每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝　　    

從一季度低迷到二季度反彈以及三季度調(diào)整，再到四季度翹尾，2020年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅曲線波折反復(fù)。尤其是作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深四個(gè)一線城市，在2020年迎來(lái)了二手房?jī)r(jià)格首次集體上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)70個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲，其中新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅均超過(guò)6%。

值得注意的是，相比一線城市二手房?jī)r(jià)格的整體上漲，2020年三四線城市的二手房?jī)r(jià)格則同比出現(xiàn)明顯下跌，北海、南充等眾多城市的二手房?jī)r(jià)格甚至跌回到一年前。

2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%，增速比1~11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(zhǎng)7.6%，增速比1~11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 人民視覺(jué)圖

5年來(lái)一線城市房?jī)r(jià)首次齊漲

自2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”定位以來(lái)，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)便開(kāi)始出現(xiàn)分化。不過(guò)在剛剛過(guò)去的2020年，四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)首次集體上漲。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲14.1%，廣州同比上漲7.5%，北京和上海同比上漲6.3%；從比漲幅來(lái)看，四大一線城市去年12月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也都在0.5%以上。

以深圳為例，在人口不斷流入，住房供應(yīng)持續(xù)處于緊張狀態(tài)下，2020年深圳房?jī)r(jià)一直高居不下。盡管受疫情影響，去年上半年深圳二手樓市成交依舊旺盛，再現(xiàn)每月萬(wàn)套的交易量；而在“7.15”新政后一手樓市更引人注目，網(wǎng)紅新盤(pán)頻出，打新成為高頻熱詞，二手樓市成交量迎來(lái)腰斬。

作為一名在深圳有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中介人員，葉滔（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年深圳樓市的火熱程度讓他有些“措手不及”，尤其是進(jìn)入二季度需求爆發(fā)，“供應(yīng)、成交就突飛猛進(jìn)，特別是新政出臺(tái)當(dāng)月，到訪量、成交量增長(zhǎng)尤為明顯。但新政后到訪量、帶看量都有了一定下滑，大量客戶(hù)進(jìn)入觀望期，停下置業(yè)的腳步。”葉雙表示，但臨近學(xué)區(qū)的房源一般成交周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房源，“其中有一套房源從掛牌到成交不到10天。”

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年深圳共成交房屋超14萬(wàn)套，創(chuàng)下交易量新紀(jì)錄。其中新房成交45384套，二手住宅成交95273套，兩者同比2019年均上漲20%左右。2020年11月，深圳新房網(wǎng)簽量達(dá)到6296套，遠(yuǎn)超當(dāng)月二手住宅成交量（5812套），時(shí)隔多年首次出現(xiàn)新房成交量超越二手房。

從價(jià)格看，2020年深圳二手房成交均價(jià)破6.6萬(wàn)元/平方米，同比上漲10%。對(duì)此，樂(lè)有家分析指出，深圳新房市場(chǎng)受限價(jià)政策影響，大多比同區(qū)域二手房的價(jià)格低，這也是2020年深圳新房市場(chǎng)火熱的核心因素之一。

事實(shí)上，自2017年開(kāi)始，深圳新房成交（網(wǎng)簽量）就出現(xiàn)了逐年攀升態(tài)勢(shì)。受價(jià)格倒掛、供應(yīng)走高、調(diào)控政策等因素影響，深圳購(gòu)房者對(duì)新房的關(guān)注度愈發(fā)增強(qiáng)。但盡管如此，2020年深圳新房全年成交量依舊不敵二手房。據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，和往年一樣，2020年深圳一二手住宅成交占比依舊是“三七分天下”。一手住宅成交占比32%，較2019年減少了1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅則為68%。

學(xué)區(qū)房影響一線城市房?jī)r(jià)上漲

不過(guò)，深圳的嚴(yán)厲調(diào)控在一定程度上導(dǎo)致需求外溢到了周邊城市，這也成為廣州房?jī)r(jià)上揚(yáng)的一大因素。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年第三季度開(kāi)始，廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，均價(jià)從7月的27113元/平方米上漲至10月的30396元/平方米，短短4個(gè)月里漲幅達(dá)到12%。而7~10月也恰好是深圳和東莞購(gòu)房政策收緊的階段，同時(shí)也是廣州人才安居政策放松的階段。

