每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤  王佳飛    每經(jīng)編輯 甄素靜    

上周五晚，北京市住建委發(fā)布了一則重磅處罰通報(bào)，傳聞許久的泰禾北京院子二期上榜，坐實(shí)了此前的市場(chǎng)猜測(cè)。

通報(bào)顯示，北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司（下稱泰禾錦繡）在未取得商品房預(yù)售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無(wú)證銷售泰禾麗景家園項(xiàng)目（即泰禾北京院子二期）31～38號(hào)樓74套住房，收取預(yù)付款達(dá)12.86億元。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規(guī)定，市住建委于2020年12月31日決定責(zé)令北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司停止違法行為，并按高限處以1286萬(wàn)元罰款。

這一天，對(duì)北京院子二期的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，悲喜交加。

官方終于對(duì)泰禾的無(wú)證售房予以定性，但業(yè)主們更擔(dān)憂項(xiàng)目至此被以罰代管，監(jiān)管賬戶資金被挪用，大家會(huì)陷入更被動(dòng)的境地。

北京院子二期，幾乎就是泰禾的2020發(fā)展史。

別墅區(qū)的限價(jià)地

這場(chǎng)至今未果的地產(chǎn)圈大戲啟于2017年7月的一場(chǎng)土拍。

當(dāng)時(shí)風(fēng)頭正勁的泰禾（拿地單位為子公司張家口鴻運(yùn)房地產(chǎn)）以59.6億元、36%自持面積，擊敗包括中海、金融街、金地、金茂等在內(nèi)的一眾開(kāi)發(fā)商，競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、2902-15地塊A334托幼用地（即北京院子二期地塊），溢價(jià)率49%。

重要的是，這是一宗位于別墅聚集區(qū)的限價(jià)地塊，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)68245元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)71657元/平方米。用后來(lái)黃其森的話說(shuō)，北京院子二期的周邊地價(jià)已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米的水平。但因?yàn)楸本┰鹤酉迌r(jià)，只能賣6.8萬(wàn)～6.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，他說(shuō)，“買到就是賺到”。

很多人都不知道的是，拿地后不到兩個(gè)月，泰禾就將北京院子二期地塊抵押給了華融，這如同一顆深藏的定時(shí)炸彈。

一年后，2018年10月，北京院子二期開(kāi)盤(pán)，面對(duì)1000多萬(wàn)元總價(jià)、200平方米左右?guī)≡旱寞B拼，已經(jīng)有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的寧汛沒(méi)有太多猶豫，很快交了定金。根據(jù)泰禾的規(guī)劃，北京院子二期將于2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。

至此一切安好，但風(fēng)平浪靜之下的暗流一刻未止。

年報(bào)危機(jī)預(yù)告

2020年4月，泰禾公告稱將年報(bào)發(fā)布日期延至6月15日，一時(shí)引發(fā)猜測(cè)無(wú)數(shù)，“年報(bào)難產(chǎn)”“資金鏈斷裂”等等流言悄然傳開(kāi)。

企業(yè)層面的困境很快傳導(dǎo)至具體項(xiàng)目，并由此升級(jí)成業(yè)主的焦慮。

泰禾北京院子二期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪者供圖

幾乎是同一時(shí)間，有租住在孫河附近的業(yè)主在群里發(fā)消息說(shuō)，北京院子二期的塔吊好像不動(dòng)了。這讓寧汛非常抓狂，再結(jié)合自己交完首付款已經(jīng)一年多，一直沒(méi)有順利網(wǎng)簽的現(xiàn)狀，他突然有了一種不太好的預(yù)感。

寧汛告訴鎂編，北京院子二期網(wǎng)簽到2019年4月時(shí)只網(wǎng)簽了100來(lái)戶就暫停了，泰禾一直沒(méi)有給過(guò)正式蓋章的延期交付通知，只是之前開(kāi)會(huì)預(yù)計(jì)過(guò)規(guī)劃的項(xiàng)目進(jìn)度，但都沒(méi)有如期完成。

2020年4月中旬，經(jīng)不住越來(lái)越多業(yè)主在群里傳達(dá)的壞消息，寧汛和幾位業(yè)主又一起來(lái)到了北京院子二期現(xiàn)場(chǎng)，這下他們傻眼了，因?yàn)楣さ卣娴耐９ち恕?/p>

