每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2020年，“三道紅線”對行業(yè)無疑是標(biāo)志性事件。

行業(yè)的共識是，“三道紅線”已經(jīng)改變了行業(yè)游戲規(guī)則，所有房地產(chǎn)企業(yè)回到同一起跑線，全行業(yè)進(jìn)入了管理紅利時代。

面對行業(yè)未來的不確定性，無論是頭部房企抑或中小房企都在調(diào)試身位，以此來度過市場波動期，獲得更多發(fā)展機(jī)會和空間。龍頭房企事實上在融資新規(guī)之下可能更具備優(yōu)勢，因為相比之下融資渠道更暢通、融資成本更低，可為他們的發(fā)展提供保障。

與之相對，中小房企的局面可能更加復(fù)雜。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前對話佳兆業(yè)集團(tuán)首席財務(wù)官、高級副總裁吳建新，請他談?wù)勑袠I(yè)在融資新規(guī)之后的變化與發(fā)展。

融資新規(guī)有助行業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)融資監(jiān)管的“三道紅線”，意在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，這“三道紅線”，包括剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%和現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

吳建新指出，“三道紅線”融資新規(guī)后，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化管理與高效率運(yùn)營時代。

在新環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張步伐將放緩，排位漸趨穩(wěn)定。穩(wěn)定的金融預(yù)期，也能倒逼房企更倚重精細(xì)化管理，合理安排經(jīng)營活動、融資行為，并對產(chǎn)品、服務(wù)等提出更高要求。

吳建新也認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)給不同類型的房企新增融資設(shè)置上限，使行業(yè)從盲目的金融性擴(kuò)張回歸理性的經(jīng)營性增長，能有效防范系統(tǒng)性風(fēng)險。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，“三道紅線”新規(guī)有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也是做好“六穩(wěn)”、落實“六保”的有力舉措。

“從目前的情況看，‘三道紅線’調(diào)控力度空前，指標(biāo)設(shè)置科學(xué)合理，比如資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)特別提到剔除預(yù)收賬款，要求非常嚴(yán)格，抓住了房企依賴高杠桿規(guī)?；l(fā)展的特點，精準(zhǔn)到位。”吳建新稱。

房企應(yīng)提質(zhì)增效發(fā)展

從企業(yè)角度來看，吳建新也指出，這一調(diào)控政策其實是給企業(yè)留了緩沖的空間，更有利于行業(yè)平穩(wěn)過渡。“新規(guī)要求到2023年完成降負(fù)債目標(biāo)，我們積極響應(yīng)、配合國家政策要求，完成相關(guān)目標(biāo)，提高公司本身抗風(fēng)險能力。我們相信隨著調(diào)控政策實施，房地產(chǎn)行業(yè)能夠更理性、更健康、更平穩(wěn)發(fā)展。”

在當(dāng)前的行業(yè)背景下，吳建新分析稱，房企更需要通過項目的經(jīng)營質(zhì)量提升來尋求發(fā)展，將有息負(fù)債控制在合理范圍。“三道紅線”既是壓力也是動力，項目經(jīng)營向現(xiàn)金流型轉(zhuǎn)變，再逐步向利潤型轉(zhuǎn)變。只有在市場縫隙間穿行，不斷提升拿地質(zhì)量，持續(xù)磨礪運(yùn)營力，才能實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

作為一家中型房企，吳建新認(rèn)為，要實現(xiàn)“三道紅線”全達(dá)標(biāo)的目標(biāo)，關(guān)鍵是聚焦主業(yè)、把握好企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，降低負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。必須緊緊圍繞“規(guī)模有質(zhì)增長、利潤指標(biāo)兌現(xiàn)、現(xiàn)金流平衡”，不斷提升資本運(yùn)作能力、大運(yùn)營能力、風(fēng)險控制能力等。

而在具體的應(yīng)對指標(biāo)上，吳建新也開出了幾道“藥方”。例如，在投資端，吳建新認(rèn)為，應(yīng)精準(zhǔn)投資，必須拿有現(xiàn)金流且有利潤的項目，此外也可以引入戰(zhàn)略投資者，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

在精細(xì)化管理與高效率運(yùn)營的時代，房企的管理運(yùn)營勢必是十分重要的領(lǐng)域。吳建新認(rèn)為，房企應(yīng)充分利用大運(yùn)營管理體系，從“投、融、產(chǎn)、供、銷、回、結(jié)、存”等八方面全流程、全方位管控，通過強(qiáng)有力的投資決策能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、成本控制能力和營銷策劃能力，提高項目的運(yùn)營效率，加快項目的施工、展示、交付與服務(wù)，提升產(chǎn)品溢價能力，進(jìn)而實現(xiàn)利潤的提升。

“通過運(yùn)營的提升，加快供貨、銷售及回款，實現(xiàn)用自有資金去撬動公司的投資和開發(fā)，真正降低有息負(fù)債。”吳建新表示。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)