每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“現(xiàn)在我們店里掛的房源，基本上只剩老破小和一些‘邊角料’了。”中原地產(chǎn)上海徐匯門店的張經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)過七八個(gè)月的消化，其所在片區(qū)的好房子基本都沒了。

行情好，價(jià)格也有底氣。他直言，幾個(gè)月前一些客戶還能還價(jià)5%左右，現(xiàn)在基本還不了價(jià)。很多客戶也直接不還價(jià)了，他們更關(guān)心的是“房東誠心賣嗎”，因?yàn)槭袌錾铣霈F(xiàn)了不少房東“釣魚”的現(xiàn)象。

房源少、買房看房的客戶多，已經(jīng)是當(dāng)下上海二手房市場的普遍現(xiàn)象。但真正的戰(zhàn)場不在這里。

近兩個(gè)月，上海的新房市場，出現(xiàn)了31個(gè)盤售罄、認(rèn)籌率超過500%的現(xiàn)象。這其中就包括13個(gè)“千人搖”樓盤，人氣最足的一個(gè)項(xiàng)目，出現(xiàn)了13個(gè)人搶一套房的熱鬧場景，而這個(gè)項(xiàng)目（首套）驗(yàn)資就得700萬元，買二套房驗(yàn)資甚至要1300萬元。

記者調(diào)查則發(fā)現(xiàn)，上海樓市近期突然爆發(fā)，內(nèi)里有不少是“虛火”。

對此情況，1月20日，坊間流傳出上海市房管局召開緊急會議，商討對策應(yīng)對最近上海樓市搖號過熱情況。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉一份疑似會議紀(jì)要的文件顯示，因傳達(dá)上海市局會議精神，嚴(yán)控過熱現(xiàn)象，將采取一系列措施來防止“新房認(rèn)籌過熱”等情況。

該流傳文件中涉及的措施包括限制認(rèn)籌比、禁止聯(lián)合中介操縱二手房價(jià)、提高認(rèn)籌比例、同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一套、搖號一周必須退籌、嚴(yán)審客戶資格、定價(jià)需合理等。

隨后，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并沒有出臺新的政策，僅是對原有政策的強(qiáng)化。針對目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)管理。

2018年以來，上海涉宅用地供應(yīng)規(guī)模開始逐步加大，2020年達(dá)到60%，為近6年來新高 數(shù)據(jù)來源：中指院 視覺中國圖 楊靖制圖

認(rèn)多籌、馬甲搖 炒作“新房恐慌”

新房搖號不易，是目前絕大多數(shù)上海購房者的共識。

陳剛連搖了四個(gè)盤，每次都是“陪太子讀書”。他告訴記者，就連一些高價(jià)盤，認(rèn)籌金就達(dá)數(shù)百萬的房子，也吸引了大量購房者關(guān)注，而且這些人，一個(gè)人手上不止一個(gè)號（認(rèn)籌）。

例如徐匯濱江壹號院項(xiàng)目，認(rèn)籌金高達(dá)600萬元，并要求全額付款，但也有購房者認(rèn)籌了3～4個(gè)號的情況。再如近期上海寶能開盤的一個(gè)高端項(xiàng)目，為了最大限度擋掉一大群投資客和“認(rèn)多籌”的購房者，也將認(rèn)籌金定在了600萬元高水平，還要求提供700萬元活期存款證明，保證1：1.5的認(rèn)籌正常比例。

上海一熱銷盤的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，目前上海的項(xiàng)目，很多都有“多籌”情況。

“認(rèn)多籌”，即一些購房者為了增加搖號概率，通過假離婚、讓老人參與搖號、讓朋友幫忙搖號等各種方式，增加“人肉馬甲”來爭取更多認(rèn)籌號，等搖中之后再進(jìn)行過戶更名。

“所以真實(shí)的購買需求可能只有1個(gè)，卻有若干認(rèn)籌者在等待搖號，所以出現(xiàn)了‘千人搖、萬人搶’的局面。”其表示。

那么上海新房難買，真的是因?yàn)楣?yīng)少嗎？有媒體統(tǒng)計(jì)，2021年上海全市會有至少135個(gè)新盤入市，至少新增供應(yīng)近4萬套。新房供給實(shí)際上在持續(xù)增加。

“在三條紅線的政策之下，為加大回款，房企的推盤量有增無減。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示。這也意味著，上海新房的供應(yīng)，在未來將保持一定程度的穩(wěn)定態(tài)勢。

由此反觀2020年12月認(rèn)籌數(shù)突然增加形成的“恐慌局面”，有一定炒作成分。“如今買房的人確實(shí)多，但‘多人搶一套’這種現(xiàn)象是不存在的，恐慌心態(tài)更多是人為造成的。”其直言。

房東中介“聯(lián)手” 助長二手房熱潮

新房市場認(rèn)籌數(shù)突增，二手房“跳漲”產(chǎn)生了很大影響。張華在2個(gè)月前把閘北的一套房賣了。當(dāng)時(shí)賣價(jià)在800萬元左右，不曾想一個(gè)月后房子已經(jīng)漲到了900多萬元。

