每經(jīng)記者 黃婉銀 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

誰也不會(huì)想到，在本地實(shí)力房企云集的廣州，一家名不見經(jīng)傳的外來房企——上海升龍投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱升龍）會(huì)成為“舊改大王”。

2018年7月，升龍?jiān)趶V州南沙中標(biāo)第一個(gè)舊改項(xiàng)目，正式進(jìn)軍廣州市場(chǎng)。此后一年內(nèi)，升龍一舉橫掃廣州4個(gè)舊改項(xiàng)目，合計(jì)總用地面積占廣州2019年度招標(biāo)舊改項(xiàng)目的66%。

升龍是目前在廣州擁有待建舊改項(xiàng)目最多的房企。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，升龍?jiān)趶V州的9個(gè)舊改項(xiàng)目改造總用地面積約1489.61萬平方米，預(yù)計(jì)投資金額約948.25億元（含合作項(xiàng)目）。

作為一家近年來年銷售額不足200億元的房企，升龍何來的自信與資金？

記者近日走訪升龍位于廣州的多個(gè)舊改項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，升龍的推進(jìn)速度與同行相比略有差距，它似乎并不著急資金的回籠。

記者就升龍?jiān)趶V州舊改項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度、曾出現(xiàn)過由于未按約定建成交付引致的多次司法糾紛等問題致函廣州升龍方面，其已確認(rèn)收到采訪函，但截至發(fā)稿暫未回復(fù)。

最早的項(xiàng)目未取證就開工

廣州業(yè)內(nèi)對(duì)升龍的評(píng)價(jià)普遍是“很猛”，也好奇這家“過江龍”會(huì)在廣州掀起怎樣的波濤。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了升龍?jiān)趶V州的多個(gè)舊改項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其最早拿下的南沙金洲、沖尾村改造項(xiàng)目，或明年將才有商品房入市計(jì)劃，還在復(fù)建安置區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)中。

這一項(xiàng)目頗為特別，它不僅是廣州南沙自貿(mào)區(qū)第一個(gè)舊村全面改造的更新項(xiàng)目，更是廣州首個(gè)實(shí)現(xiàn)簽約率100％的舊改項(xiàng)目，但進(jìn)度卻不盡如人意。

2018年5月，金洲、沖尾村舊改項(xiàng)目面向全國開發(fā)商“招親”，這也是廣州全市第一個(gè)通過市公共資源交易平臺(tái)掛網(wǎng)招商的舊村改造項(xiàng)目，最后升龍拿下了這個(gè)項(xiàng)目。

在前期簽約、拆遷上，升龍動(dòng)作很快，這一項(xiàng)目從方案通過到啟動(dòng)集中動(dòng)遷僅用了兩個(gè)月，從啟動(dòng)集中動(dòng)遷到簽約達(dá)80％以上僅用了2個(gè)月15天，最后僅用了8個(gè)多月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了100%簽約率。

但升龍的建設(shè)速度遠(yuǎn)比不上其簽約拆遷速度。2019年12月，該項(xiàng)目舉行復(fù)建區(qū)動(dòng)工儀式，預(yù)計(jì)能為金洲、沖尾村村民提供約1600套精品回遷住宅。

時(shí)隔一年，記者走訪金洲、沖尾自然村更新改造項(xiàng)目一區(qū)、二區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目公示牌顯示建設(shè)工期為796天，施工單位為中建五局三公司，建設(shè)單位為金洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的子公司廣州市南沙區(qū)億裕城市更新有限公司（以下簡(jiǎn)稱南沙億裕）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢廣州住建局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，今年11月27日、30日，金洲、沖尾自然村剛拿到了金洲花園D1D5棟住宅、金洲花園C1-C4棟住宅的建筑工地施工許可證，建設(shè)單位與施工單位同樣是南沙億裕與中建五局三公司，但暫無法確認(rèn)這些住宅是安置房還是商品房。

有項(xiàng)目土地性質(zhì)變更頻繁

今年12月16日，廣州市南沙區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站檢查“金洲花園C1-C4棟住宅”工程時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)提供檢查的基坑設(shè)計(jì)圖紙無出圖章、審圖章，危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程（基坑）未組織驗(yàn)收已進(jìn)入下一道工序等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)施工地塊暫未見成型的房屋，只有約兩層樓高的框架。有當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，這個(gè)工地就是在建設(shè)安置房。

另一個(gè)可供印證的例子是，今年10月15日，金洲聯(lián)合經(jīng)濟(jì)社發(fā)出的一份公告顯示，大興圍的13.7畝土地中，有約6.3畝土地目前租賃用于建設(shè)展廳，剩余7.4畝土地按照規(guī)劃，建設(shè)兩棟約300套安置房和地下車庫。

而上述工程現(xiàn)場(chǎng)的旁邊就是金洲、沖尾自然村城市更新改造展示中心。該展廳里面掛滿了帶有升龍LOGO的宣傳圖，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，目前該中心主要用于接待村民，預(yù)計(jì)明年才有商品房銷售計(jì)劃。

“什么都還看不到”，多位金洲、沖尾自然村村民告訴記者，作為南沙第一個(gè)舊改村，他們的改造進(jìn)度確實(shí)比預(yù)期慢了一些。

改造進(jìn)度緩慢或許也與客觀原因有關(guān)。上述金洲聯(lián)合經(jīng)濟(jì)社發(fā)出的公告指出：“自今年7月開始，因少數(shù)村民在工地阻撓一直停工至今，嚴(yán)重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時(shí)間，村民回遷時(shí)間滯后近三個(gè)月。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，金洲、沖尾自然村地塊在推進(jìn)的過程中，用地性質(zhì)經(jīng)歷了多次變更。在最新的規(guī)劃中，金洲、沖尾自然村的商住混合用地變更成了二類居住用地。

最開始招標(biāo)時(shí)，金洲、沖尾自然村是個(gè)純商業(yè)地塊，后增加了居住用地面積，變成商住混合項(xiàng)目。

在2020年5月的《廣州市南沙區(qū)金洲、沖尾自然村地塊（DN0201管理單元）圖則完善》成果的通告中，金洲、沖尾自然村又從商住混合項(xiàng)目變成了以二類居住用地為主的項(xiàng)目。

南沙區(qū)國土資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員向記者表示，該舊改項(xiàng)目的規(guī)劃確實(shí)經(jīng)歷了多次變更，原因復(fù)雜，可能涉及用地主體申請(qǐng)、規(guī)劃要求、土地出讓等原因，但本次為何從商住混合用地變?yōu)槎惥幼∮玫匦璨樵兒笤倩貜?fù)。

有項(xiàng)目安置資金從3億增至12億？

事實(shí)上，當(dāng)時(shí)升龍拿下這個(gè)項(xiàng)目令廣州業(yè)內(nèi)較為意外。

據(jù)《時(shí)代財(cái)經(jīng)》報(bào)道，2018年7月6日當(dāng)日，一共有1055名村民參與了投票，升龍集團(tuán)獲得了贊成票717張，反對(duì)票268張，棄權(quán)票69張。金洲村黨支書周春松透露，前期有很多開發(fā)商前來咨詢了解過項(xiàng)目，但最后參與投標(biāo)的只有升龍集團(tuán)一家。也有村民表示，當(dāng)日去投票時(shí)，可選項(xiàng)也只有升龍一家。

但金洲村村民的心中似乎仍有顧忌，記者獲取了一份金洲村委在今年對(duì)村民發(fā)布的一份《關(guān)于金洲、沖尾自然村對(duì)更新改造項(xiàng)目履約保證金及產(chǎn)生利息收益事宜的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。

《公告》顯示，金洲、沖尾自然村舊改項(xiàng)目收取人民幣3億元履約保證金后沒有被轉(zhuǎn)移走，而是存入了南沙區(qū)更新局設(shè)立的資金監(jiān)管賬戶。“換言之，金洲、沖尾自然村舊改項(xiàng)目建設(shè)資金有充分的保障，不會(huì)造成爛尾。”

不過值得注意的是，據(jù)南沙區(qū)融媒體中心的消息，2019年9月，升龍全額存入復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶的金洲、沖尾自然村更新改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金是12.38億元。

除了金洲、沖尾村項(xiàng)目，記者還陸續(xù)走訪了升龍拿下的蔡邊一村、洛浦街沙溪村、黃埔湯村、南灣社區(qū)舊改項(xiàng)目，蔡邊一村、洛浦街沙溪村、南灣社區(qū)都還處在與村民簽約談判階段，黃埔湯村在陸陸續(xù)續(xù)拆除。

黃埔的九龍鎮(zhèn)湯村舊改是升龍目前在廣州最大的舊改項(xiàng)目，村域范圍994.66公頃，改造拆舊范圍673.65公頃，預(yù)計(jì)拆遷安置總投資額約66億元人民幣，總投資約164億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報(bào)道，湯村的安置房建設(shè)工程預(yù)計(jì)最快2020年就可完工。

