記者黃婉銀 2020年房企面臨生存大考，碧桂園以全周期競(jìng)爭(zhēng)力穿越行業(yè)波動(dòng)，彰顯龍頭房企實(shí)力。 去年前11個(gè)月，碧桂園累計(jì)權(quán)益銷售額達(dá)到5578.4億元，同比增長(zhǎng)3.33%，已超前年全年5522億元的總額。 對(duì)于2021年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2020年12月11日的政治局工作會(huì)議中提到要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，高質(zhì)量發(fā)展是必然趨勢(shì)，碧桂園打了個(gè)好樣本。 從2020年7月政治局會(huì)議的“房住不炒”，到2020年末的政治局工作會(huì)議的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，穩(wěn)健將成為房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。碧桂園的銷售業(yè)績(jī)反彈、高瞻遠(yuǎn)矚的現(xiàn)金流把控以及提質(zhì)控速的杠桿率控制，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展上，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，擁抱未來(lái)。 土儲(chǔ)豐富，銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升 去年在疫情沖擊下，房企的當(dāng)期銷售無(wú)一不受影響。憑借全國(guó)一線至六線城市的均衡布局和積極擁抱市場(chǎng)而開(kāi)辟的一系列創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，碧桂園在疫情影響下快速恢復(fù)并表現(xiàn)出極強(qiáng)的銷售韌性。 克而瑞認(rèn)為，銷售能力是當(dāng)前市場(chǎng)去化回款的重要競(jìng)爭(zhēng)力之一。去年以來(lái)各大房企在銷售端發(fā)力，通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略、拓展線上銷售渠道、推出各類優(yōu)惠活動(dòng)等方式加快推盤去化，如何在銷售環(huán)節(jié)脫穎而出是實(shí)現(xiàn)搶收的關(guān)鍵。 持續(xù)的銷售韌性也是來(lái)自碧桂園兼具廣度和深度的土地儲(chǔ)備。截至2020年6月30日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.34萬(wàn)億元，土儲(chǔ)豐富，強(qiáng)力支撐未來(lái)發(fā)展。 廣泛布局可以分散風(fēng)險(xiǎn)，深度聚焦則有利于提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是前瞻性地深度布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。 在碧桂園已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。 據(jù)中指院數(shù)據(jù)，去年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中，碧桂園以3783萬(wàn)平方米的拿地面積、1271億元的拿地金額位居行業(yè)首位，拿地規(guī)模顯著。 現(xiàn)金流管控力優(yōu)越 都說(shuō)現(xiàn)金流是懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍，在去年國(guó)內(nèi)進(jìn)入全面房地產(chǎn)調(diào)控周期、行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，碧桂園持續(xù)對(duì)回款目標(biāo)強(qiáng)考核，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理機(jī)制，自2016年起第四次連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，達(dá)到146.7億元。 民營(yíng)上市房企中，僅碧桂園等少數(shù)幾家公司能夠持續(xù)數(shù)年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。 好的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流與銷售回款高度相關(guān)，回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，對(duì)處于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。 2020年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權(quán)益回款率達(dá)到94%，已連續(xù)5年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。當(dāng)年簽約當(dāng)年回款率較前年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)至67%。 銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，反映企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力越強(qiáng)，而快速銷售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進(jìn)而大大提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。 截至2020年6月30日，碧桂園集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%。另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，體現(xiàn)公司營(yíng)運(yùn)資本充裕，現(xiàn)金流管控能力較強(qiáng)。 杠桿持續(xù)下降，聚焦高質(zhì)量發(fā)展 碧桂園的杠桿率也在持續(xù)下降。在“三條紅線”壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠融資擴(kuò)展的速度將有所下降，行業(yè)整體迎來(lái)調(diào)整與新一輪發(fā)展周期。存量時(shí)代，圍繞“房住不炒”戰(zhàn)略，“三條紅線”是新的約束機(jī)制，也是公平競(jìng)爭(zhēng)的天平。碧桂園以規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及成本把控，持續(xù)將杠桿率控制在低位。 財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，碧桂園有息負(fù)債總額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，降幅達(dá)7.5%。2020年上半年期末融資成本為5.85%，相較前年底下降了49個(gè)基點(diǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健，融資成本進(jìn)一步降低。 截至2020年7月28日，碧桂園總共發(fā)行5筆共計(jì)25.44億美元海外債券，票面利率位于4.2%-5.625%區(qū)間，且5筆海外債券票面利率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2020年7月28日，碧桂園成功定價(jià)發(fā)行雙年期共計(jì)10億美元債券，發(fā)行賬簿峰值達(dá)到75億美元，為發(fā)行規(guī)模的7.5倍，無(wú)疑表明投資者對(duì)公司主體信用及償債能力的信心。 發(fā)展以穩(wěn)字當(dāng)頭，既要前進(jìn)，也要對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。為順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，早在2018年下半年，碧桂園就提出實(shí)行“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略，從提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從產(chǎn)品、組織等方面進(jìn)行主動(dòng)創(chuàng)新和變革，向管理要效益，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部改革動(dòng)力。 報(bào)告期內(nèi)，碧桂園的凈借貸比率僅為58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)90%的均值，已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%。這在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見(jiàn)，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，始終讓公司杠桿保持行業(yè)低位。 深耕城鎮(zhèn)化是碧桂園成長(zhǎng)的關(guān)鍵戰(zhàn)略。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化的空間仍然十分廣闊。2019年中國(guó)城市化率為60.6%，和美國(guó)、日本等國(guó)家的城鎮(zhèn)化率相比，至少還有20%-30%的提升空間，仍然處于成長(zhǎng)期。 隨著城鎮(zhèn)化的深入，將有更多的建設(shè)者留在城鎮(zhèn)，憧憬著屬于自己的家。中國(guó)人民對(duì)美好生活的向往不可阻擋，中國(guó)人民未來(lái)依舊需要安全、健康、美觀、經(jīng)濟(jì)、適用和耐久的好房子。 2020年是碧桂園定位全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)提升年、高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵年，如今看來(lái)這一目標(biāo)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)。碧桂園以獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的銷售韌性、不斷優(yōu)化的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、持續(xù)降低的杠桿率置身于安全區(qū)之內(nèi)，不僅為2020年畫上圓滿句號(hào)，也為2021年發(fā)展鋪好新的臺(tái)階。在存量時(shí)代，碧桂園將以確定性的發(fā)展戰(zhàn)略，追求更高更遠(yuǎn)的目標(biāo)。