業(yè)主們不得不用起自己的各方社會(huì)資源，然后發(fā)現(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)驚人的事實(shí)。

三封公開(kāi)信

過(guò)去這一年里，三封公開(kāi)信將北京院子二期業(yè)主和泰禾之間的矛盾一次次推向高潮。

2020年5月7日，一封落款為“泰禾北京院子二期維權(quán)業(yè)主”的聯(lián)名信突然刷屏，信中說(shuō)，泰禾的財(cái)務(wù)狀況令人憂慮，北京院子二期停工已近半年，工期嚴(yán)重滯后。

業(yè)主們的訴求是，第一，希望泰?在2020年5月15日前完全復(fù)?，由于?部分業(yè)主沒(méi)有?簽，請(qǐng)?zhí)?在6月15日前完成?簽?作；第二，希望北京市政府建?院??期建設(shè)專?資?監(jiān)管賬戶，接管1200個(gè)車位、超4億元的售賣權(quán)，接下來(lái)的按揭款應(yīng)不低于8億元，請(qǐng)拿出?半作為建設(shè)保障?。

第一封公開(kāi)信后，業(yè)主們收獲了一定進(jìn)展——北京院子二期部分復(fù)工，網(wǎng)簽終于重新開(kāi)放。

隨后的6月5日，業(yè)主們發(fā)布第二封公開(kāi)信，目標(biāo)直指黃其森。業(yè)主們表示，項(xiàng)目只是實(shí)現(xiàn)了部分復(fù)工，一半工程還沒(méi)出地面，施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，施工方由于被拖欠工程款，不久將停工走人。業(yè)主們的訴求是，要網(wǎng)簽，并且如期入住。

第二封公開(kāi)信后，北京市住建委協(xié)調(diào)泰禾錦繡、債權(quán)方華融融德、施工方中鐵建工等召開(kāi)五方會(huì)議，形成了《關(guān)于泰禾麗景家園項(xiàng)目恢復(fù)網(wǎng)簽工作會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，其中寫(xiě)明“恢復(fù)北京院子二期網(wǎng)簽資格”，“購(gòu)房人將剩余購(gòu)房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶”，“監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金專項(xiàng)用于疊拼產(chǎn)品的施工建設(shè)，不得用于其他工程建設(shè)”。

業(yè)主們不久后盼來(lái)了第一筆工程款，監(jiān)管賬戶放款2560萬(wàn)元。2020年7月初，寧汛和業(yè)主們終于走上了期盼已久的網(wǎng)簽流程，大約180戶業(yè)主開(kāi)始辦理按揭貸款手續(xù)。

但此后的11月12日，業(yè)主們第三次發(fā)布公開(kāi)信，直陳項(xiàng)目停工的直接原因，是泰禾與總包方中鐵建工之間的債務(wù)糾紛。業(yè)主們表示，泰禾聲稱項(xiàng)目已經(jīng)完成產(chǎn)值2.8億元，已經(jīng)支付總承包方2億余元，實(shí)際欠款約7000萬(wàn)元。但中鐵建工聲稱項(xiàng)目已經(jīng)完成產(chǎn)值4億多元，泰禾拖欠工程款2.25億元。

泰禾北京院子二期售樓處  每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

“停工絕不是因?yàn)榀B拼業(yè)主不交尾款。”寧汛說(shuō)。

鎂編獲取到的一份調(diào)查報(bào)告顯示，其一，泰禾的正式監(jiān)管賬戶名是“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司泰禾麗景家園”，尾號(hào)081，但他們還建立了一個(gè)名為“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司”的賬戶，賬號(hào)僅與正式監(jiān)管賬號(hào)的末三位有差異，尾號(hào)099，開(kāi)戶行均為大連銀行北京分行營(yíng)業(yè)部，業(yè)主們的大筆款項(xiàng)，可能有部分流入了非監(jiān)管賬戶。其二，北京院子二期的合院部分竟然沒(méi)有預(yù)售證。

“不管怎么說(shuō)，住建委讓疊拼部分網(wǎng)簽、確權(quán)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很大的成功了。”幾千萬(wàn)買的房子前途未卜至此，寧汛和業(yè)主們已經(jīng)磨煉了極強(qiáng)大的內(nèi)心。尤其是10月末央視曝光北京院子二期現(xiàn)狀后，加上疊拼部分完成了網(wǎng)簽，大家都非常樂(lè)觀。

