每經(jīng)記者 黃婉銀  吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

誰也不會想到，在本地實力房企云集的廣州，一家名不見經(jīng)傳的外來房企——上海升龍投資集團有限公司（下稱升龍）會成為“舊改大王”。

2018年7月，升龍在廣州南沙中標(biāo)第一個舊改項目，正式進軍廣州市場。此后一年內(nèi)，升龍一舉橫掃廣州4個舊改項目，合計總用地面積占廣州2019年度招標(biāo)舊改項目的66%。

升龍是目前在廣州擁有待建舊改項目最多的房企。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，升龍在廣州的9個舊改項目改造總用地面積約1489.61萬平方米，預(yù)計投資金額約948.25億元（含合作項目）。

作為一家近年來年銷售額不足200億元的房企，升龍何來的自信與資金？

記者近日走訪升龍位于廣州的多個舊改項目發(fā)現(xiàn)，升龍的推進速度與同行相比略有差距，它似乎并不著急資金的回籠。

記者就升龍在廣州舊改項目的推進進度、曾出現(xiàn)過由于未按約定建成交付引致的多次司法糾紛等問題致函廣州升龍方面，其已確認收到采訪函，但截至發(fā)稿暫未回復(fù)。

最早的項目未取證就開工

廣州業(yè)內(nèi)對升龍的評價普遍是“很猛”，也好奇這家“過江龍”會在廣州掀起怎樣的波濤。

記者走訪了升龍在廣州的多個舊改項目發(fā)現(xiàn)，其最早拿下的南沙金洲、沖尾村改造項目，明年或?qū)⒉庞猩唐贩咳胧杏媱?，還在復(fù)建安置區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)中。

 

金洲、沖尾村更新改造工程概況 圖片來源：每經(jīng)記者攝

這一項目頗為特別，它不僅是廣州南沙自貿(mào)區(qū)第一個舊村全面改造的更新項目，更是廣州首個實現(xiàn)簽約率100％的舊改項目，但進度卻不盡如人意。

2018年5月，金洲、沖尾村舊改項目面向全國開發(fā)商“招親”，這也是廣州全市第一個通過市公共資源交易平臺掛網(wǎng)招商的舊村改造項目，最后升龍拿下了這個項目。

在前期簽約、拆遷上，升龍動作很快，這一項目從方案通過到啟動集中動遷僅用了兩個月，從啟動集中動遷到簽約達80％以上僅用了2個月15天，最后僅用了8個多月的時間就實現(xiàn)了100%簽約率。

但升龍的建設(shè)速度遠比不上其簽約拆遷速度。2019年12月，該項目舉行復(fù)建區(qū)動工儀式，預(yù)計能為金洲、沖尾村村民提供約1600套精品回遷住宅。

 

舊村更新改造工程現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者攝

時隔一年，記者走訪金洲、沖尾自然村更新改造項目一區(qū)、二區(qū)工程現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，項目公示牌顯示建設(shè)工期為796天，施工單位為中建五局三公司，建設(shè)單位為金洲經(jīng)濟聯(lián)合社的子公司廣州市南沙區(qū)億裕城市更新有限公司（下稱南沙億裕）。

記者查詢廣州住建局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，今年11月27日、30日，金洲、沖尾自然村剛拿到了金洲花園D1-D5棟住宅、金洲花園C1-C4棟住宅的建筑工地施工許可證，建設(shè)單位與施工單位同樣是南沙億裕與中建五局三公司，但暫無法確認這些住宅是安置房還是商品房。

頻繁的土地性質(zhì)變更

今年12月16日，廣州市南沙區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站檢查“金洲花園C1-C4棟住宅”工程時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場提供檢查的基坑設(shè)計圖紙無出圖章、審圖章，危險性較大的分部分項工程（基坑）未組織驗收已進入下一道工序等。

記者走訪時發(fā)現(xiàn)，整個施工地塊暫未見成型的房屋，只有約兩層樓高的框架。有當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，這個工地就是在建設(shè)安置房。

