每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2020年，全國商品房銷售額達17.36萬億元，再創(chuàng)新高。

受“一城一策，因城施政”政策主基調(diào)等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨立，城市群之間的分化、南北方之間的分化、以城市性價比衡量為特征的分化越演越烈，尤其是在二線城市整體呈穩(wěn)步回落態(tài)勢下，城市間分化加劇，杭州、無錫等地明顯上漲，天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟重地則出現(xiàn)回調(diào)。

熱點二線城市房價上漲

2020年全國新房和二手房市場都出現(xiàn)了量穩(wěn)價漲的特點，不同城市能級之間的市場表現(xiàn)冷熱不均。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，以寧波、杭州等為代表的熱點二線城市房價明顯上漲，其中寧波、徐州以同比漲幅8.5%并列二線城市漲幅榜第一，杭州、無錫、西寧、沈陽等漲幅比例均超過5%，而天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟重地則出現(xiàn)回調(diào)。

事實上，2020年以來，包括南京、杭州、上海、寧波、西安等在內(nèi)的熱點城市，樓市“萬人搖”的現(xiàn)象開始蔓延。

具體來看，盡管年初受新冠肺炎疫情影響，杭州樓市短暫停滯，但2020年3月開始強勁復(fù)蘇，直接進入“盛夏”，市場持續(xù)高熱。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州市區(qū)商品房共成交約15.3萬套，位列近八年同期成交量第三位，僅次于2016年（21.3萬套）和2017年（18.3萬套）；總成交金額高達4500億元，超越2017年的4100億元，創(chuàng)下歷史新高。特別是在2020年６月，杭州西溪公館的959套房源，因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間，吸引近６萬人報名搖號，更是創(chuàng)下了歷史記錄。

針對上半年“萬人搖”頻出的火爆市場，杭州在去年7月和9月兩度發(fā)布樓市新政，分別針對人才房、無房家庭認(rèn)定、限售、搖號傾斜、登記等方面全方位精細化“打補丁”，使下半年市場跟風(fēng)“盲搖”人數(shù)大幅減少，“萬人搖”幾乎絕跡。

貝殼研究院成都分院院長付躍華表示，從二線城市內(nèi)在置業(yè)動因表現(xiàn)看，很大程度上受到這些城市人口增速以及經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套等指標(biāo)的綜合影響；其次，隨著各城市鼓勵人口落戶政策的出臺，各城市之間的地域邊界被打破，人口跨區(qū)域、多元化的流動頻率增強，房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也隨之變遷。城市基本面發(fā)展持續(xù)向好的城市會增強人口虹吸效應(yīng)，形成城市更新、人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正向循環(huán)。

此外，付躍華還指出，作為國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略腹地和國內(nèi)國際雙循環(huán)門戶樞紐，一些南方的省會城市不僅存量人口置業(yè)需求動力充沛，并且城市基本面發(fā)展持續(xù)向好，伴隨城市擴容，未來潛在人口虹吸效應(yīng)增強，潛在置業(yè)需求保持旺盛。

北方部分二線省會下跌

盡管二線城市整體漲幅趨穩(wěn)，但城市之間分化進一步加劇，以天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等代表的二線城市則出現(xiàn)回調(diào)。

記者觀察到，2020年房價下跌的城市主要集中在北方。其中，天津以同比跌幅4.0%位居第一，其次為鄭州，跌幅3.6%；南方城市，貴陽跌幅3.5%、重慶跌幅0.6%，南昌跌幅0.4%。

具體來看，今年以來，天津樓市持續(xù)呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)。社科院《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）——城市房價預(yù)警與房企品牌價值測度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。

而在此前《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……成為2020年天津新房市場一個真實寫照。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年受疫情影響，天津全市商品住宅成交1200.35萬平方米，同比下降8.10%，但與2017~2018年水平基本相當(dāng)，回歸常態(tài)；供應(yīng)量為1326.34萬平方米，較去年同期有所下降。

值得注意的是，二線城市中，房價走勢呈現(xiàn)明顯的南北差異，房價下跌的城市多為北方城市且多為省會城市。如河南省會鄭州、山西省會太原、黑龍江省會哈爾濱跌幅均在3%以上，而山東省會濟南、河北省會石家莊跌幅則達到了2%以上。

相比于長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)的城市房價呈現(xiàn)出明顯聯(lián)動趨勢不同，西南地區(qū)城市中，重慶則走勢各異。2020年，重慶下跌0.6%。

對此，付躍華分析稱，目前來看，重慶的人口潛力基數(shù)大，房價穩(wěn)定有利于人口保持韌性，未來成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)對相互人口要素的配置一定會起到推動作用，雙城均衡發(fā)展是大勢所趨。

對于2021年的發(fā)展，克爾瑞分析認(rèn)為，2021年二線城市整體成交保持平穩(wěn)，或迎來此消彼長的輪動行情。一方面，杭州、寧波等熱點城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M入階段性觀望期，成交或有所回調(diào)。另一方面，非熱點城市或?qū)⒂瓉磔唲有星?，成交有望放量?/p>