當(dāng)一切回到起點(diǎn)

但是，2020年11月27日來(lái)自泰禾的按揭放款倡議書(shū)，讓大家徹徹底底失去了信心。

從鎂編獲取的這份倡議書(shū)看，泰禾方面承認(rèn)了幾點(diǎn)事實(shí)：一是項(xiàng)目建設(shè)已基本“停滯”，5～21號(hào)樓部分樓棟未出地面，總包單位配合工程建設(shè)的意愿極低，不排除引入新總包單位的可能；二是監(jiān)管賬戶目前余額是22576.05萬(wàn)元，可提取用于施工的款項(xiàng)僅440.37萬(wàn)元。

對(duì)此前業(yè)主對(duì)于其額外劃轉(zhuǎn)資金的說(shuō)法，泰禾予以否認(rèn)，表示是于2020年9月27日和10月23日分別提取了監(jiān)管資金890萬(wàn)元和1100萬(wàn)元，全部用于支付工程款，且后續(xù)監(jiān)管資金的提取，仍將通過(guò)多部門(mén)審批后執(zhí)行。

受訪者供圖

業(yè)主們認(rèn)為，泰禾在倡議書(shū)里說(shuō)“減少您損失的方法就掌握在您自己手里”是萬(wàn)萬(wàn)不可接受的。“請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在哪個(gè)業(yè)主敢放款？”寧汛憤憤不平。

其后的11月30日，業(yè)主們又重新開(kāi)始走上房管局、住建委等等一連串監(jiān)管部門(mén)的投訴路。“工人在拆架子，沒(méi)封頂?shù)囊膊鹆恕?rdquo;不同于剛落實(shí)完網(wǎng)簽后的興奮，再與鎂編溝通時(shí)，寧汛又回到了從前的那般失落。

去年12月初，鎂編前往朝陽(yáng)區(qū)中央別墅區(qū)孫河北京院子二期所在地，這里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一眾改善型項(xiàng)目，除泰禾外，龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝、中糧等開(kāi)發(fā)商均在此有所布局。

鎂編在現(xiàn)場(chǎng)看到，北京院子二期項(xiàng)目已處于全封閉狀態(tài)，嶄新的圍擋把項(xiàng)目圍起，施工方“中鐵建工”的標(biāo)志已經(jīng)脫落，留下的只有“中”“建”二字，以及不遠(yuǎn)處有些褪色的“泰禾”LOGO。

項(xiàng)目北側(cè)的樓體還停留在框架結(jié)構(gòu)層面，歸置整齊的建材隨處可見(jiàn)，幾個(gè)只挖了地基的地方雜草叢生，附著的鐵架早已銹跡斑駁。北京院子二期售樓處已經(jīng)關(guān)閉，門(mén)口張貼著合同到期的告知函，現(xiàn)場(chǎng)工作人員則表示內(nèi)部正在裝修。

北京院子二期現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

轉(zhuǎn)折的變數(shù)

其實(shí)對(duì)于業(yè)主們的訴求，泰禾并不是沒(méi)有過(guò)回應(yīng)，但公司資本層面的承諾，并不足以安撫業(yè)主們的焦慮。

2020年5月13日深夜，泰禾公告五連發(fā)，官宣引入戰(zhàn)投，黃其森也表現(xiàn)了足夠的誠(chéng)意——讓出第一大股東地位。

但是對(duì)內(nèi)，業(yè)主們并沒(méi)有等來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。一周后，有業(yè)主代表發(fā)布《十問(wèn)泰禾》，質(zhì)疑內(nèi)容主要包括預(yù)售證過(guò)期、無(wú)證銷售、首付款未打入監(jiān)管賬戶、違規(guī)放貸、施工計(jì)劃等等，請(qǐng)求泰禾做出正面回復(fù)。

