每經(jīng)編輯 程鵬    

近期，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目明顯增多。北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息顯示，11月，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有23個，其中，央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)項目19個，占比近八成。

值得一提的是，上述19個央企項目出資人，包括招商局、華僑城、中化集團(tuán)、中信集團(tuán)、中國電建、新興際華集團(tuán)等，轉(zhuǎn)讓項目大多處于虧損、資不抵債狀態(tài)。其中，主業(yè)為房地產(chǎn)的央企旗下公司轉(zhuǎn)讓項目頻繁。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

10家央企密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計，前10個月央企轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項目數(shù)量共有15個（其中：2月2個，3月1個，5月3個，7月1個，9月6個，10月2個），對比發(fā)現(xiàn)，11月單月轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項目數(shù)量明顯超過前10個月之和，呈加快之勢。

具體來看，11月份，涉央企19個轉(zhuǎn)讓項目中，華僑城集團(tuán)、中化集團(tuán)旗下各4個，招商局集團(tuán)、中國電建、中航工業(yè)旗下各2個，中信集團(tuán)、光大集團(tuán)、中機(jī)建設(shè)、中交集團(tuán)、新興際華旗下1個。共計10家央企密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目股權(quán)。

擬轉(zhuǎn)讓比例方面，只有天津瑞賽投資發(fā)展有限公司、青島方靖置業(yè)有限公司、深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司3個項目是100%轉(zhuǎn)讓。其余16個項目均選擇轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)。

在轉(zhuǎn)讓金額方面，武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓30%股權(quán)底價最高，約197739.1699萬元；與動輒幾千萬甚至幾十億的轉(zhuǎn)讓底價相比，11月轉(zhuǎn)讓項目中竟也有底價不足50萬元，甚至僅要1萬元的項目。11月9日掛牌轉(zhuǎn)讓的河北際華潤澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價僅為1萬元。

這是什么概念？1 萬元在很多城市連 1 平米的住宅都買不到，現(xiàn)在卻有機(jī)會買下一家公司的一半股權(quán)。

截圖來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所

財報顯示，2019年，河北際華潤澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司營收947.41萬元，凈利潤虧損210.0萬，所有者權(quán)益-90.05萬元；2020年10月31日財報顯示，標(biāo)的公司雖然盈利43.65萬元，所有者權(quán)益-46.4萬元。

另外，還有一些央企轉(zhuǎn)讓項目也是處于虧損、資不抵債的狀態(tài)。

招商局集團(tuán)旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后轉(zhuǎn)讓兩個房地產(chǎn)項目，分別為深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及23800萬元債權(quán)和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價分別為109816.45萬元和260164萬元，這兩家標(biāo)的公司均為虧損狀態(tài)。

華僑城集團(tuán)旗下華僑城也于11月3日和11月6日先后轉(zhuǎn)讓兩個房地產(chǎn)項目，分別為武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)和溫州華僑城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價分別為197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標(biāo)的公司也均虧損。

中化集團(tuán)旗下中國金茂更是先后3次轉(zhuǎn)讓子公司房地產(chǎn)項目股權(quán)，11月4日掛牌轉(zhuǎn)讓青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為4007.72萬元；11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為86609.97萬元；11月13日掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為52556萬元。這3家標(biāo)的公司同樣均為虧損狀態(tài)。

央企密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目背后有何深意？

對于房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是融資環(huán)境收緊，三道紅線的出臺。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，直接影響房企的融資規(guī)模，降負(fù)債成為企業(yè)較為棘手問題；拋售資產(chǎn)可以快速回籠資金，能快速降低負(fù)債；央企轉(zhuǎn)讓股權(quán)不僅能快速降低負(fù)債，還能加強(qiáng)公司的現(xiàn)金流。

據(jù)中新經(jīng)緯，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于此類產(chǎn)權(quán)交易來說，實際上有很多原因。第一、不排除部分央企本身地產(chǎn)業(yè)務(wù)不多，其實是把一些非核心資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二、如果地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重比較多，那么也是在緩解資金壓力，尤其是當(dāng)前金融政策收緊等情況下，房企更需優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)。轉(zhuǎn)讓也就相當(dāng)于回籠資金，有助于改善資金狀況。當(dāng)然從實際過程來看，類似轉(zhuǎn)讓若頻率比較高，也易引起投資者關(guān)注，包括其資金狀況等內(nèi)容。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

另外，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析，央企密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)與國資委之前發(fā)布“退房令”有關(guān)。

據(jù)此前華夏時報報道，國家為了調(diào)控房價，向多家央企發(fā)出了退房令，其中包括中石化，聯(lián)通等，再加上其他大大小小的央企，總共有78家。

“將非核心業(yè)務(wù)列入2020年改革攻堅重點工作文件后，國家電網(wǎng)罕見就主輔分離公開表態(tài)：下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”這一表述出現(xiàn)在國家監(jiān)委網(wǎng)站3月22日公布的《中共國家電網(wǎng)有限公司黨組關(guān)于十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報》（以下簡稱通報）中。

該通報稱：“下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。”此外，“公司集體企業(yè)深化改革實施方案獲國資委批復(fù)，制定工作意見加強(qiáng)對各單位工作指導(dǎo)，確保2020年6月全部完成。加強(qiáng)對賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場化賓館酒店改革模式。截至2019年底，33家未完成改革脫離的賓館酒店中，12家已完成關(guān)閉撤銷或脫離，其他21家正加快推進(jìn)整改。”

央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，也是國家調(diào)控的主要措施落地。

被問及央企密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項目股權(quán)時，謝逸楓表示，央企退房令對央企自身的發(fā)展是一件好事情，集中精力干好自己的主業(yè)。

需要說明的是，監(jiān)管部門對于國企負(fù)債率的要求越發(fā)明確。因此，“央企將放棄之前進(jìn)展不佳、預(yù)計效益不好的業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。”劉興國稱，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，這幾家企業(yè)本身經(jīng)營傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。

多個業(yè)內(nèi)人士：

未來地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目或?qū)⒗^續(xù)增加

據(jù)證券時報，克而瑞研究中心研究經(jīng)理在朱一鳴看來，股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的出現(xiàn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負(fù)債率。預(yù)計行業(yè)洗牌將會持續(xù)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，新規(guī)下，房企融資規(guī)模明顯受限，資本扶持的力量將會減弱，行業(yè)要更加注重自身創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，精細(xì)化運營。房企戰(zhàn)略需面臨調(diào)整，調(diào)整初期轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)必然增加。在融資環(huán)境收緊下，多元化的發(fā)展戰(zhàn)略將會調(diào)整，要摒棄資不抵債的項目，降低公司成本，求得公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)央企轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項目會增加，現(xiàn)金為王，這也都是為了緩解資金壓力。轉(zhuǎn)讓以后，到明年新項目投資也不會太被動。

謝逸楓預(yù)計，在“退房令”和“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)環(huán)境下，未來地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目或繼續(xù)增加。

編輯|程鵬 杜恒峰

校對|趙云

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自中新經(jīng)緯、華夏時報、證券時報等

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)