每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 甄素靜 程鵬    

“目前抵押經(jīng)營貸還能做，周末都是加班加點，我一天就簽了好幾單，其中2單抵押貸，一個500萬元，一個400萬元。”

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“現(xiàn)在政策一天一個樣，大家都有點著急，如果單子批不下來，過幾天可能利率就上調(diào)了?！?/span>

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鎂編調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京銀保監(jiān)局重磅發(fā)聲嚴(yán)查信用貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市的當(dāng)下，部分助貸機構(gòu)的業(yè)務(wù)依舊正常開展，僅放款時間略有延后。

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不過，也確實已經(jīng)有部分辦理過信用貸買房的客戶，在官方發(fā)聲次日便被銀行要求立即償還，或在辦理按揭貸款轉(zhuǎn)換為房抵經(jīng)營貸時被拒貸。

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在鎂編近幾日的采訪中，建行、江蘇銀行是部分助貸機構(gòu)明確提及的合作方，其他國有銀行中、農(nóng)、工，以及12家股份制銀行、個別城商行也均為機構(gòu)口中的合作方。

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“黑科技”操作可貸400萬

“征信良好、工作穩(wěn)定，利率4%～6%的信用貸，最高我們可以幫您做到400萬元。”

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百度首頁位一家助貸公司平臺頁面標(biāo)注的業(yè)務(wù)

“年前銀行也沖量啊，帶上身份證、銀行卡、公積金卡，我們當(dāng)面再溝通一下細(xì)節(jié)，順利的話當(dāng)天就可以放款?！?/span>

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2月8日，鎂編曾與某助貸公司業(yè)務(wù)經(jīng)理取得聯(lián)系，在向?qū)Ψ矫鞔_提出貸款用途是購買學(xué)區(qū)房后，輾轉(zhuǎn)數(shù)次，一位自稱是經(jīng)理的工作人員舒文（化名）向鎂編介紹了其信用貸業(yè)務(wù)的具體情況，并表示“我們與北京各大銀行都有合作，公司樓下就可以打印征信、辦業(yè)務(wù)”，甚至是“在利率等各方面條件都了解對比后，您還可以挑選自己認(rèn)為最合適的那家”。

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年后，鎂編繼續(xù)與舒文取得聯(lián)系，其表示目前業(yè)務(wù)一切正常，就是放款時間可能有延遲，會比此前多2～3天左右。

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不過，在鎂編與數(shù)家助貸機構(gòu)的暗訪中了解到，這家自稱可以做到400萬元信貸的機構(gòu)，卻成為別家業(yè)務(wù)經(jīng)理口中遭“圍攻”的對象。

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“信貸400萬元？那絕對不可能。”另一家助貸公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理葉婷就對這一額度提出了質(zhì)疑。

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在葉婷給出的信貸方案里，5家銀行總額是150萬元，相比舒文公司給的額度差距很大。葉婷表示，該公司做信貸業(yè)務(wù)單家銀行上限是50萬元，并且最好把銀行控制在4家以內(nèi)，數(shù)量太多易導(dǎo)致審批不通過，并且個人風(fēng)險很大。

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但舒文對此的解釋是，不同銀行的信貸額度確有上限，最多110萬元，在個人情況評分不錯的前提下，申請4～5家銀行就差不多能申請到400萬的額度了。

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舒文透露，現(xiàn)在的個人情況評分一般包括5個方面，銀行貢獻信息、工作信息、居住信息、負(fù)債信息、信用記錄等。以工作信息為例，舒文提到，實操中，公積金可以選擇照高交社保，沒有社?？梢哉覚C構(gòu)掛靠。提交進件材料時，公積金需要詳細(xì)流水，社?？梢圆惶峤换蛘咧惶峤灰粋€在交記錄，隱藏繳納金額。信用記錄方面，個人流水要是月供的2倍以上才比較穩(wěn)妥。

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“我們有黑科技，可以幫您解決這些問題，包括流水、社保等實操。”在舒文口中，對貸款人來說，代價只是貸款額的2～3個點。

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也就是說，如果順利辦下400萬元信用貸，舒文公司抽走的服務(wù)費是8萬～12萬元。

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“目前沒什么影響?！笔嫖膶镜臉I(yè)務(wù)能力非常自信，“很多客戶都擔(dān)心風(fēng)險問題，可以放心，我們已經(jīng)做了10多年，您自身沒有風(fēng)險，一切都由我們承擔(dān)?！?/span>

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監(jiān)管趨嚴(yán)的“表面合規(guī)”

為了打消鎂編的疑慮，舒文對風(fēng)控做了解釋。

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其說辭要點主要包括，第一，銀行要求的合規(guī)都是“表面合規(guī)”；第二，審批貸款的主要依據(jù)是判斷名下是否有其他貸款。“申請信用貸買房的人非常多，做好風(fēng)控的前提下，通過一定操作，順利辦成是沒有問題的。”

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舒文所在的這家公司，信用貸只是其中的小業(yè)務(wù)，房抵經(jīng)營貸才是主要業(yè)務(wù)，在其官網(wǎng)首頁展示的成功案例中，就有這樣一筆金額高達(dá)980萬元的業(yè)務(wù)。