泰禾方面稍后給出的回復(fù)是，預(yù)計(jì)2020年6月15日前具備疊拼房源的網(wǎng)簽條件，部分房源因自身問(wèn)題網(wǎng)簽時(shí)間稍作延后。目前泰禾在住建委監(jiān)管賬戶資金約2.2億元，該監(jiān)管賬戶資金將全部用于工程建設(shè)，監(jiān)管方也會(huì)根據(jù)公司工程進(jìn)度?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)目已經(jīng)全面復(fù)工，現(xiàn)場(chǎng)工人數(shù)量達(dá)到300人，后續(xù)分包單位陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，7月施工人數(shù)將達(dá)800人左右。目前合院部分已經(jīng)封頂，部分小疊一個(gè)月左右也將封頂。

這都是短暫的曇花一現(xiàn)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是更理性的佐證。

泰禾的2019年財(cái)報(bào)延期了足足一個(gè)月，營(yíng)收同比下降23.77%，歸母凈利潤(rùn)同比下降81.74%……一如既往，泰禾依舊沒(méi)有公布實(shí)際銷售額。依據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，泰禾2019年的銷售額是808.7億元，同比降幅37.95%。2020年7月6日，泰禾首現(xiàn)債務(wù)違約，曾經(jīng)的千億房企更加風(fēng)雨飄搖。

第一次轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在去年7月31日，泰禾公告向萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓19.9%股份，總對(duì)價(jià)約人民幣24.3億元。不過(guò)萬(wàn)科入股設(shè)置的前提條件，是泰禾需制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，且能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)科不承債、不提供財(cái)務(wù)資助等，給到泰禾的時(shí)限是9月30日。

現(xiàn)在很顯然，泰禾的重組方案延期已成事實(shí)，萬(wàn)科最終能否成為戰(zhàn)投方也充滿變數(shù)，24.3億元對(duì)泰禾的大窟窿來(lái)說(shuō)只是杯水車薪。

去年內(nèi)第二次轉(zhuǎn)折發(fā)生在12月22日，眾多媒體紛紛以“泰禾搞定了長(zhǎng)城資產(chǎn)”來(lái)評(píng)價(jià)其獲得的債務(wù)展期機(jī)會(huì)。鎂編了解到，此次債務(wù)重組本金為120.03億元，債務(wù)展期至2023年12月18日，而原期限為2017年4月21日至2020年4月18日。

“暫無(wú)法給到說(shuō)法”

針對(duì)北京院子二期的監(jiān)管賬戶曾因資金缺口過(guò)大引發(fā)系統(tǒng)警告、官方推進(jìn)新總包方北京城建接手和控制性放款方案等問(wèn)題，北京市住建委方面曾給予鎂編的答復(fù)是，暫不作回應(yīng)。不過(guò)此后，北京市住建委發(fā)布了上述處罰通報(bào)。

曾有業(yè)主向鎂編反饋，目前泰禾錦繡的項(xiàng)目公章在華融處，以致于大家無(wú)法獲得蓋章的合同，對(duì)于這點(diǎn)，以及“泰禾挪用50億元工程款”、與華融的還款計(jì)劃，包括戰(zhàn)投最新進(jìn)展等，泰禾方面也表示暫無(wú)法給到說(shuō)法。

而對(duì)可能成為新任總包方的說(shuō)法，鎂編也向北京城建方面做了核實(shí)，得到的回復(fù)是“不清楚”。

北京院子二期現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，一切似乎又回到了起點(diǎn)，項(xiàng)目北側(cè)未完工的單薄樓體在冬日暖陽(yáng)里格外刺眼。

發(fā)稿前，有北京院子二期的業(yè)主盤(pán)點(diǎn)了自己在這件事里的2020——期間有喜也有悲，得到了來(lái)之不易的網(wǎng)簽，開(kāi)發(fā)商的復(fù)產(chǎn)復(fù)工，最近項(xiàng)目總包離場(chǎng)，又完全陷入停滯，所幸的是遇到一幫友好團(tuán)結(jié)、不拋棄不放棄的業(yè)主，大家共同努力，相信美好還是可期的。

“3月再催復(fù)工。”寧汛很平靜，經(jīng)歷過(guò)去這一年，他有些精疲力盡。

以時(shí)間換空間未嘗不可，但高歌猛進(jìn)時(shí)期埋下的炸彈，總需要有人來(lái)排。

2021年已經(jīng)開(kāi)始，兩筆總計(jì)138億元的債務(wù)展期，以及日前陸續(xù)官宣交付的上海院子、太倉(cāng)院子，可能是泰禾現(xiàn)階段能給出的最佳回應(yīng)了。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤攝