每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的2020年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額超15萬(wàn)億元，但再創(chuàng)新高的銷售額卻未能提振股市信心。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)指數(shù)下跌達(dá)8.64%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年50家上市房企股價(jià)整體下跌，僅龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝控股、龍光集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新力控股、合景泰富等12家房企股價(jià)上漲，其余38家房企的股價(jià)與2019年底相比均出現(xiàn)下跌。

截至12月31日收盤，市值超千億元的房企共有9家。其中萬(wàn)科市值最高，達(dá)3334億元；其次是龍湖，市值為2315.1億元；碧桂園、恒大、保利地產(chǎn)、中海、融創(chuàng)、招商、華潤(rùn)置地市值則在1000億~2000億元。

值得注意的是，截至2020年12月31日，50家上市房企市值總和為28767.1億元，相比2019年同期的36881.3億元，共縮水超過(guò)8000億元。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

46家房企市值下降

縱觀2020年地產(chǎn)股走勢(shì)，基本以“跌”為主。雖然二季度有短暫強(qiáng)勢(shì)上漲，但由于一季度和三四季度下跌嚴(yán)重，因此地產(chǎn)股全年下跌格局難變。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月31日，50家上市房企中有46家房企市值下降，僅有4家房企市值上升，總體市值由2019年的36881.3億元，下跌22%至28767.1億元，在一年時(shí)間里共縮水超過(guò)8000億元。

具體來(lái)看，市值下滑幅度最大的為融信中國(guó)，2020年市值約為76.9億元，與2019年底的184.9億元相比下滑達(dá)58.41%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)緊隨其后，市值約為99.4億元，與2019年底的238.4億元相比下滑58.31%；排在第三位的是正榮地產(chǎn)，市值約為171.7億元，相比2019年底的344.6億元市值下滑50.17%。

作為行業(yè)TOP3的碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科A的市值也出現(xiàn)了下滑，其中恒大下滑幅度最大為41.88%，碧桂園下滑18.58%，萬(wàn)科下滑8.33%。

與此同時(shí)，2020年50家上市房企股價(jià)整體下跌，僅龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝控股、龍光集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新力控股、合景泰富等12家股價(jià)上漲，其余38家股價(jià)均出現(xiàn)下跌。

不過(guò)需要注意的是，自2020年4月7日以來(lái)，融信中國(guó)先后13次宣布回購(gòu)股票，累計(jì)花費(fèi)1.9億港元回購(gòu)3315.25萬(wàn)股股票，最高回購(gòu)價(jià)8.220港元/股，最低5.43港元/股；而遠(yuǎn)洋集團(tuán)也于2020年12月17日分拆其物業(yè)板塊于港交所正式上市。

事實(shí)上，今年二季度地產(chǎn)股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續(xù)多個(gè)交易日持續(xù)上漲。彼時(shí)，不少證券機(jī)構(gòu)都表示對(duì)2020年下半年地產(chǎn)股走勢(shì)持有樂(lè)觀態(tài)度，建議積極配置。然而，2020年8月20日“三道紅線”融資監(jiān)管政策的出臺(tái)后，地產(chǎn)股隨之應(yīng)聲下跌。

一位不愿具名的證券分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，2020年以來(lái)，受國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境影響，房地產(chǎn)板塊市值整體呈下跌態(tài)勢(shì)。首先從國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，疫情對(duì)上半年的房地產(chǎn)行業(yè)影響嚴(yán)重，8月下旬出臺(tái)的“三道紅線”進(jìn)一步影響行業(yè)發(fā)展預(yù)期；從公司層面來(lái)講，2020年以來(lái)，部分公司出現(xiàn)了配股和下調(diào)增速現(xiàn)象；從國(guó)際環(huán)境來(lái)看，長(zhǎng)線基金投資減弱，對(duì)如中海、華潤(rùn)等房企的市值變化產(chǎn)生了較大影響。

值得一提的是，2020年以來(lái)，包括恒大、萬(wàn)科、世茂、融創(chuàng)、富力、新城、龍湖等房企均采用了配股方式進(jìn)行融資。

2020年1月10日，融創(chuàng)中國(guó)宣布以42.8港元/股配售1.8692億股，融資規(guī)模80億港元；1月17日和4月23日，世茂兩次配售股份融資超69億港元；6月4日，萬(wàn)科宣布配售3.155892億股，總額預(yù)計(jì)78.9億港元；10月14日，恒大披露配售股份公告，預(yù)期募集資金總額及凈額分別為43.01億港元（約5.5億美元）、42.56億港元；12月2日，龍湖發(fā)布公告稱，擬配售發(fā)行1億股新股，將籌得總額23.50億港元，凈額為23.31億港元。

僅4家房企市值上升

與46家市值出現(xiàn)下滑的房企相比，4家市值上升的企業(yè)無(wú)疑是地產(chǎn)股板塊的一大亮點(diǎn)。

具體來(lái)看，龍湖集團(tuán)市值由2019年底的1956.2億元上漲至2315.1億元，張幅為18.35%；綠城中國(guó)市值約237.5億元，較2019年底的186.1億元上漲27.62%；中交地產(chǎn)市值約為46.5億元，較2019年底的38.1億元上張22.05%；漲幅最高的為建發(fā)國(guó)際集團(tuán)，由73.5億元上漲至118.9億元，上漲61.77%。

