每日經(jīng)濟(jì)新聞 2020-12-03 22:09:31
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
11月25日,每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)布題為《買到就浮盈500萬!深圳千萬“剛需房”遭爭(zhēng)搶:上市公司高管找人代持,搖中3個(gè)號(hào)》的報(bào)道。項(xiàng)目名為華潤(rùn)城潤(rùn)璽,本次共推售1171套房源,建面約100/125/175/200平方米不等,包含精裝修,均價(jià)約13.2萬元/平方米,單價(jià)區(qū)間約12萬~14.4萬元/平方米,總價(jià)區(qū)間1184萬~2984萬元。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,有上市公司高管通過找人代持,搖中了3個(gè)號(hào),一下要拿出1000多萬元。一位已無購房名額的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,他這次也要去選房,是跟幾個(gè)朋友一起的,別人的名額,他們占“股份”。還有讀者爆料,他所知道的一位老板認(rèn)籌了15個(gè)號(hào),均是其公司員工的購房名額。老板與員工各出一半認(rèn)籌資金,各還一半月供。雙方約定工作滿數(shù)年后,員工按約定回購老板的份額,這樣老板和員工均得利。
數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)楊靖制圖
這些人之所以愿意找人代持,從一份收益表便可窺知一二。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道,潤(rùn)璽認(rèn)籌階段,網(wǎng)上便流傳了收益測(cè)算表,根據(jù)三成、六成、八成首付買入計(jì)算,按照最小戶型100平方米測(cè)算,賬面浮盈在400萬到700萬元不等。
11月26日,潤(rùn)璽完成選房,1171套房?jī)鼋Y(jié)認(rèn)籌金339億元,與前幾天深圳年內(nèi)最大規(guī)模土拍攬金總額相當(dāng);最終售罄,共收金196億元。
市場(chǎng)對(duì)這個(gè)“剛需盤”的質(zhì)疑聲四起,其中關(guān)于代持、合伙買房的操作徹底點(diǎn)燃輿論。之所以總價(jià)千萬但仍被稱為“剛需房”,是因?yàn)楦鶕?jù)開發(fā)商公布的銷售方案規(guī)則,購房者認(rèn)籌被分為了一類和二類。一類是符合購房條件,且名下在深圳無住宅性質(zhì)住房的客戶。二類是有房客戶。潤(rùn)璽優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求。
有評(píng)論稱:“不是歧視,被規(guī)則劃在一類認(rèn)籌的無房人士,請(qǐng)問多少個(gè)無房剛需人士能一下拿出幾千萬元,還一上來就只挑200/175平方米的大戶型?”
代持買房在深圳究竟是怎樣的存在?為什么總價(jià)千萬“剛需房”會(huì)被萬人哄搶?誰在買?通過什么方式購買?資金來源如何?市場(chǎng)反應(yīng)如何?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過多方調(diào)查,試圖呈現(xiàn)這場(chǎng)“打新熱”下的眾生相。
代持費(fèi)支付主要分三種情況
按照銷售方案,本不符合購房條件,實(shí)際與這個(gè)神奇的“剛需盤”沒有關(guān)系的欣欣,通過多方運(yùn)作,成了這場(chǎng)“打新熱”的一名得利者。
不過,房屋產(chǎn)權(quán)并非登記在實(shí)際出資人欣欣名下,而是登記在她多年老朋友、同事的名下,也就是所謂的“代持人”。欣欣付出的代價(jià),是一次性支付給朋友20萬元代持費(fèi)。“代持費(fèi)用和代持資質(zhì)有關(guān)系,我朋友是首房首套,代持費(fèi)是固定的20萬元。”
欣欣并非所買房屋的唯一實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。“我和朋友兩人合伙買房,合伙人對(duì)半出資認(rèn)籌金和首付款,日后月供也是對(duì)半支付。”
“9000多人搶1000多套,能買到已經(jīng)很滿意了。幸運(yùn)的是,還選上了大戶型,一套175平方米的。”對(duì)于風(fēng)險(xiǎn),欣欣并不是特別擔(dān)心。“是借用多年朋友加同事的名額購買,所以不是很擔(dān)心,但仍舊完善了代持手續(xù),簽署了代持協(xié)議。”
“也作了補(bǔ)充準(zhǔn)備。”欣欣解釋說:“我們有做風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案,除了最重要的代持協(xié)議外,親自保管全部合同文件原件,之后打算再讓代持人做一個(gè)全權(quán)委托公證書。”
欣欣坦誠地說,她的理財(cái)理念一直都是,“有錢有名額,能買房就買房”。