但記者發(fā)現(xiàn)，2020年10月29日，湯村舊村改造項(xiàng)目（復(fù)建安置區(qū)）復(fù)建地塊四項(xiàng)目工程才取得建筑工地施工許可證，施工單位為中建四局一公司，其承包的湯村舊村改造項(xiàng)目涵蓋融資地塊五（融資商業(yè)一期）、項(xiàng)目展示區(qū)、復(fù)建地塊四總計(jì)三個(gè)地塊。

熟悉廣州舊改市場(chǎng)的李東（化名）告訴記者，舊改項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)就是孵化周期長(zhǎng)，與之伴隨的就是企業(yè)需要背負(fù)巨大的資金投入壓力，以及過程中的各種不確定性，比如城市更新政策可能會(huì)發(fā)生變化、村民利益訴求不一等。這些都有可能令項(xiàng)目孵化周期進(jìn)一步延長(zhǎng)，最壞的結(jié)果甚至有可能讓企業(yè)“算不過賬”，不得不中途退出。

何來實(shí)力一口氣攬下9個(gè)項(xiàng)目？

作為一家外來小型房企，升龍何來實(shí)力在廣州兩年多就一口氣攬下9個(gè)大型舊改項(xiàng)目？

升龍是一家著重在個(gè)別區(qū)域發(fā)展的房企，近年來的銷售額增速不及行業(yè)平均。據(jù)克而瑞，2014年~2016年，升龍的年銷售額分別是154.3億元、223.1億元、313.2億元。但從2017年開始，升龍的銷售額規(guī)模又出現(xiàn)了滑落，從149.3億元降至2019年的105.8億元，2019年位列TOP200房企中的第151名。

一般來說，舊改項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、持續(xù)周期長(zhǎng)是普遍問題，少則三五年，多則七八年的項(xiàng)目不在少數(shù)。

廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對(duì)記者表示，一個(gè)舊改項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年八載，期間要穿越兩到三次房地產(chǎn)調(diào)控小周期。融資是舊改投資一個(gè)很重要的板塊，因?yàn)榕f改項(xiàng)目其實(shí)就是一個(gè)跨周期的投資，如今在三道紅線的壓力下，房企布局舊改就需要特別注意項(xiàng)目現(xiàn)金流的平衡。

雖然銷售額不多，升龍卻在融資和造勢(shì)方面很有方法。先成功進(jìn)入廣州市城市更新協(xié)會(huì)是第一步，協(xié)會(huì)的背書對(duì)升龍?jiān)趶V州獲取舊改項(xiàng)目、與村民的談判過程中是一種助力。

2018年開始，升龍就馬不停蹄地在廣州尋找各種銀行融資，過程十分順利。期間，升龍集團(tuán)董事局主席林億親自帶隊(duì)拜訪各家銀行高層。

林億還有一個(gè)得力的融資助手——升龍董事長(zhǎng)助理兼投融資中心總經(jīng)理鄭景山。鄭景山擁有豐富的銀行系統(tǒng)工作履歷，曾任交通銀行龍巖分行行長(zhǎng)、交通銀行福建省分行授信部總經(jīng)理。

2018年年內(nèi)，升龍就相繼與建設(shè)銀行廣東省分行、民生銀行廣州分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行等簽署了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作的內(nèi)容主要就是圍繞“三舊改造”、投融資等方面。其中，僅升龍與建設(shè)銀行廣東省分行簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議總額就達(dá)到100億元。另外，升龍還是廣東華興銀行前十大股東之一，鄭景山還出任了華興銀行的董事。

據(jù)華興銀行2019年年報(bào)，升龍以12.5%的持股比例位居華興銀行第二大股東。值得注意的是，升龍?jiān)谌A興銀行的股份質(zhì)押了約49.99%，也是前十大股東中唯一有股份質(zhì)押的股東。

當(dāng)然，世界上沒有免費(fèi)的午餐。記者查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，在湯村舊改的項(xiàng)目公司廣州升龍錦盛置業(yè)有限公司中，廣州市黃埔區(qū)龍湖街湯村村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、升龍與瑞景房地產(chǎn)的持股比例分別是51%、39.2%與9.8%。而在今年9月24日，升龍與瑞景房地產(chǎn)均將其名下的股權(quán)全部出質(zhì)給廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司黃埔支行。

