xiàn)房竟無預售證

北京東三環(huán)弘燕路綿延數(shù)公里幾乎是山水文園的天下，沿途整整齊齊分布著21世紀不動產(chǎn)、鏈家、麗茲行、麥田、中原等多家中介，山水文園是它們的主打項目，掛牌總價千萬級起，其中一家門店還掛出了山水文園一處儲物間的售賣信息，16平方米報價20萬元。

山水文園分西園、中園、東園3個小區(qū)，《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場看到，自西園起始，一路建設(shè)有山水文園美術(shù)館、山水珍寶博物館等等，而山水藝術(shù)大道上的底商基本處于關(guān)閉或歇業(yè)狀態(tài)，略顯蕭條。售樓處早已大門緊鎖，透過玻璃依然可見部分華麗內(nèi)飾，左側(cè)辦公桌還散落著一些文件。

大門緊鎖的售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝 

2019年7月，在付完600萬元首付款買下山水文園五期（屬于東園）九御一套155平方米的房子后，嚴革（化名）覺得自己終于可以舒一口氣了，但萬萬沒想到，“現(xiàn)房也爛尾，也會收不了房，這誰信呀？”

嚴革表示，當時買完之后說今年春節(jié)后網(wǎng)簽，結(jié)果碰上了疫情，但疫情緩解了，售樓處卻人去樓空了。大家開始找人，然后事情就各種不可控了。

據(jù)記者了解，山水文園五期九御從2014年開始建設(shè)，2016年主體8棟樓就已經(jīng)基本建成，但趕上又一波房價大漲，董事局主席李轍想捂捂，搏一搏開盤12萬元+/平方米，而當時周邊的房價大概也就是每平方米6萬~7萬元的水準。

這一捂卻捂出了問題。此后由于大手筆做文旅，山水文園的資金出了點問題，嚴革和一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己的房子不僅網(wǎng)簽遲遲沒下來，正式的售樓合同也遲遲未給到手。

來源：北京市住建委官網(wǎng)

嚴革告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，山水文園五期九御分三段開發(fā)，此次受波及爛尾無法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶。用他的話說，二段所有房子都出了問題，只有一棟樓有預售證。

記者在北京市住建委官網(wǎng)看到，山水文園五期九御去年新開的項目有預售證的樓棟為19號樓共52套，備案均價約10.5萬元/平方米，其中只有20套已經(jīng)簽約。

來源：受訪者提供

根據(jù)嚴革提供的北京市朝陽區(qū)房屋管理局回復函，其所在的二段17號樓并沒有任何官方預售、現(xiàn)售信息。“這結(jié)果還是很令人震驚的，當時在售樓處銷售人員說有預售證，我們也沒有這么仔細地看是哪棟樓的預售證。”

對此，北京市朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者回復表示，目前沒有接到針對山水文園的相關(guān)政策信息。如果業(yè)主和開發(fā)商之間有糾紛，建議業(yè)主走司法流程。此后如果有判決書、調(diào)解書、協(xié)助致執(zhí)行書等相關(guān)法律文書，其可以依據(jù)這些文書，來協(xié)助業(yè)主處理相關(guān)事宜。

記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)公示信息聯(lián)系上一名九御項目的銷售人員，后者表示去年就已經(jīng)離職，這段時間經(jīng)常能接到類似的咨詢電話，不過自己與山水文園已經(jīng)沒有關(guān)聯(lián)。

外立面已完工的九御二段8棟樓 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

業(yè)主欲花百萬打官司確權(quán)

對嚴革和一些業(yè)主來說，好好的現(xiàn)房買了一年多，但眼看著就要爛尾。

事實上最初山水文園傳出破產(chǎn)、跑路，嚴革是不太相信的，確切說，也是不太愿意相信的。他坦言：“栽進去，兩個最大的原因，一是覺得山水文園是大開發(fā)商，并且買的時候樓盤已經(jīng)建完封頂了；二是覺得在北京，爛尾這種事情都沒太去想。”

項目現(xiàn)場的工程概況牌 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝 

去年12月，面對愈演愈烈的裁員、破產(chǎn)等傳聞，山水文園曾派了一位負責人出來向媒體表態(tài)：集團沒有大范圍裁員，下一步將引入合作伙伴，處置優(yōu)良資產(chǎn)，加快存量樓盤的銷售去化，包括部分輕資產(chǎn)輸出的嘗試，加速現(xiàn)金回流。

遺憾的是，這個五證也沒拿全的項目，已經(jīng)是文山水文園非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

今年9月，在延期交房一年、與開發(fā)商交涉遲遲無果后，嚴革和一批與他有著類似遭遇的業(yè)主們開始四處奔波，希望維護自己的合法權(quán)益。與此同時，也有30多戶購買這個改善型住宅的業(yè)主硬著頭皮住進了當時沒水沒電的房子，上演“北京版別樣幸福城”。

據(jù)嚴革介紹，目前有90多戶業(yè)主自發(fā)集合到了一起，住進去的接近1/3，16層都有業(yè)主居住。“我們的房子應該是精裝交付的，現(xiàn)在的情況是已經(jīng)封頂?shù)Ｓ喙こ虩o法完工，大堂等還處于毛坯狀態(tài)。沒有電梯，建材運不進去，沒有裝修公司愿意接活兒。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，九御二段8棟樓附近顯得有些清冷，外立面確已處于完工狀態(tài)。提起內(nèi)部情況，現(xiàn)場工作人員表示“開發(fā)商跑路了，這里邊的幾棟房子產(chǎn)權(quán)證有問題，早不賣了”。大門外的施工指示牌上，“開工時間2007年3月1日，竣工時間2019年12月30日”很是醒目。工地外側(cè)的圍擋上，“中國豪宅的門與面”“紫金銅、漢白玉”等字樣依然清晰可見。

