每經(jīng)記者 黃婉銀  陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年物業(yè)行業(yè)的超大規(guī)模收并購，由龍頭物企率先發(fā)起。

2月25日晚間，藍(lán)光發(fā)展（600466，SH）和碧桂園服務(wù)（02606，HK）先后發(fā)布公告，披露了關(guān)于收購藍(lán)光嘉寶股權(quán)的交易細(xì)節(jié)。或許是給予市場的期待和猜測過多，最終的交易額略低于市場預(yù)期——碧桂園服務(wù)擬48.46億元現(xiàn)金收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。

縱然如此，這起龍頭物業(yè)上市企業(yè)對另一家物業(yè)上市企業(yè)的股權(quán)收購案，仍是目前炙手可熱的物業(yè)行業(yè)中的重磅炸彈。或許，這將開啟新一輪物企大整合時(shí)代。

然而對于這宗交易，資本市場的反映卻不一。2月26日早間復(fù)牌后，碧桂園服務(wù)股價(jià)卻迎來下跌，截至當(dāng)日收盤，股價(jià)報(bào)63.8港元/股，跌幅達(dá)4.78%；另一交易主體藍(lán)光嘉寶服務(wù)復(fù)牌后股價(jià)則持續(xù)大漲，最終以漲幅19.26%、46.45港元/股收盤，創(chuàng)下自上市以來最高漲幅。

碧桂園服務(wù)公告截圖

溢價(jià)約30%收購，或觸發(fā)全面要約

2月25日晚間，藍(lán)光發(fā)展（600466，SH）發(fā)布下屬子公司轉(zhuǎn)讓公告稱，2021年2月23日，公司及下屬全資子公司藍(lán)光和駿與受讓方碧桂園物業(yè)香港簽署協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港擬以現(xiàn)金方式收購藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份，對應(yīng)交易總代價(jià)暫估值人民幣48.46億元（最終以簽署的正式協(xié)議為準(zhǔn)）。

值得一提的是，在藍(lán)光嘉寶服務(wù)和碧桂園服務(wù)停牌期間，業(yè)內(nèi)有個流傳的說法是碧桂園服務(wù)“擬100億收購藍(lán)光嘉寶75%股權(quán)”，若據(jù)此，該筆收購的整體估值在133億元左右，這也提高了市場及投資者的預(yù)期。

據(jù)公告，藍(lán)光和駿持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)約1.16億股，包含H股及內(nèi)資股，占藍(lán)光嘉寶服務(wù)總股本約65.04%。本次交易標(biāo)的為藍(lán)光和駿合法持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%股份（不含其持有的內(nèi)資股 0.4211%）。

以48.46億元收購64.62%的股份計(jì)算，這筆收購的整體估值約為75億人民幣，折合約90億港元，較藍(lán)光嘉寶服務(wù)停牌時(shí)溢價(jià)約30.57%。

對于本次交易，藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為“有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展”。在碧桂園服務(wù)來看，則是“拓物管新機(jī)，打造絕對的行業(yè)龍頭”。

64.62%的股份收購也將觸發(fā)全面要約收購。也因此，雙方的交易要最終落地還尚需時(shí)任。碧桂園服務(wù)指出，可能交易的詳細(xì)條款尚待磋商及落實(shí)，雙方尚未訂立具有約束力的最終協(xié)議。

市場反應(yīng)不一，交易雙方一跌一漲

作為西部第一家港股上市物企，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)排名中位列第11位。截至2月22日收盤，藍(lán)光嘉寶收報(bào)38.95港元/股，總市值約68.93億港元。

值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年藍(lán)光嘉寶服務(wù)耗資約7.59億元實(shí)施了年度最大數(shù)量的17起物業(yè)企業(yè)并購，在管面積擴(kuò)張至2020年末的1.3億平方米，合約面積增至2.1億平方米。就在此次交易前，藍(lán)光嘉寶還剛剛收購了四川銘瑞物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

與藍(lán)光嘉寶服務(wù)一樣， 碧桂園服務(wù)同樣是物業(yè)并購市場上的明星企業(yè)。根據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年碧桂園服務(wù)投入了年度最大并購金額共計(jì)44.45億進(jìn)行并購。2020年上半年，碧桂園服務(wù)通過收并購獲取了超過600萬平方米的管理面積。

此次收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)后，碧桂園服務(wù)的總在管面積將達(dá)5.4億平方米，這一規(guī)模將接近克而瑞統(tǒng)計(jì)的“物管一哥”萬物云5.78億平方米的在管面積；合約面積9.56億平方米，則超過萬物云的6.8億平方米。

復(fù)牌當(dāng)日碧桂園服務(wù)股價(jià)下跌 數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富

然而，對于這場并購，資本市場反應(yīng)卻是大相徑庭。2月26日復(fù)牌后，碧桂園服務(wù)股價(jià)低開，此后其價(jià)持續(xù)下行，截至當(dāng)天收盤，碧桂園服務(wù)股價(jià)報(bào)63.8港元/股，跌幅達(dá)4.78%；另一交易主體藍(lán)光嘉寶服務(wù)的股價(jià)則以45港元/股高開，此后持續(xù)上漲，最高漲幅達(dá)20.54%，創(chuàng)下自上市以來最高漲幅，最終以漲幅19.26%、46.45港元/股收盤。

