每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

進入12月以來，房企陸續(xù)公布前11月的銷售業(yè)績。在全年業(yè)績出爐之前，前11月的業(yè)績就像“摸底”考試，各家房企在2020年表現如何，已初步有了答案。

值得注意的是，受今年疫情影響，房企在年度業(yè)績完成率方面的分化進一步加劇，部分房企完成全年目標壓力加大，甚至已有頭部房企主動調低2021年的業(yè)績增速。

據克而瑞統(tǒng)計，在年內設定了業(yè)績目標的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標完成率達到90%以上，但同時也有近三成房企的目標完成率在85%~90%之間，另有5家房企的目標完成率尚不及85%。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，房企已經到了增速換擋期，能做到減速增長的已經是優(yōu)質企業(yè)，很多企業(yè)能保持穩(wěn)定增長都很不容易。有房企率先調低增速目標，對應的相應結轉就也會降低?，F在主動調低肯定會影響股價和估值，但這相當于提前釋放利空、拉長消化期。

有頭部房企率先調低明年增速

目前，已有保利發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、新城控股、陽光城、旭輝控股、金科集團、龍光集團、美的置業(yè)等多家TOP30房企公布了今年前11月的銷售業(yè)績。

其中，保利發(fā)展前11月銷售額達4630.4億元，同比增長10%；世茂集團前11月累計合約銷售總額約2628.1億元，同比增長15%；龍湖集團前11月合約銷售2428億元，同比增長約9%；綠城集團前11月累計合同銷售金額2310億元，同比增長34%；龍光集團前11月實現合約銷售額1086.8億元，同比增長達34.5%。

而曾位居TOP10行列的新城控股，前11月累計合同銷售金額約2199.08億元，比上年同期下降10.81%。

實際上，據億翰智庫統(tǒng)計，2019年TOP10房企的年度業(yè)績同比增速平均值約為15%，已經比2018年的35.4%大幅縮水超過20個百分點。而據多家機構預測，2020~2021年，房企整體業(yè)績增速將繼續(xù)呈下滑之勢。

值得一提的是，前11月銷售業(yè)績位居行業(yè)第8名的世茂集團于12月4日發(fā)布公告，公布根據目前市場情況及本公司初步預期，集團2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。

克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者，世茂集團預期2021年增長10%以上，比預期下調了10個百分點，是一個頗有信號意義的消息。“房企的負債增速被控制，對應的銷售規(guī)模增長也隨即被控制住?？梢灶A期，明年房企的拿地速度也會下滑。”

房企負債規(guī)模的上限決定了其銷售增長的上限，伴隨“三道紅線”融資新規(guī)的推行，開發(fā)商新增有息負債規(guī)模將被卡住上限。這意味著，在周轉率不變的情況下，房企銷售規(guī)模的增長很容易見頂。“從這一點看，不踩線的房企將在未來競爭格局中處于更有利的位置。”張波指出。

當彎道超車的窗口關閉，玩家們就只能在同一個“直道”上競爭。未來房企的信用擴張和高杠桿將被嚴格管控，行業(yè)的穩(wěn)定性將會大幅提升。開源證券也指出，“三道紅線”融資新政推行后，可以預見的是，行業(yè)格局將更加穩(wěn)定。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱甚至直言，“三道紅線”之下房地產進入“不增長時代”，很難再有規(guī)模上的大躍進增長。

房企年度目標完成率分化加劇

就年度目標完成率而言，規(guī)模房企間的分化進一步加劇。

克而瑞統(tǒng)計顯未，截至11月末，在年內設定了業(yè)績目標的36家規(guī)模房企中，超六成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在11月提前超額達成了全年目標。

與此同時，有近三成房企的全年目標完成率在85%~90%之間，另有5家房企目標完成率低于85%。總體來看，今年在疫情影響下，部分房企完成全年業(yè)績目標有一定壓力。

克而瑞表示，四季度以來，房企雖然加大供應和營銷力度，但目前市場整體的去化壓力仍然較大。在今年最后一個月，房企仍需加緊供貨、加速去化，沖刺全年目標。

“今年不少房企定的目標其實是比較激進的。疫情之下全國的房地產銷售只增長了5%左右，有些房企定下增長10%以上的激進目標，或將面臨無法完成的命運。”張波直言。

實際上，據克而瑞數據，11月份TOP100房企實現銷售（操盤金額）12025.8億元，同比增長21.4%，環(huán)比小幅上升5.1%。但目前市場實際的去化率水平承壓，百強房企單月同比增速自8月份以來持續(xù)回落，部分房企完成全年目標有一定壓力。

“很多房企會降速，但優(yōu)質房企反而會增速。”張波表示，隨著行業(yè)集中度不斷提升，未來預計20%的房企最終會占據60%以上銷量。同時，隨著房地產投資屬性減弱，大型房企因為口碑等因素，會有更強勢的市場地位。另外，土地儲備率、開發(fā)情況比較好、財務狀況比較好的房企，會更具競爭實力。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網