山水文園五期九御外的圍擋 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

過去這幾個月，業(yè)主們多方奔波、投訴，但仍未取得理想結(jié)果。9月22日，嚴革終于下了決心，再花巨資簽了律師的委托合同。“各種方法都用上了，山水文園總部也去過很多次，沒有用，人家自己都很久不發(fā)工資了。這就是一場持久戰(zhàn)，現(xiàn)在很多業(yè)主都在打官司，以期確權(quán)，確權(quán)了可能會好些。”

而為了打贏官司，不少業(yè)主為此甚至不惜再砸下幾十萬元甚至超百萬元的律師費用。

嚴革自己也是去維權(quán)的時候才知道，自己交的那幾百萬元的首付款還只是小打小鬧，業(yè)主里面多的是上千萬元甚至幾千萬元的大戶。

多方困局如何解？

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，2016年11月，山水文園與長城新盛信托成立了一只單一資金信托項目，規(guī)模是38億元，期限5年，而抵押物正是九御二段多處資產(chǎn)。

根據(jù)長城新盛信托今年3月的公告，當時其債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。抵押情況方面，山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(quán)（其中17、18、19、20、31號樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計46699.69平方米）恰在其中。

來源：長城新盛信托公告

也就是說，目前這筆債務山水文園逾期已近一年，明年到期后需要償還的余額超過30億元，但問題是山水文園已經(jīng)出現(xiàn)了極其嚴重的資金鏈危機，啟信寶標注已經(jīng)加上了“破產(chǎn)案件”。

來源：啟信寶

事實上，對于有抵押的房子，錢款必須打入債權(quán)人即長城新盛信托的監(jiān)管賬戶，在還完借款之后，山水文園才能使用監(jiān)管賬戶里的資金。

今年9月，嚴革所在的業(yè)主群里陸續(xù)有業(yè)主傳出自己房子被查封的消息，如果沒有異議，后續(xù)將面臨被拍賣。到了10月，有業(yè)主對自己被法院查封的房子提出了執(zhí)行異議，但最終被駁回。

“長城新盛信托拍賣房子，這很正常，畢竟是抵押物，而現(xiàn)在山水文園是私下收取了我們的購房款。我們有一位付了7000萬元全款的業(yè)主，當初錢進了開發(fā)商的非監(jiān)管賬戶，現(xiàn)在也和我們一樣，打官司，確權(quán)，再搭上至少兩三年時間，不然還有什么辦法呢？”嚴革表示。

記者了解到，目前信托公司已經(jīng)申請強制執(zhí)行公證，并且已經(jīng)進入執(zhí)行階段。記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了此案一位代理律師，后者表示案子還在推進中，不便于接受采訪。

多處底商門上張貼的北京市三中院的執(zhí)行公告 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

在售樓處附近的多處底商，記者看到了北京市三中院的執(zhí)行公告，落款日期是11月4日，執(zhí)行標的是1號樓16套，2號樓和3號樓各9套房。

記者向嚴革做了核實，其表示這些房源不涉及自己所在的五期九御二段，這是開發(fā)商的抵債行為。但一旦嚴革和這批業(yè)主的房子也進入這一程序，就會出現(xiàn)錢房兩空的局面。

來源：阿里拍賣

另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，今年7月，李老板在山水文園最得意的作品游艇•錨別墅被掛上了拍賣平臺。當時據(jù)法拍經(jīng)理介紹，這套別墅是山水文園名下的房產(chǎn)，還是個樣板間，由于欠了銀行百余億元，名下許多資產(chǎn)都在拍賣。不過最新消息顯示，這次拍賣已經(jīng)因被執(zhí)行人提出異議而撤回。

記者留意到，目前在貝殼、鏈家等多個平臺均有不少山水文園五期的掛牌房源，均價約8萬~9.5萬元/平方米。一位中介告訴記者，“五期就二段這幾棟有問題，其他都正常交易，不受影響。”

數(shù)據(jù)來源：貝殼找房

現(xiàn)在嚴革等業(yè)主和山水文園面臨的似乎是一個死局。

一方面，長城新盛信托不可能愿意直接解除抵押，讓九御二段的業(yè)主們辦理網(wǎng)簽和過戶，因為這是其能夠收回借款的最大保障。另一方面，山水文園也沒有足夠的資金來還錢，所以無法為業(yè)主們辦理解除抵押手續(xù)。

據(jù)啟信寶，目前山水文園涉及的司法訴訟信息已經(jīng)達到了781條，幾乎天天都有新增的開庭公告，越來越多關(guān)聯(lián)方將其告上了法庭，其中也包括九御二段的建設(shè)方。

來源：啟信寶

孫宏斌曾經(jīng)是山水文園的白衣騎士，不過那是個正好踩在融創(chuàng)發(fā)展節(jié)點的文旅項目。這些住宅的業(yè)主們還能等來新的救世主嗎？九御二段這8棟樓，到底什么時候可以正式復工呢？

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