關(guān)于代持買房、合伙買房,一位長(zhǎng)期關(guān)注深圳樓市的市場(chǎng)人士告訴記者,在深圳,代持、合伙是一直存在的,特別是在不能以公司名義購買住宅后。不過因?yàn)榻灰罪L(fēng)險(xiǎn)問題,一直都屬于小眾操作,只是近期在多個(gè)樓盤“打新熱”的巨大利差之下,這種方式才被完全推至臺(tái)前。“這次因?yàn)樾路慷址績(jī)r(jià)格倒掛太嚴(yán)重了,買中就是幾百萬(盈利)”,權(quán)衡利弊之后,還是有人愿意去博的。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,關(guān)于代持費(fèi)用主要分為三種:一次性付款、按年繳費(fèi)或持有干股。
上述市場(chǎng)人士稱:“潤(rùn)璽因?yàn)槔畲螅追渴踪J一次性付費(fèi)(代持費(fèi))能到20萬元,算高價(jià)的。‘7·15’新政調(diào)控前,代持名額因?yàn)橐椎?,一般?萬元左右;也有按年的,每年給一筆費(fèi)用,直至代持房屋出售;干股沒有具體比例,一般在純利潤(rùn)的5%左右,這個(gè)靠談。”
就業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議巨大的代持協(xié)議法律效力問題,信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為,目前全國(guó)法院系統(tǒng)基本已形成共識(shí),即除經(jīng)濟(jì)適用等保障性住房外,代持購買普通商品房的,代持協(xié)議合法有效。投資人在具備購房資格的情況下有權(quán)要求代持人過戶到自己名下,代持人負(fù)有過戶義務(wù)。但代持協(xié)議有效并不等于沒有風(fēng)險(xiǎn),借名買房最大的風(fēng)險(xiǎn)在于代持人對(duì)外負(fù)債導(dǎo)致房屋被其債權(quán)人查封執(zhí)行。“二類”購房者奔走投訴
在這場(chǎng)盛大的打新鬧劇中,有人歡喜有人愁。
“都不讓認(rèn)籌,屬于二類了,二套房的沒有資格”。程因?qū)儆谠缙趤砩钲趭^斗的那批人,如今一面是迫切改善住房條件的需求,一面是無熱點(diǎn)樓盤的入場(chǎng)資格。
“我們來深圳20年了,買了一套70多平方米的房子,響應(yīng)國(guó)家號(hào)召生了兩個(gè)孩子,父母跟著住,還有一個(gè)保姆,七個(gè)人住實(shí)在太擁擠了,準(zhǔn)備換套大點(diǎn)的新房子。”程因感慨道:“‘7·15’政策有一條是無房無貸的屬于一類優(yōu)先認(rèn)購,二套房屬于二類,在一類選完后,還有房的,再接受二類的購房資料,很少有(樓盤)一類購房者買完還有房源的,事實(shí)上是二類購房者失去了購房資格!”
在這場(chǎng)有著巨大利差的打新熱中,程因備受煎熬,他也在呼吁與他有同樣需求的購房者積極向相關(guān)部門反饋意見。
程因?qū)@個(gè)“剛需盤”的打新熱是有很大質(zhì)疑的,“哪來那么多一類呢?很多都是代持購房,等于把購房機(jī)會(huì)給了投資客。二手房有價(jià)無市,特別是不足五年的,價(jià)格也高得離譜,沒法買了。”
對(duì)于戶口不在深圳,社保未滿五年,同樣新政后無購房資格的,程因覺得,“社保不滿五年的群體不會(huì)受傷害,我們可是來深圳20多年了。”他向有關(guān)部門提出的訴求便是,“在深圳無房還有錢,一套房都沒有買的很少很少,建議新房混合搖號(hào),這樣公平公正,改善型家庭也是剛需。”
事實(shí)上,導(dǎo)致“打新熱”的根本原因是“備案價(jià)與報(bào)價(jià)倒掛”。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱,以華潤(rùn)城潤(rùn)璽為例,“該新盤均價(jià)為13.2萬元/平方米左右,而周邊華潤(rùn)城潤(rùn)府的二手房均價(jià)在18萬元/平方米以上,每平方米價(jià)差達(dá)到4萬~5萬元。這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算,如果搖中最少能賺500萬元。”
在潤(rùn)璽首日選房現(xiàn)場(chǎng),有購房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,以目前掛牌均價(jià)看,就算選一套最小的100平方米戶型,買入賬面浮盈就是500萬元,還不算未來漲幅,有機(jī)會(huì)當(dāng)然要試試。
打新熱衍生認(rèn)籌、搖號(hào)貸
被年底這場(chǎng)“打新熱”激活的還有代持相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。
趁著這波熱潮,貸款公司也迎來短期借貸小高潮,甚至專門推出了“認(rèn)籌貸”“搖號(hào)貸”“打新貸”等產(chǎn)品。記者留意到,在潤(rùn)璽剛剛推出銷售方案時(shí),便有小貸公司工作人員在朋友圈分享墊付認(rèn)籌資源的消息。
楊光在獲悉認(rèn)籌消息后,由于資金不便,第一時(shí)間便向其相熟貸款經(jīng)理咨詢了“搖號(hào)貸”產(chǎn)品。“萬八一天,350萬的認(rèn)籌資金,一天成本2800元。從驗(yàn)資到開盤,抽不中第二天放款。如果抽中,后面怎么回款,都需要談,再制訂個(gè)計(jì)劃,最后才能決定總資金成本。”
楊光稱打新一次成本在2萬元左右。就像買彩票,但比彩票中獎(jiǎng)概率高,中了有上百萬元回報(bào),只是這個(gè)彩票有點(diǎn)貴。
另一位小貸公司工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱,“公司目前有認(rèn)籌墊資業(yè)務(wù),認(rèn)籌資金墊資8天為一個(gè)檔,成本是千分之一/天。目前公司操作的,大部分是打新的客戶。”