融資渠道解決后，升龍就開始迅速在廣州獲取舊改項(xiàng)目。從2018年7月至2020年8月，在兩年時(shí)間，升龍?jiān)趶V州的舊改項(xiàng)目已增至9個(gè)，成為目前廣州待建舊改項(xiàng)目最多的房企，聲勢(shì)頗大。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，升龍?jiān)趶V州的9個(gè)舊改項(xiàng)目，合計(jì)改造范圍總用地面積為1489.61萬平方米，預(yù)計(jì)投資金額/改造成本約在948.25億元。

升龍的一番融資、造勢(shì)令業(yè)界側(cè)目。近日，萬科集團(tuán)合伙人朱保全在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體專訪時(shí)還特別提及了升龍，他談到，萬物云已經(jīng)與升龍達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方成立的物業(yè)合資公司（即升龍物業(yè)）加入了睿聯(lián)盟，萬物云將積極支持其上市。

“廣州有9條村交給升龍舊改。升龍不會(huì)做物業(yè)，所以想找人做物業(yè)，但是它又不想失去今天資本市場(chǎng)給物業(yè)的這份紅利?，F(xiàn)在結(jié)果（萬物云）幫它梳理全套物業(yè)管理流程、找總經(jīng)理，這個(gè)公司還是升龍物業(yè)。未來升龍物業(yè)上市，我是它的戰(zhàn)略股東和科技服務(wù)商。”朱保全如是表示。

清理“包袱”后轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州

在房地產(chǎn)行業(yè)，升龍的發(fā)展路徑顯得很獨(dú)特——打一槍換一個(gè)地方。

雖發(fā)跡于鄭州、洛陽，但升龍?jiān)谶@兩座城市都是草草收尾，多年來也再無新項(xiàng)目的消息，只剩下了一堆遺留問題，便迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州，廣州正在成為升龍集團(tuán)的重心地。

2017年，升龍不僅出售了位于鄭州的舊改項(xiàng)目，還向政府申請(qǐng)退出洛陽升龍又一城建設(shè)項(xiàng)目。

廣州從2019年開始進(jìn)入舊改爆發(fā)期。據(jù)《廣州市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2019~2021年）》，廣州爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)2019~2021年開工項(xiàng)目400個(gè)以上，重點(diǎn)推進(jìn)25個(gè)城中村全面改造，推進(jìn)20個(gè)成片連片改造項(xiàng)目。

廣州克而瑞首席分析師肖文曉在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于廣州這樣的一線城市來說，土地資源是非常緊缺的，通過招拍掛拿地會(huì)很貴，而舊改相對(duì)在土地成本方面有一定優(yōu)勢(shì)，并且通過前期介入可以提前鎖定為企業(yè)的戰(zhàn)略土儲(chǔ)，為企業(yè)未來的布局發(fā)展蓄能。目前廣州各區(qū)都在大力推進(jìn)舊村改造，也為企業(yè)提供了很好的介入機(jī)會(huì)。

根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，廣州有接近300條村的改造已經(jīng)進(jìn)入公開流程，其中只有大約1/3確認(rèn)了舊改主體企業(yè)，換言之還有很多舊村尚未“名花有主”，機(jī)會(huì)顯而易見。

基于此，除了本地房企如時(shí)代中國、富力、方圓等紛紛加注廣州舊改，外來房企如升龍、河南瀚宇、深圳勤誠達(dá)等也得以有機(jī)會(huì)進(jìn)駐廣州舊改市場(chǎng)。

2017年，升龍來到了廣州，注冊(cè)成立了廣州升龍投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州升龍）。

對(duì)于規(guī)模與銷售，升龍一直有做強(qiáng)做大的野心，如今終于等來了廣州的機(jī)會(huì)。為此，林億還招攬了不少地產(chǎn)圈的明星職業(yè)經(jīng)理人。

今年10月，萬科系舊將、原易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張海民正式加盟升龍成為新任總裁，辦公地點(diǎn)就在廣州。另據(jù)招聘網(wǎng)站顯示，升龍面向集團(tuán)的招聘職位工作地點(diǎn)均是廣州升龍?jiān)谥榻鲁堑霓k公地址，崗位包括集團(tuán)董辦秘書、集團(tuán)總裁秘書、集團(tuán)信息技術(shù)主管/經(jīng)理、集團(tuán)人力行政副總經(jīng)理等。

集齊了人力、物力、財(cái)力，有心的升龍準(zhǔn)備在廣州大干一場(chǎng)，但它需要向廣州的村民拿出看得見的“誠意”。