和廣深相比，京滬樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅大多控制在1%以?xún)?nèi)，但成交量也出現(xiàn)持續(xù)攀升。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽4.9萬(wàn)套，同比上漲35.6%，創(chuàng)近5年新高；二手住宅成交16.9萬(wàn)套，同比上漲16.4%，創(chuàng)近4年新高。單月來(lái)看，2020年12月北京新建住宅網(wǎng)簽6681套，環(huán)比上漲13.8%；二手住宅網(wǎng)簽20944套，環(huán)比上漲21.3%，均創(chuàng)下2017年“3？17新政”調(diào)控以來(lái)的月度新高。

“有學(xué)區(qū)房，也有二套房的潛在買(mǎi)家想要置換房產(chǎn)。北京房?jī)r(jià)高，大部分人只有賣(mài)掉持有的第一套房子才能買(mǎi)第二套房子，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性增加，也推動(dòng)了一手房市場(chǎng)。”北京一中介機(jī)構(gòu)工作人員張曉（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2020年改善需求比較強(qiáng)，受疫情及貨幣政策寬松等多項(xiàng)因素影響，人們都有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇賣(mài)掉二手房去換新房。

此外，2020年年底上海二手房交易出現(xiàn)火爆現(xiàn)象。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，去年12月，上海全市二手住宅成交量達(dá)3.9萬(wàn)套，同比增加95%，絕對(duì)水平創(chuàng)2017年以來(lái)最大。而在2021年1月前13天上海二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比上升至67%，比去年12月提高了12個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，除了年底市場(chǎng)翹尾行情因素外，上海二手房市場(chǎng)的升溫與學(xué)區(qū)房需求高漲以及落戶(hù)政策邊際放松有關(guān)，后期房?jī)r(jià)仍面臨較大上漲壓力。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2020年四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯加快的核心原因，首先是受疫情影響，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，大量的出國(guó)讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求；上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶(hù)房源，二手房需求增加。與此同時(shí)，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，進(jìn)一步拉動(dòng)了一線城市需求；而上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，價(jià)格上漲速度快。

眾多三四線城市房?jī)r(jià)跌回1年前

與一線城市房?jī)r(jià)集體上漲相反的，則是眾多三四線城市房?jī)r(jià)的明顯下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年70個(gè)大中城市中的三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.5%和1.4%，不過(guò)包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內(nèi)14個(gè)三四線城市的二手房?jī)r(jià)格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市，跌幅達(dá)10%，相比5年前亦下跌了1.6%，這也是70個(gè)城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)跌回5年前的城市；四川南充跌幅為5.4%，廣西北海跌幅則為3.5%，四川瀘州跌幅為3.1%，廣東湛江跌幅為2.1%。

以“雪城”牡丹江為例，雖為“中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊”的重要戰(zhàn)略城市，但近兩年的發(fā)展卻有些不盡人意，2019年全市地區(qū)生產(chǎn)總值及人均地區(qū)生產(chǎn)總值均較2019年有明顯下滑。此外，人口的流失也成為牡丹江樓市發(fā)展的一大制約因素。

一份由黑龍江省統(tǒng)計(jì)局2020年7月發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中90后、00后成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。截至2019年末，全市戶(hù)籍人口250.4萬(wàn)，而在2011年末時(shí)，其戶(hù)籍人口為278.3萬(wàn)，持續(xù)的人口流失也使得住房需求進(jìn)一步下降。

而作為外銷(xiāo)型城市廣西北海，在2020年也遭遇了樓市下行的境況。據(jù)北海房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全年北海新房成交22622套，交易面積182.90萬(wàn)平方米，成交均價(jià)7540.31元/平方米，同比下跌近700元/平方米；北海市本級(jí)二手房交易（網(wǎng)簽）9902套，相較2019年的15243套下降約35.04%；交易面積104.7萬(wàn)平方米，同比下降31.04%。

從北海市近5年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年是北海樓市的大火之年，單年新房成交量近4萬(wàn)套；2018年~2019年北海樓市成交量持續(xù)下降，大部分購(gòu)房者開(kāi)始持觀望態(tài)度，穩(wěn)中下降是近5年北海樓市的主要趨勢(shì)。

“過(guò)去幾年來(lái)，三四線城市主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政，其房?jī)r(jià)得到明顯支撐。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，隨著棚改熱潮消退，以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價(jià)值重新凸顯。當(dāng)然也絕非所有的三四線城市都沒(méi)有機(jī)會(huì)，分布在長(zhǎng)三角和粵港澳區(qū)域的中小城市受到產(chǎn)業(yè)和資源外溢的影響，仍有較大發(fā)展空間，但尚不及一線城市的聚集效應(yīng)。