每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海的學(xué)區(qū)房一波未平一波又起。一邊是以學(xué)區(qū)房為代表的二手房價格再攀新高；另一邊則隨著“劃片搖號入學(xué)”傳言越來越逼真、2021年入學(xué)政策公布日期越來越臨近，學(xué)區(qū)房要大跌的聲音又開始出現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在幾個高度活躍的上海“雞娃群”中發(fā)起了調(diào)研，共收到75份“孟母”對學(xué)區(qū)房的真實反饋。盡管樣本不大，但每一個選擇都代表了學(xué)齡家長的真實“三觀”。

學(xué)區(qū)炒家再添一把火

盡管2021年1月上海“121”新政向高燒的樓市注入一針鎮(zhèn)定劑，但二手房市場仍然在剛需的支撐下保持熱度。第一太平戴維斯的統(tǒng)計顯示，2021年1月上海二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到41155套，網(wǎng)簽均價仍然呈上升趨勢。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從2020年1月開始，上海二手房價擺脫了跌多漲少的頹勢，開始逐步復(fù)蘇，4月實現(xiàn)環(huán)比1.2%的漲幅，今年1月創(chuàng)下1.3%新高。

上海二手房價格環(huán)比漲幅及排名情況 易居研究院智庫中心提供 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者：“2月畢竟是市場淡季，相對1月成交量下墜明顯。每年3、4月是學(xué)區(qū)房成交活躍時期，這是歷來‘傳統(tǒng)’。因為最近幾年入學(xué)政策有變化，也是政策活躍期，市場上的‘傳聞’很容易被利用，人為制造焦慮情緒，同時也干擾正常的交易秩序。”

學(xué)區(qū)房作為一線城市重要剛需，也是二手房市場的中堅力量，甚至在房價整體上揚的周期中，沾學(xué)校就是學(xué)區(qū)房，令眾多購房人迷惑。

“這個小區(qū)對口的小學(xué)初中都是很好的，98平方米的兩房現(xiàn)在是880萬元成交，不過有的房東掛牌價是超過900萬元。”記者近日回訪了某熱點學(xué)區(qū)，中介小哥如此推薦。

而記者了解到的實際情況是，該次新房小區(qū)房齡已經(jīng)15年，對口小學(xué)及相應(yīng)中學(xué)在區(qū)內(nèi)僅屬于中等水平，相同面積的兩房在2020年3月均價僅780萬元左右。可以說，“學(xué)區(qū)炒家”才是推動上海本輪二手房特別是學(xué)區(qū)房價格攀高的“中流砥柱”。

為何滿城盡是學(xué)區(qū)房？有多少是真正的學(xué)區(qū)房？又有多少是攪亂市場的“注水學(xué)區(qū)房”？

75位孟母的“學(xué)區(qū)房三觀”

學(xué)區(qū)房在多個教育資源緊張的城市成為二手房中的“概念股”，而最有發(fā)言權(quán)的莫過于家有讀書郎的老母親。

在接受調(diào)查的人群中，已經(jīng)買入學(xué)區(qū)房的大約占66%，仍在觀望準(zhǔn)備出手的占33%。而購買學(xué)區(qū)房的真實意圖中，75人中有5人做出了唯一選擇，即純粹因為“房票多，用于投資”，占了6.7%；另有8位在選擇自住或掛戶口的基礎(chǔ)上，將投資作為考慮之一，占了10.7%。而僅僅用于掛戶口入學(xué)的32人，占42.7%。

這一比例的存在，意味著即便在剛需人群中，學(xué)區(qū)房的“投資屬性”仍然有著較大的吸引力，甚至有超過6%的購房者將其作為購房的首要考慮。

關(guān)于購買學(xué)區(qū)房的真實用途 數(shù)據(jù)來源：鎂刻調(diào)查（3月3日）

33%處于觀望階段的孟母們，有些是因為孩子年紀(jì)小，還在學(xué)區(qū)選擇中，或正在等待新房搖號。她們大多意志堅定——買房要買學(xué)區(qū)房。但這群孟母們，都有著同樣的疑惑：怎么上海學(xué)區(qū)房這么多幺蛾子？大家口中的“華二”名校，怎么閔行有、張江有、前灘有、嘉定也有？