另一個可供印證的例子是，今年10月15日，金洲聯(lián)合經(jīng)濟社發(fā)出的一份公告顯示，大興圍的13.7畝土地中，有約6.3畝土地目前租賃用于建設(shè)展廳，剩余7.4畝土地按照規(guī)劃，建設(shè)兩棟約300套安置房和地下車庫。

而上述工程現(xiàn)場的旁邊就是金洲、沖尾自然村城市更新改造展示中心。該展廳里面掛滿了帶有升龍LOGO的宣傳圖，現(xiàn)場工作人員表示，目前該中心主要用于接待村民，預(yù)計明年才有商品房銷售計劃。

“什么都還看不到”，多位金洲、沖尾自然村村民告訴記者，作為南沙第一個舊改村，他們的改造進度確實比預(yù)期慢了一些。

改造進度緩慢或許也與客觀原因有關(guān)。上述金洲聯(lián)合經(jīng)濟社發(fā)出的公告指出，“自今年7月開始，因少數(shù)村民在工地阻擾一直停工至今，嚴(yán)重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷時間滯后近三個月。”

記者留意到，金洲、沖尾自然村地塊在推進的過程中，用地性質(zhì)經(jīng)歷了多次變更。在最新的規(guī)劃中，金洲、沖尾自然村的商住混合用地變更成了二類居住用地。

 

金洲村工作決議公告 圖片來源：每經(jīng)記者攝

最開始招標(biāo)時，金洲、沖尾自然村原本是個純商業(yè)地塊，后增加了居住用地面積，變成商住混合項目。

在2020年5月的《廣州市南沙區(qū)金洲、沖尾自然村地塊（DN0201管理單元）圖則完善》成果的通告中，金洲、沖尾自然村又從商住混合項目變成了以二類居住用地為主的項目。

南沙區(qū)國土資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員向記者表示，該舊改項目的規(guī)劃確實經(jīng)歷了多次變更，原因復(fù)雜，可能涉及用地主體申請、規(guī)劃要求、土地出讓等等原因，但本次為何從商住混合用地變?yōu)槎惥幼∮玫匦璨樵兒笤倩貜?fù)。

從3億元到12億元

事實上，當(dāng)時升龍拿下這個項目令廣州業(yè)內(nèi)較為意外。

據(jù)《時代財經(jīng)》報道，2018年7月6日當(dāng)日，一共有1055名村民參與了投票，升龍集團獲得了贊成票717張，反對票268張，棄權(quán)票69張。金洲村黨支書周春松透露，前期有很多開發(fā)商前來咨詢了解過項目，但最后參與投標(biāo)的只有升龍集團一家。也有村民表示，當(dāng)日去投票時，可選項也只有升龍一家。

但金洲村民的心中似乎仍有顧忌，記者獲取了一份金洲村委在今年對村民發(fā)布的一份《關(guān)于金洲、沖尾自然村對更新改造項目履約保證金及產(chǎn)生利息收益事宜的公告》（下稱《公告》）。

《公告》顯示，金洲、沖尾自然村舊改項目收取人民幣3億元履約保證金后沒有被轉(zhuǎn)移走，而是存入了南沙區(qū)更新局設(shè)立的資金監(jiān)管賬戶。“換言之，金洲、沖尾自然村舊改項目建設(shè)資金有充分的保障，不會造成爛尾。”

不過值得注意的是，據(jù)南沙區(qū)融媒體中心的消息，2019年9月，升龍全額存入復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶的金洲、沖尾自然村更新改造項目復(fù)建安置資金是12.38億元。

除了金洲、沖尾村項目，記者還陸續(xù)走訪了升龍拿下的蔡邊一村、洛浦街沙溪村、黃埔湯村、南灣社區(qū)舊改項目，蔡邊一村、洛浦街沙溪村、南灣社區(qū)都還處在與村民簽約談判階段，黃埔湯村在陸陸續(xù)續(xù)拆除。