據(jù)舒文介紹，“目前一筆3.5%～4%的房抵經(jīng)營貸，個人征信良好，當(dāng)前不能有逾期，不能有違約記錄，現(xiàn)在最高可以做到8～8.5成，服務(wù)費是1～3個點，一般金額大的話我們只收取1個點”。

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舒文表示：“不介意您多比較幾家公司，選擇最合適的?！?/span>

而年前某商業(yè)銀行一位貸款專員也曾告訴鎂編，只要表面合規(guī)，在審核申請人材料時基本都能通過。“銀行也是一個商業(yè)機構(gòu)，也需要盈利”正是其主要邏輯。

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不過這幾天，經(jīng)鎂編向多家銀行實際詢問，銀行放款條件確有收緊趨勢。

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根據(jù)葉婷和舒文的說法，及其公司官網(wǎng)的展示，鎂編聯(lián)系了江蘇銀行，對方表示可以提供一定額度的信用貸，但對于經(jīng)營貸，對方表現(xiàn)得有些謹(jǐn)慎，并表示必須有公司，“新注冊的公司也不行，最近對經(jīng)營貸監(jiān)管特別嚴(yán)格”。

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隨后鎂編又聯(lián)系了建設(shè)銀行和交通銀行，得到的回復(fù)和江蘇銀行幾乎相同，對于經(jīng)營貸業(yè)務(wù)都表示了謹(jǐn)慎態(tài)度，“信貸資金僅用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)活動，不得用于股市和證券投資以及其他權(quán)益性投資”。

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工商銀行方面對于經(jīng)營貸現(xiàn)有放款條件給到的回復(fù)則是，公司須成立一年以上且正常經(jīng)營。貸款利率最低3.65%，最長期限10年。

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農(nóng)業(yè)銀行方面的說法則是要求公司成立兩年以上，要有流水，只做1年期，利率3.85%。空殼公司肯定是不行的，必須要真實經(jīng)營。

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部分客戶被要求立即還貸

實際上，隨著北京部分區(qū)域樓市的躁動，信用貸、房抵經(jīng)營貸已成為監(jiān)管重點。春節(jié)前，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，已注意到近期出現(xiàn)的相關(guān)輿情，針對輿情反映的問題第一時間開展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點線索向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函。

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據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方公益平臺“京房字”披露，春節(jié)前，主管部門對1月25日以來，樓市熱點區(qū)域的成交案例進行了普遍排查，重點核查西城金融街、德外、海淀萬柳、中關(guān)村等熱點學(xué)區(qū)成交案例。

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“京房字”披露，某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒過幾天，就網(wǎng)簽了西城區(qū)重點學(xué)區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，先后從兩家銀行申請了數(shù)百萬元的經(jīng)營貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來。

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由于經(jīng)營貸資金違規(guī)進入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營貸的行為。

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核查出線索后，實操中的下一步是多部門核查經(jīng)營貸資金的流向。

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相關(guān)監(jiān)管部門在通知中明確提出，銀行機構(gòu)對因信貸管理不審慎，導(dǎo)致的個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，將從嚴(yán)從重查處。

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值得注意的是，北京對于此次核查十分重視，聯(lián)合工作組甚至動用了公安的經(jīng)偵部門，對于查實違法違規(guī)的“助貸機構(gòu)”，也將“嚴(yán)懲”。

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“京房字”同時披露，對于正常資金全款購房、沒有申請使用過經(jīng)營貸的，并不在核查范圍內(nèi)。

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而沒有申請使用過經(jīng)營貸的客戶，正是目前助貸公司眼中優(yōu)質(zhì)客戶的重要條件。

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圖片來源：受訪者提供

鎂編在采訪中了解到，北京嚴(yán)查通知下發(fā)后，已經(jīng)有部分購房者接到銀行電話，要求立即歸還信用貸，或在辦理按揭貸款轉(zhuǎn)換為房抵經(jīng)營貸時被拒貸。

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不少購房者選擇通過“黑科技”，鋌而走險辦理房抵經(jīng)營貸與其市場利率有很大關(guān)系。公開資料顯示，2020年受疫情影響，北京不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率最低降至3.85%，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能達(dá)到3.65%，已基本處于公積金貸款水準(zhǔn)。而同期，北京的首套房貸款利率約5.2%，二套房房貸利率5.7%。

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與房貸相比，這樣的利率倒掛，很難不令人心動。而這也是催生本輪信用貸、房抵經(jīng)營貸潮起的重要因素。

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“個人套取經(jīng)營貸資金去購房，屬于違規(guī)騙貸行為。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，盲目加杠桿買房會加大個人和家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，也不符合房住不炒基調(diào)。從宏觀層面上，房地產(chǎn)過度擠占金融資源，也會加大金融風(fēng)險。

記者|陳夢妤 王佳飛?編輯|甄素靜 程鵬 杜恒峰

校對|夏志堅

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)

來源：鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）

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