每經記者 王佳飛    每經編輯 甄素靜    

“現(xiàn)在我身上還有幾百萬任務沒有完成，靠蹲守還多少有點用。”

當記者踏出和平翰林公館的售樓處時，一名略有些靦腆的小伙子叫住了記者，說：“來我們這里看看吧，我們樓盤各方面質量也很好。”

他自我介紹道，自己就是在售樓處外截訪競品客源的，每天在別家售樓處外等待，希望能攬來幾單生意。

毋庸諱言，一段時間以來，天津樓市呈現(xiàn)出了低迷的狀態(tài)。幾日前，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布報告《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。

天津某項目售樓處 每經記者 王佳飛 攝

數(shù)據(jù)微觀至今年來看，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年1～10月中，新建商品住宅數(shù)據(jù)稍好，有4個月環(huán)比價格下降，6個月維持了漲幅均不超過1%的微漲。

二手房的情況也并不樂觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，天津1～10月中成交價同比連續(xù)10月下降，環(huán)比也僅有1個月的時間維持了原價，其余都在下降。

那么，近來天津樓市運行究竟如何？近日，《每日經濟新聞》記者連續(xù)走訪了天津市多個區(qū)，從多個維度呈現(xiàn)其現(xiàn)階段真實現(xiàn)狀。

蹲守售樓處截客

售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現(xiàn)階段天津新房市場一個真實寫照。這種冷寂在新房價格也已有反映。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1～10月，天津新房價格同比幾乎沒有變動，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。

 

正在建設中的新房 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

記者幾日前實地走訪了天津市幾個區(qū)。在天津市內的和平區(qū)和平翰林公館外，發(fā)生了文中開頭的一幕。而截客在行業(yè)內算得上是大忌，銷售人員因為截客大打出手的案例并不鮮見。

然而為了完成背負的幾百萬業(yè)績，這位靦腆的小伙子不惜冒著風險，蹲守在競品售樓處外，希望能攬來幾單生意。

在離天津核心區(qū)稍遠的位置北辰區(qū)，記者來到了該區(qū)的新城悅風華售樓處，這里并不熱鬧，簡單登記后等了一會才有銷售人員到來。銷售人員介紹，這里優(yōu)惠過后的銷售均價大約在15000元/平方米。

“這套106平方米的戶型總價是184萬元，現(xiàn)在有9折疊加2%的限時優(yōu)惠，優(yōu)惠過后總價是162萬元。”

該項目是此處的一個大盤，前期已有開發(fā)完的社區(qū)，當記者詢問先期開發(fā)項目的價格時，銷售人員大方表示：“現(xiàn)在的房價確實沒有2017年高了，直接一點說，如果今天這里坐滿了人，我們是不會給您優(yōu)惠的。”

河東區(qū)情況也是類似。記者來到了該區(qū)的路勁太陽城，銷售人員表示98平方米的戶型總價在265萬～275萬元之間，單價約27000元/平方米。

相較同社區(qū)之前已開發(fā)完成的房源，路勁太陽城當前的售價和2017年比也是微降的。

“現(xiàn)在肯定不能和當年高點的時候比，不過您能看出來天津的房價現(xiàn)在已經到了穩(wěn)定的時候了，甚至可以說馬上觸底了，所以您現(xiàn)在買還是很合適的，并且我們這里離天津站特別近，很多外地落戶的人員在北京上班都會選擇我們這里。”該銷售人員表示。

銷售人員們口中的高點便是2017年天津樓市火熱期，彼時的一房難求與此時的冷寂形成了鮮明對比。

據(jù)《每日經濟新聞》此前報道，2017年天津市武清區(qū)某項目開盤現(xiàn)場，售樓大廳內人頭攢動，氣氛火熱，項目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎？”，另一位與他同行的購房者自我安慰地說：“能搶到剩飯就不錯了。”

地段、學區(qū)加打折仍拼不上銷冠

在新房市場相對冷寂大環(huán)境下，即便有核心地段、優(yōu)勢學區(qū)加持，仍拼不上銷冠。

在海河沿岸的河東區(qū)，剛開盤不久的中海城市廣場夸耀著自己盡攬海河的地理位置，不過這里的銷售人員習慣于一口價的報價方式，108平方米的戶型直接報價455萬，不像別處一樣會為購房人細致地計算出首付、貸款和月供。

貼在門口的銷售排行榜 圖片來源：每經記者  王佳飛 攝

售樓處外，該項目自豪地張貼著自己在1-9月中成為銷冠的廣告。

位于銷售榜第二位的則是和平翰林公館，該項目特意在名稱前加上了“和平”二字，足見所在區(qū)域對該項目的重要程度。

天津優(yōu)質的教育資源很多都集中在和平區(qū)，天津實驗小學、和平區(qū)中心小學、昆鵬小學、逸陽小學等都在和平區(qū)。

“我們這里最大的優(yōu)勢就是有學區(qū)。”和平翰林公館的銷售人員告訴記者。

今年7月15日，和平翰林公館官方微信宣布該項目屬實驗小學學區(qū)，表示：“項目正式劃入天津市實驗小學學區(qū)，產品教育價值再度提升。”