一位成功把孩子“雞”進(jìn)一線名校的資深“孟母”對記者說：華二，簡直像麥當(dāng)勞一樣遍地開花。

在打造“學(xué)區(qū)房”方面，公眾號們可謂不遺余力。在信息轟炸之下，“選學(xué)區(qū)”這么一件嚴(yán)謹(jǐn)過程，逐漸被口口相傳和網(wǎng)絡(luò)信息取代。在記者的調(diào)查中，75位孟母中只有22人（不足三成）曾經(jīng)非常詳細(xì)、謹(jǐn)慎地調(diào)研過目標(biāo)學(xué)校的教學(xué)水平、師資力量、在讀學(xué)生反饋，以及畢業(yè)生去向；51人只是稍作打聽，得知是大家口中的好學(xué)校，便做了決定。更有3人是依據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息和中介推薦，購買了某一“學(xué)區(qū)”的住房。

買房前對學(xué)校做過認(rèn)真研究的比例 數(shù)據(jù)來源：鎂刻調(diào)查（3月3日）

曾有公眾號對上海全市進(jìn)行總結(jié)，推出了近70個公辦“名小+初中”的雙學(xué)區(qū)組合，并且列出部分對口小區(qū)，稱“為升學(xué)上了雙保險”。孟母們在群里“炸了”：有些明明就是很普通的學(xué)校，充其量算是中等，怎么就能叫名小、名初了？

另一方面，真正的名校在四面八方買房人蜂擁買入學(xué)區(qū)房之后，顯得不堪重負(fù)，上海個別片區(qū)學(xué)額一擴(kuò)再擴(kuò)。例如浦東區(qū)域，已經(jīng)成功入學(xué)的“孟母”也是滿腹苦水：“浦西的小學(xué)基本一個班級30多人、一個年級10個班級以內(nèi)；浦東小學(xué)稍微好點的學(xué)校人暴多，好初中人更多，一屆1000多人，課桌堆到門口，走動都困難。”

“浦華二、嘉華二、閔華二、寶華二、前灘華二......花兒遍地開，我們傻傻分不清啊！”一位家長向記者表示。

事實上，大名鼎鼎的“華二系”名校在上海的確遍地開花，而凡是有“華二”的區(qū)域，房價無一不是蹭蹭上漲。前灘華二更是因為“9年制華二”的學(xué)區(qū)概念、疊加區(qū)位優(yōu)勢，房價一路突破20萬元/平方米大關(guān)。

學(xué)區(qū)房的巨大漲幅已然是不爭的事實，不少人的學(xué)區(qū)房入手即漲，半年漲了100萬元。

除了“華二”，還有建平系、進(jìn)才系......除了部分新建學(xué)校，更多的是舊校更名、聯(lián)合辦學(xué)等方式。

是否認(rèn)同“遍地開花”的名校教學(xué)質(zhì)量和學(xué)區(qū)價值 數(shù)據(jù)來源：鎂刻調(diào)查（3月3日）

但這一“開分店”的做法，對教育頗有心得的孟母們褒貶不一：

“掛個頭銜就不是菜中了嗎”？

“其實掛名改變不了本質(zhì)，生源、師資、領(lǐng)導(dǎo)理念和管理能力都心知肚明，都是為了房價。”

更有一位家長對記者說，“無非是有些人嫌自己家房價不夠高，想盡辦法出均貧餿主意。一會要學(xué)校加名校抬頭，效果不夠再鼓吹劃片區(qū)。司馬昭之心，路人皆知。”

對于名校開分校、集團(tuán)化，《人民日報》日前發(fā)表評論時尖銳指出，有的所謂名校合作辦學(xué)，只是單方面蹭名校熱度；有的合作辦學(xué)雖與名校有關(guān)，更多是掛塊牌子，實質(zhì)性指導(dǎo)和資源投入不足，教學(xué)質(zhì)量堪憂……

此外，一些地方還出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)參與合作辦校的現(xiàn)象，名校招牌成為“售樓招牌”，讓原本“公益性”“普惠性”的義務(wù)教育水漲船高，加重家長經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加劇社會焦慮。走偏、過熱的名校合作辦學(xué)影響了正常的教育生態(tài)平衡，亟待加強引導(dǎo)規(guī)范和監(jiān)管。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