而他關(guān)注的前灘學(xué)區(qū)房，也是在這一個(gè)月漲了200萬元。短短一個(gè)月，一進(jìn)一出，張華相當(dāng)于損失了300萬元。更重要的是，他關(guān)注的二手房，房價(jià)躥漲得很快，房東還多次跳漲，很難買到。

以長寧區(qū)嘉里華庭為例，房源去年4月還賣1700萬元，如今已經(jīng)漲到了2350萬元，房東還要求美金結(jié)賬。也就是說，除了房價(jià)本身，下家還要承擔(dān)匯率的結(jié)算費(fèi)用，這個(gè)成本可謂大增。

張華無奈，已經(jīng)考慮去新房市場試試運(yùn)氣。上海的二手房市場，和張華類似的改善客、剛需客不少，尤其是關(guān)注學(xué)區(qū)房的購房者。自上海頒布“學(xué)區(qū)新政”，民辦學(xué)校也需要搖號，很多新建公辦一貫制學(xué)校對口的小區(qū)房價(jià)開始瘋長。

在浦東，對口浦東明珠A校區(qū)的朱家灘小區(qū)，一套35平方米的小戶型，3個(gè)月漲了100多萬元。中原地產(chǎn)張經(jīng)理告訴記者，他有一名客戶在浦東看了8套房子，每次都遇到房東跳價(jià)。

在教育資源較為均衡的浦西，一些商圈的明星樓盤漲幅也明顯。比如東方劍橋，2個(gè)月前136平方米房源，房東1600萬元就愿意出手，還送一個(gè)車位。如今房價(jià)變成了1630萬元，車位另算。

“房源去化速度也在加快。比如浦西，好戶型去化速度都很快，一些之前剩下的樓層不佳的房源也得以解套。”張經(jīng)理告訴記者。

但上海二手房真的那么火嗎？張經(jīng)理直言，“有些中介協(xié)同房東，通過調(diào)高掛牌價(jià)、房東跳漲等方式，制造恐慌情緒。只要有人‘上當(dāng)’，中介和房東就賺了。就算真沒人買，過一段時(shí)間再把價(jià)格調(diào)回去就行了，一本萬利”。

實(shí)際上，從數(shù)據(jù)可見，2020年上海二手房的交易處于正常水平。

來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，歷年上海城區(qū)的二手房成交套數(shù)，年均在30萬套左右，月均約3萬套。2020年上海二手房共成交30.2萬套，每月的二手房成交量約3萬套。而今年上海學(xué)區(qū)房的漲勢，更多受到政策影響，而非供求格局改變。

“一系列操作，確實(shí)讓購房人容易亂了陣腳。”

58安居客研究分院院長張波直言，一套房往往牽扯到兩個(gè)家庭6個(gè)錢包，是家庭大事。但因?yàn)樾膽B(tài)變了，也很容易被誘導(dǎo)，像股市一樣追漲殺跌，變得輕易和草率。

尤其學(xué)區(qū)房，是炒作的主要陣地。上海前灘的火熱，就是因?yàn)閷W(xué)區(qū)名額，各類剛需客、投資客涌入，硬生生把前灘的房源單價(jià)炒到了陸家嘴濱江豪宅之上。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上海的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房，漲幅已超過20%。“學(xué)區(qū)房具有一定特殊屬性，但大多數(shù)二手房不具備這樣的屬性。如果僅僅因?yàn)榉繓|跳價(jià)，就被牽動(dòng)不再淡定，很容易高價(jià)接盤。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

剛需同場競技 上海房價(jià)“車輪滾動(dòng)”

在當(dāng)前的上海樓市，投資客量大，自住買房客的規(guī)模也不小。

在張波看來，無論是符合購房資格的人群，還是拆遷解放的購房需求，抑或境外留學(xué)的人群回流，都沉淀為購房力量。“在一定的供需失衡之中，新盤價(jià)格集體上漲，帶動(dòng)周圍二手房回漲，新房和二手房相互促動(dòng)。所以說是‘需求側(cè)增長明顯’，極大帶動(dòng)了上海樓市的熱度。”

張波告訴記者，2020年上海多個(gè)城區(qū)的限價(jià)新房項(xiàng)目入市，導(dǎo)致改善型集中爆發(fā)，同時(shí)引發(fā)二手房市場掛牌量激增。

一時(shí)間房產(chǎn)需求開始滾動(dòng)，比如大量首套自住者承接了房東的二手房源，這些房東成為新房改善市場的主力。隨之市場上出現(xiàn)的“資產(chǎn)保值論”“疫情推動(dòng)論”“學(xué)區(qū)炒作論”等，則都加速了這一車輪的滾動(dòng)。

不可否認(rèn)，這些人群里有炒房者，但絕大多數(shù)都是改善型或首套自住型人群，他們也是上海樓市價(jià)和量的支撐力。

在張波看來，上海房價(jià)的推動(dòng)，除了投資者，更多也來源于真實(shí)住房需求。但近期市場的炒作，部分存在非理性現(xiàn)象，還需要重點(diǎn)監(jiān)管。