和平翰林公館作為50年產權的商業(yè)類項目，銷售人員表示可以“正常落戶和帶學區(qū)”，100平方米左右的戶型總價在580萬元以上，同樣，也是一口價的報價方式。不過銷售人員表示能夠給一定的折扣：“折扣幅度還要向老板申請。”

而不遠處的和平印項目，同樣也是商業(yè)類新盤，賣點則是對應的和平中心小學，均價為53000元/平方米左右。“我們這里周圍的學區(qū)房甚至比我們的價格還要高，您花那么多錢買個老破小，還不如在我們這里買個精裝修的新房。”

銷售人員說：“這是我們公司收購別家的項目打造的這個樓盤，收購之初談的條件就是對應學區(qū)。”

而同樣是在和平區(qū)，同樣是商業(yè)類項目，如果不能落戶也無學區(qū)優(yōu)勢，價格便會大打折扣。貝殼找房顯示，距離不遠處的天津中心二手房均價僅有16000/平方米。

“二手房天量庫存壓頂”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，天津二手房價格2020年以來已經連續(xù)10個月同比下降，自5月以來每月同比降幅都在4%以上。

陳曜2018年時在南開區(qū)購買了一套100多平方米的住宅，他告訴記者：“當時的價格是每平方米4.88萬元，現(xiàn)在按照市場價，房子差不多降了100萬元了。”

不過他把房子貶值的原因歸咎于開發(fā)商，“我們的開發(fā)商是天津本地的，最近應該是整體資金狀況出了問題，我們小區(qū)不僅延期交付，承諾的門禁系統(tǒng)也沒有，排水設施也沒有修好，小區(qū)旁邊還留著一個大坑。”

陳曜介紹，自己在紅橋區(qū)還有一套房子，那是2014年買的，到今天價格幾乎沒有變動。

一位長期關注天津樓市的人士在其社交平臺上勸誡剛需購房者時稱，天津二手房，僅貝殼展示的已超10萬套，日成交量僅百套左右，天量庫存壓頂，還要受到新房降價打壓，消化到猴年馬月。

但其表示，在這樣情況下，“房主心氣普遍不高，剛需該看還得抓緊看，現(xiàn)在買好過明年開春。”

對于未來樓市走向，他同記者在采訪時遇到的銷售人員一樣，均對新政策抱有很高的預期。“目前市場預期將有新政策要出臺托底，就看年底還是明年初了。”

冷清波及土地市場

市場的冷清也傳至土地市場。

據(jù)克而瑞，天津上半年成交的純住宅&商住用地是48宗，總成交面積近305萬平方米，土地成交總金額總計約426億元，三者同比降幅分別都達到了52%、56%、43%，且超7成底價成交。上半年僅一宗武清區(qū)域地塊溢價率達到40%。

11月，由于武清區(qū)域地塊的臨時延期，天津土拍市場出現(xiàn)罕見的0成交。而樂居統(tǒng)計顯示，2020年前11月天津累計出讓面積約614萬平方米，累計成交金額735億元。

而今年天津的出讓收入目標是1783億元，也是歷年土地收入預算之最。據(jù)《關于天津市2019年預算執(zhí)行情況和2020年預算草案的報告》顯示，2020年天津土地出讓預算收入1783億元，同比增長31%。

可供比對的是，2019年天津土地出讓收入目標是1387億元，實際完成1361億元，已經刷新歷史記錄；2018年是1065億元，2017年是736億元。

不過，12月天津土地市場將迎來大規(guī)模出讓期。從天津市此前公布的土地出讓計劃表看，待出讓住宅、商業(yè)及教育用地28宗，土地總面積近169萬平方米，建筑體量超287萬平方米，起始總價超177億元。但即使所有掛牌地塊均順利成交，天津的年度土地出讓金也只有沖擊千億大關的可能，距離預期仍有十分大的差距。

于此同時，今年天津房地產投資略有下降。天津統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月天津全市房地產開發(fā)投資下降5.0%。

市場期待放松限購回暖？

記者在采訪中了解到，銷售人員和市場人士似乎均在期待限購放松政策的到來。

2020年11月，有小道消息稱天津即將放松限購，外省人即將可以通過“重點支持人員”的方式直接購房。消息一出市場暗潮涌動。

雖然該消息立即得到了天津官方的否認，但是仍舊無法杜絕該消息的繼續(xù)傳播和市場對其的期待。就在記者上一次走訪天津的時候，仍有銷售人員說：“如果沒有辦理天津戶口就不用辦啦，天津馬上就要放松限購了。”

事實上天津作為直轄市，落戶門檻已經相對較低。早在2018年，天津就正式推出“海河英才”行動計劃，意在“天下才天津用”，實現(xiàn)“聚天下英才而用之”。

根據(jù)相關媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“海河英才”行動計劃實施以來，截至2020年10月底累計引進32.8萬人，平均年齡32歲，其中戰(zhàn)略性新興產業(yè)從業(yè)人員8.2萬人。

如今在天津，仍舊有很多機構以“代辦天津戶口”為業(yè)。在天津一處地產中介門店中，經紀人員熱情的向記者介紹代辦的好處：“我們幫您辦能夠保證一次通過，您自己申請還可能通不過，影響您后續(xù)繼續(xù)辦理。”

不過，即便是在這種相對寬松的落戶政策刺激下，天津今年樓市也依舊低迷。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