在50家上市房企中，萬(wàn)科仍以3334億元蟬聯(lián)市值榜榜首，龍湖則以2315.1億元超過(guò)碧桂園、恒大、中海、華潤(rùn)置地一躍排名第二。

事實(shí)上，2020年以來(lái)，地產(chǎn)股估值承壓，以萬(wàn)科、碧桂園等為代表的績(jī)優(yōu)龍頭地產(chǎn)股均表現(xiàn)低迷，二三線陣營(yíng)地產(chǎn)股更是集體跌破凈值。但龍湖集團(tuán)卻走出了獨(dú)立行情，股價(jià)自2019年底的35.13港元/股上漲29.23%至2020年的45.40港元/股，并在11月底創(chuàng)出51.95港元的歷史新高。

碧桂園市值位列上市房企市值排行榜第三位，為1988.3億元。從K線圖來(lái)看，碧桂園股價(jià)從2020年年初的最高12.43港元/股持續(xù)下跌，3月19日跌至最低點(diǎn)6.75港元/股后開始回升，最終在2020年12月31日以10.72港元/股收盤，全年累計(jì)跌幅約13.76%。

克而瑞證券指出，2020年由于受到疫情影響，整體地產(chǎn)板塊走勢(shì)全年較為低迷，房地產(chǎn)板塊7月迎來(lái)一波走勢(shì)小高峰，年末大盤走勢(shì)有所回穩(wěn)，但恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)和克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)持續(xù)下行，敞口擴(kuò)大。

實(shí)際上，50家上市房企中，在2020年銷售額已達(dá)千億元的就有41家，然而市值上千億元的僅9家。規(guī)模和市值嚴(yán)重不匹配也成為房企的“通病”。究其原因，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)屬于粗放型行業(yè)，且近年來(lái)國(guó)家調(diào)控嚴(yán)格，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)并不看好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，估值隨之就低了。

行業(yè)估值仍處低位

近年來(lái)，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，境內(nèi)融資渠道收窄、融資成本抬升，中小房企面臨的資金問(wèn)題被放大，赴港IPO成為房企較為青睞的融資方式之一。數(shù)據(jù)顯示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場(chǎng)券。

然而，即使成功拿到入場(chǎng)券，中小房企面臨的資本之路依然艱難。

2020年12月11日，大唐集團(tuán)控股于港交所正式掛牌，開盤即遭遇破發(fā)，最低報(bào)每股3.61港元，下跌20.83%，隨后快速反彈；11月17日，上坤地產(chǎn)上市首日同樣遭遇破發(fā)，開盤后股價(jià)“大跳水”，不到5分鐘跌幅2.19%；7月15日，港龍中國(guó)地產(chǎn)上市首日即遭遇破發(fā)，當(dāng)日收盤股價(jià)跌0.25%至3.92港元。

此外，金輝控股、匯景控股上市首日也曾一度破發(fā)。領(lǐng)地控股雖然在上市首日保住了發(fā)行價(jià)，但截至2020年12月31日，其股價(jià)一直與發(fā)行價(jià)5.69港元/股持平。

上述證券分析師表示，中小房企本來(lái)估值就很低，至于為何沒(méi)有如其他房企一般出現(xiàn)大幅下跌的情況，則是因?yàn)?ldquo;這些剛上市的房企，財(cái)務(wù)指標(biāo)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)期相比還沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，股票也沒(méi)有太多的機(jī)構(gòu)投資者買入，籌碼尚未出現(xiàn)明顯的換手率。”

另外需要注意的是，在2020年的最后一天，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

這也直接導(dǎo)致了2021年第一個(gè)交易日，地產(chǎn)股幾乎全線飄綠。Choice數(shù)據(jù)顯示，滬深股市116家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，77家股價(jià)下跌，占比達(dá)66.38%；127家港股房企中，62家股價(jià)下跌，占比達(dá)48.82%；排名位居行業(yè)前列的房企也未受到資本市場(chǎng)的青睞。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，TOP30房企無(wú)一例外地全部“染綠”，與2020年12月31日收盤時(shí)市值相比，TOP30房企總市值在一日內(nèi)蒸發(fā)超900億元。

克爾瑞分析指出，2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，金融去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化，受限于“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。華西證券也在研報(bào)中表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債端情況將逐步改善，當(dāng)前行業(yè)估值仍處低位，業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、股息高的企業(yè)仍值得重點(diǎn)關(guān)注。

東北證券認(rèn)為，2021年初在低基數(shù)下行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)將有可觀增速，在“三道紅線”主導(dǎo)的供給側(cè)改革將推動(dòng)行業(yè)落后產(chǎn)能出清，財(cái)務(wù)狀態(tài)較優(yōu)房企利潤(rùn)率有望得到改善；“因企施策”下集中度提高以及個(gè)股表現(xiàn)分化趨勢(shì)將進(jìn)一步深化；房企告別過(guò)去爆發(fā)式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)而追求永續(xù)經(jīng)營(yíng)，擁有核心資產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游多元經(jīng)營(yíng)的房企將迎來(lái)價(jià)值重估，而業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、資源卓越的一線房企以及二線龍頭房企價(jià)值或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

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