“藍(lán)光嘉寶物業(yè)股價(jià)上漲是必然的。首先，其出售價(jià)格高于現(xiàn)有PE值，投資者對其期待值上漲，未來碧桂園肯定會在多個維度上去協(xié)同藍(lán)光嘉寶的發(fā)展；其次，從各方治理服務(wù)和對潛力判斷來講，碧桂園服務(wù)目前市盈率比較高，而嘉寶較低，未來碧桂園服務(wù)通過服務(wù)、系統(tǒng)、治理能力的嫁接，對嘉寶市盈率或者各項(xiàng)指標(biāo)都會有幫助，也促成目前嘉寶的上漲。”一位不愿具名的資深物業(yè)行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

復(fù)牌當(dāng)日藍(lán)光嘉寶服務(wù)股價(jià)漲幅創(chuàng)新高 數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富

此外，對于碧桂園服務(wù)股價(jià)的下跌，在該人士看來，這與整體大盤走勢保持了一致。“事實(shí)上，碧桂園服務(wù)整體盤面較好，在收購了一家在PE值等各方面相對來說不太理想的公司會讓投資者對其未來在協(xié)同能力等方面產(chǎn)生疑慮也尚屬正常。但整體來說，這還是一筆好買賣，特別對于碧桂園來講，擴(kuò)大了規(guī)模，未來在一定規(guī)模基礎(chǔ)之上講故事的可能性更大，一旦過了這段時(shí)間的整體下調(diào)邏輯之后，還會有所上漲。”

發(fā)起規(guī)模競賽？物企或?qū)㈤_啟大整合

中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗跽J(rèn)為，本次碧桂園服務(wù)對藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購，也為資金充沛的物企上市企業(yè)提供了新的并購發(fā)展思路，目標(biāo)對象不一定是非上市企業(yè)，也可以在已上市企業(yè)中尋找標(biāo)的。

目前上市的物企中，類似藍(lán)光嘉寶服務(wù)這樣的標(biāo)的不少，而龍頭物業(yè)企業(yè)的需求也不小。除了碧桂園服務(wù)，恒大物業(yè)在年初剛立下了全年在管面積要新增3.6億平方米的軍令狀。

在多位業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)中，原以為開啟2021年超大規(guī)模收并購的會是恒大物業(yè)，沒想到碧桂園服務(wù)卻捷足先登。

數(shù)據(jù)來源：家和家業(yè)

事實(shí)上，早在2020年初，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長江李長江就曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)還很分散，集中度還比較低。就公司目前的現(xiàn)金量，在沒有遇到超級標(biāo)的的時(shí)候，是可以達(dá)成（計(jì)劃的）收購目標(biāo)的。碧桂園服務(wù)會力爭每年在收并購方面都有進(jìn)步，都要超越上一年。針對收并購標(biāo)的，公司會全面評估其主營業(yè)務(wù)、增值服務(wù)業(yè)務(wù)、口碑等等。無論以什么價(jià)格拿過來，都會去想能不能夠在更短的時(shí)間范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，甚至超越預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)。

可以預(yù)見，類似碧桂園服務(wù)對藍(lán)光嘉寶服務(wù)這樣的物業(yè)大規(guī)模收購案只是今年的第一起，但不會是唯一一起。

事實(shí)上，近三年涉及上市物業(yè)企業(yè)的重大重組、并購不少。如2019年中航善達(dá)29.9億元收購招商物業(yè)，彼時(shí)這筆收購的溢價(jià)為578.02%；同年，雅生活以20.6億元收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)各60%股權(quán)。而在今年年初，合景悠活以“蛇吞象”13.16億元收購雪松智聯(lián)80%股權(quán)，獲得超8600萬平方米的管理規(guī)模增量，使合景悠活在管規(guī)模躍升至“億級”；此后有恒大物業(yè)以15億元對價(jià)收購浙江亞太酒店物業(yè)，同樣獲得超8000萬平方米的規(guī)模增量。

據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，2011~2013年每年的物企并購案僅一例，2015~2019年分別為5例、8例、15例、17例和20例。來自家和家業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2020年的物企并購案達(dá)到75例。

顯然，物業(yè)行業(yè)整合在加劇，物管公司都爭先在管理規(guī)模上發(fā)力，以往收購主角多是中小上市物業(yè)公司，如今，中小上市物業(yè)公司或?qū)⒏喑蔀楸皇召彿健?/p>

中心證券在研報(bào)中也指出，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)逐漸閃現(xiàn)，大公司在科技系統(tǒng)研發(fā)、供應(yīng)鏈管理、增值業(yè)務(wù)方面頗具優(yōu)勢，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶可能只是一個好的開始，行業(yè)即將進(jìn)入并購頻發(fā)的階段。

但對所有收購方的物業(yè)企業(yè)而言，收購僅是起點(diǎn)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)