黃埔的九龍鎮(zhèn)湯村舊改是升龍目前在廣州最大的舊改項目，村域范圍994.66公頃，改造拆舊范圍673.65公頃，預(yù)計拆遷安置總投資額約66億元人民幣，總投資約164億元。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體報道，湯村的安置房建設(shè)工程預(yù)計最快2020年就可完工。

但記者發(fā)現(xiàn)，2020年10月29日，湯村舊村改造項目（復(fù)建安置區(qū)）復(fù)建地塊四項目工程才取得建筑工地施工許可證，施工單位為中建四局一公司，其承包的湯村舊村改造項目涵蓋融資地塊五（融資商業(yè)一期）、項目展示區(qū)、復(fù)建地塊四總計三個地塊。

熟悉廣州舊改市場的李東（化名）告訴記者，舊改項目最大的挑戰(zhàn)就是孵化周期長，與之伴隨的就是企業(yè)需要背負巨大的資金投入壓力，以及過程中的各種不確定性，比如城市更新政策可能會發(fā)生變化、村民利益訴求不一等等。這些都有可能令項目孵化周期進一步延長，最壞的結(jié)果甚至有可能讓企業(yè)“算不過賬”，不得不中途退出。

銀行股東加持的融資造勢

作為一家外來小型房企，升龍何來實力在廣州兩年多就一口氣攬下9個大型舊改項目？

升龍是一家著重在個別區(qū)域發(fā)展的房企，近年來的銷售額增速不及行業(yè)平均。據(jù)克而瑞，2014年～2016年，升龍的年銷售額分別是154.3億元、223.1億元、313.2億元。但從2017年開始，升龍的銷售額規(guī)模又出現(xiàn)了滑落，從149.3億元降至2019年的105.8億元，2019年位列TOP200房企中的151名。

一般來說，舊改項目推進緩慢、持續(xù)周期長是普遍問題，少則三五年，多則七八年的項目不在少數(shù)。

廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會副會長、合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇對記者表示，一個舊改項目開發(fā)周期長達十年八載，期間要穿越兩到三次房地產(chǎn)調(diào)控小周期。融資是舊改投資一個很重要的板塊，因為舊改項目其實就是一個跨周期的投資，如今在三道紅線的壓力下，房企布局舊改就需要特別注意項目現(xiàn)金流的平衡。

雖然銷售額不多，升龍卻在融資和造勢方面很有方法。先成功進入廣州市城市更新協(xié)會是第一步，協(xié)會的背書對升龍在廣州獲取舊改項目、與村民的談判過程中是一種助力。

2018年開始，升龍就馬不停蹄地在廣州尋找各種銀行融資，過程十分順利。期間，升龍集團董事局主席林億親自帶隊拜訪各家銀行高層。

林億還有一個得力的融資助手——升龍董事長助理兼投融資中心總經(jīng)理鄭景山。鄭景山擁有豐富的銀行系統(tǒng)工作履歷，曾任交通銀行龍巖分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經(jīng)理。

2018年年內(nèi)，升龍就相繼與建設(shè)銀行廣東省分行、民生銀行廣州分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行等簽署了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作的內(nèi)容主要就是圍繞“三舊改造”、投融資等方面。

其中，僅升龍與建設(shè)銀行廣東省分行簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議總額就達到100億元。另外，升龍還是廣東華興銀行前十大股東之一，鄭景山還出任了華興銀行的董事。

據(jù)華興銀行2019年年報，升龍以12.5%的持股比例位居華興銀行第二大股東。值得注意的是，升龍在華興銀行的股份質(zhì)押了約49.99%，也是前十大股東中唯一有股份質(zhì)押的股東。

當(dāng)然，世界上沒有免費的午餐。記者查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，在湯村舊改的項目公司廣州升龍錦盛置業(yè)有限公司中，廣州市黃埔區(qū)龍湖街湯村村經(jīng)濟聯(lián)合社、升龍與瑞景房地產(chǎn)的持股比例分別是51%、39.2%與9.8%。而在今年9月24日，升龍與瑞景房地產(chǎn)均將其名下的股權(quán)全部出質(zhì)給廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司黃埔支行。