“今年打新的資金成本都控制在這個(gè)范圍,千分之一每天。外面費(fèi)用稍微低的,時(shí)間可能不太一樣。”
“最近做華潤(rùn)城打新的居多,最低消費(fèi)是8天,超出的天數(shù)按天計(jì)算,這樣會(huì)靈活很多。”而流程也十分簡(jiǎn)單,僅需客戶提供資產(chǎn)、購房名額證明,去公司簽合同,審批通過后便可放款。
在溝通過程中,小貸公司工作人員一再提示說,“打新中了是純賺”,并強(qiáng)調(diào)墊資資金屬于個(gè)人的錢,不上征信。對(duì)于“搖號(hào)貸”還款事宜,該工作人員稱,不中簽支付幾天的資金利息即可。如果中簽,回款業(yè)務(wù)也由我們來做的話,還可再商量。
“可再辦理信用貸或抵押貸,抵押貸的話,需要過戶公司。”該名工作人員最后強(qiáng)調(diào)。
代持、合伙后的恩怨糾葛
關(guān)于代持的風(fēng)險(xiǎn),近期深圳南山區(qū)華僑城某豪宅代持人欠款,房屋被執(zhí)行的案例頻被傳播,也嚇退了某些本欲借名購房的買房人。
據(jù)執(zhí)行裁定書介紹,2011年,實(shí)際出資人趙某看中深圳華僑城純水岸的物業(yè),但自己和家人已無購房名額,故商量以其侄子小趙的名義購買,并簽訂了《房產(chǎn)委托代持協(xié)議》。該房屋的定金、首付、月供、稅費(fèi)均由趙某支付,且實(shí)際居住人也為趙某,物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等也均從趙某銀行賬戶繳扣。
2019年1月,代持人小趙因民間借貸糾紛欠人1000余萬元被訴,其名下的純水岸物業(yè)被查封。2019年3月,實(shí)際出資人趙某起訴侄子小趙,主張確認(rèn)房屋所有權(quán)。2019年11月,法院駁回起訴。2020年1月,趙某提出執(zhí)行異議,主張自己是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,小趙只是代持人,要求排除執(zhí)行。2020年6月,法院駁回實(shí)際出資人趙某請(qǐng)求。
對(duì)于華僑城借名買房被執(zhí)行一案,靖霖刑事律師機(jī)構(gòu)票據(jù)犯罪研究與辯護(hù)部主任堵建軍認(rèn)為,第三人將房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下,系其為規(guī)避深圳當(dāng)時(shí)的購房政策而為,本身存在過錯(cuò)。根據(jù)最高人民法院規(guī)定,人民法院可以對(duì)該套房屋進(jìn)行執(zhí)行。應(yīng)對(duì)房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下產(chǎn)生的不利后果,第三人自行承擔(dān)。
不過,依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定:被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過戶登記手續(xù)的,如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
借名買房被代持人債權(quán)人查封執(zhí)行,實(shí)際出資人是否有權(quán)要求排除執(zhí)行?張茂榮律師認(rèn)為,由于實(shí)踐中存在巨大爭(zhēng)議,縱觀全國(guó)法院,部分高級(jí)法院明確發(fā)文不支持排除執(zhí)行(如黑龍江、江蘇、北京等地高級(jí)人民法院),部分高級(jí)法院明確發(fā)文支持排除執(zhí)行。
“如廣東省高級(jí)人民法院2019年8月7日發(fā)布的《關(guān)于審查處理執(zhí)行裁決類糾紛案件若干重點(diǎn)問題的解答》,其中第11條規(guī)定:金錢債權(quán)執(zhí)行中,人民法院針對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行,案外人主張其與被執(zhí)行人存在借名買房關(guān)系,且能夠提供證據(jù)證明被執(zhí)行人只是名義產(chǎn)權(quán)人、案外人才是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的,如無損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益的情形,可以排除執(zhí)行。但我們也注意到,實(shí)際案件中深圳法院也存在不支持排除執(zhí)行的判例。”
此外,現(xiàn)實(shí)中還有另一種常見的情況,也就是夫妻關(guān)系存續(xù)期間借名購房,離婚時(shí)借名所購入的房產(chǎn)怎么分?廣東丹柱律師事務(wù)所主任顏宇丹分享了一則過往案例,一對(duì)夫妻結(jié)婚后,借他人名義購買多套房產(chǎn)。離婚時(shí)因無法達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議,女方將男方起訴到法院,要求分割現(xiàn)在居住房屋和其他夫妻倆實(shí)際出資登記在他人名下的房產(chǎn)份額,同時(shí)提交了所有購房證明和付款證據(jù)。