融資渠道解決后，升龍就開始迅速在廣州獲取舊改項目。從2018年7月至2020年8月，在兩年時間，升龍在廣州的舊改項目已增至9個，成為目前廣州待建舊改項目最多的房企，聲勢頗大。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，升龍在廣州的9個舊改項目，合計改造范圍總用地面積為1489.61萬平方米，預(yù)計投資金額/改造成本約在948.25億元。

升龍的一番融資、造勢令業(yè)界側(cè)目。近日，萬科集團合伙人朱保全在接受《每日經(jīng)濟新聞》等媒體專訪時還特別提及了升龍，他談到，萬物云已經(jīng)與升龍達成戰(zhàn)略合作，雙方成立的物業(yè)合資公司（即升龍物業(yè)）加入了睿聯(lián)盟，萬物云將積極支持其上市。

“廣州有9條村交給升龍舊改。升龍不會做物業(yè)，所以想找人做物業(yè)，但是它又不想失去今天資本市場給物業(yè)的這份紅利?，F(xiàn)在結(jié)果（萬物云）幫它梳理全套物業(yè)管理流程、找總經(jīng)理，這個公司還是升龍物業(yè)。未來升龍物業(yè)上市，我是它的戰(zhàn)略股東和科技服務(wù)商。”朱保全如是表示。

清理“包袱”后轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州

在房地產(chǎn)行業(yè)，升龍的發(fā)展路徑顯得很獨特——打一槍換一個地方。

雖發(fā)跡于鄭州、洛陽，但升龍在這兩座城市都是草草收尾，多年來也再無新項目的消息，只剩下了一堆遺留問題，便迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州，廣州正在成為升龍集團的重心地。

2017年，升龍不僅出售了位于鄭州的舊改項目，還向政府申請退出洛陽升龍又一城建設(shè)項目。

廣州從2019年開始進入舊改爆發(fā)期。據(jù)《廣州市城市更新三年行動計劃（2019—2021年）》，廣州爭取實現(xiàn)2019～2021年開工項目400個以上，重點推進25個城中村全面改造，推進20個成片連片改造項目。

廣州克而瑞首席分析師肖文曉在接受記者采訪時表示，對于廣州這樣的一線城市來說，土地資源是非常緊缺的，通過招拍掛拿地會很貴，而舊改相對在土地成本方面有一定優(yōu)勢，并且通過前期介入可以提前鎖定為企業(yè)的戰(zhàn)略土儲，為企業(yè)未來的布局發(fā)展蓄能。目前廣州各區(qū)都在大力推進舊村改造，也為企業(yè)提供了很好的介入機會。

根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計，截至目前，廣州有接近300條村的改造已經(jīng)進入公開流程，其中只有大約1/3確認了舊改主體企業(yè)，換言之還有很多舊村尚未“名花有主”，機會顯而易見。

基于此，除了本地房企如時代中國、富力、方圓等紛紛加注廣州舊改，外來房企如升龍、河南瀚宇、深圳勤誠達等也得以有機會進駐廣州舊改市場。

2017年，升龍來到了廣州，注冊成立了廣州升龍投資有限公司（下稱廣州升龍）。

對于規(guī)模與銷售，升龍一直有做強做大的野心，如今終于等來了廣州的機會。為此，林億還招攬了不少地產(chǎn)圈的明星職業(yè)經(jīng)理人。

今年10月，萬科系舊將、原易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張海民正式加盟升龍成為新任總裁，辦公地點就在廣州。另據(jù)招聘網(wǎng)站顯示，升龍面向集團的招聘職位工作地點均是廣州升龍在珠江新城的辦公地址，崗位包括集團董辦秘書、集團總裁秘書、集團信息技術(shù)主管/經(jīng)理、集團人力行政副總經(jīng)理等。

集齊了人力、物力、財力，有心的升龍準(zhǔn)備在廣州大干一場，但它需要向廣州的村民拿出看得見的“誠意”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 攝