庭審中,男方承認(rèn)現(xiàn)在居住的房屋和借名購房的其他房產(chǎn)為夫妻婚后共同出資,登記在他人名下。但法院認(rèn)為,本案系離婚糾紛案件,雙方當(dāng)事人雖一致認(rèn)為登記在案外人名下的不動(dòng)產(chǎn)為雙方共有房產(chǎn),但因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人系案外人,且該登記權(quán)利人依法不能作為離婚案件的第三人,法院在本案中對(duì)該房產(chǎn)不予一并審查處理。
華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒提示稱,合伙買房只需要找到足夠的資金、有購房名額和貸款資格的合伙人,就可以輕松實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵是買完房以后的風(fēng)險(xiǎn):首先,房子價(jià)格不是每年都漲,合伙人中途要退出分錢怎么辦?其次,在達(dá)到什么條件時(shí)房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人才可以出售?最后也是最關(guān)鍵的,賣完房以后這個(gè)錢怎么分?
官方發(fā)聲嚴(yán)查代持炒房
面對(duì)近期的合伙買房、代持炒房之風(fēng),新華社11月28日發(fā)布題為《抑制樓市“打新熱”,需要“硬核”舉措》的評(píng)論指出,“打新熱”背后,新房、二手房?jī)r(jià)格“雙軌套利”浮現(xiàn),稱“抑制樓市‘打新熱’需要硬核舉措”。
隨著輿論的持續(xù)發(fā)酵,深圳官方也進(jìn)行了回應(yīng)。11月30日,深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示,政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況,正在調(diào)查處理中,一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為,將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
張學(xué)凡表示,針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況,政府部門正在研究綜合調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。同時(shí),進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度,加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系。
對(duì)于如何區(qū)分真實(shí)剛需和代持購房,上述市場(chǎng)人士稱,只需核查購房人首付資金來源,是否存在來源不明情況。要求購房人提供在職證明、公司證明,核實(shí)購房人的還款能力,真實(shí)的流水、稅單等。
而在代持買房、合伙買房被新華社點(diǎn)名后,深圳多個(gè)熱點(diǎn)樓盤發(fā)布房住不炒倡議。11月30日晚間,此前因“當(dāng)日取得貸款函”銷售方案被質(zhì)疑的深圳萬科臻山海家園,也發(fā)布了一份“房住不炒”的倡議,對(duì)購房后市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、銀行不予批貸申請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)控政策變化風(fēng)險(xiǎn)、代持購房風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了提示。
此次事件主角,華潤(rùn)城潤(rùn)璽也于11月30日晚間發(fā)布了一封名為“房住不炒”的倡議書,提示代持購房風(fēng)險(xiǎn),并提到深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“打新熱”現(xiàn)象,不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)政策舉措,以保障“房住不炒”政策落地。
隨著官方不斷發(fā)聲、關(guān)注,深圳樓市調(diào)控問題再次引起熱議。
值得注意的是,隨著某些“日光盤”出現(xiàn),深圳11月新房交易量也達(dá)到了年內(nèi)新高。據(jù)深圳市住建局披露數(shù)據(jù),11月深圳新房住宅成交6296套,環(huán)比增加36.37%,同比增加97%;成交面積62.73萬平方米,環(huán)比增加39.28%,同比增加90.27%。一手住宅成交創(chuàng)下近一年來最高成交紀(jì)錄。
不過,“打新熱”并非深圳樓市的全部真實(shí)寫照。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示,近期“打新熱”的樓盤,大多集中在南山、光明、寶安等具有規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的片區(qū)。反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區(qū)域,這些區(qū)域的樓盤與“日光”“打新”基本無緣,可以直觀地看到深圳新房市場(chǎng)“東西部分化”明顯。
(文中欣欣、程因、楊光等均為化名)
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP