每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議作政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）。在2021年的重點(diǎn)工作中，報(bào)告指出，保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

報(bào)告的亮點(diǎn)在于，繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”再次出現(xiàn)在2021年政府工作報(bào)告中。事實(shí)上，在本次兩會(huì)前后，一線(xiàn)城市以及重點(diǎn)省會(huì)城市，如上海、杭州等已陸續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。同時(shí)，濟(jì)南、南京最近兩天連續(xù)出臺(tái)土地政策要求，增加住宅用地、租賃住房土地供給。

與此同時(shí)，報(bào)告對(duì)住房租賃市場(chǎng)著墨頗多?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年的租賃市場(chǎng)將備受重視與關(guān)注。

看點(diǎn)一：房住不炒仍是基調(diào)

今年的政府工作報(bào)告對(duì)于房住不炒定位與2020年基本一致。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，各地房地產(chǎn)調(diào)控井噴，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次。2021年年內(nèi)，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)87次。

報(bào)告在回顧2020年工作時(shí)也指出，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：房住不炒依然是頂層設(shè)計(jì)，是不可動(dòng)搖的制度之綱，“三穩(wěn)”是政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，也是各地“一城一策”長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，2021年房地產(chǎn)調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，各地基于國(guó)家的指導(dǎo)精神，小步快跑、靈活適度調(diào)整自己的調(diào)控政策，有保有壓（打擊投機(jī)、支持自住），政策更加精細(xì)化，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性、整體性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一攬子推進(jìn)，這在上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市近期的調(diào)控政策上，體現(xiàn)得很明顯。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)：2020年以來(lái)，投資驅(qū)動(dòng)下的經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。在房住不炒、“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)因城施策，通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，保護(hù)剛需購(gòu)房，抑制投資購(gòu)房，打擊投機(jī)炒房。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶：房住不炒總基調(diào)不變，短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，整個(gè)政策環(huán)境的松緊程度仍將體現(xiàn)在因城施策方面。

今年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)明顯不穩(wěn)波動(dòng)，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動(dòng)。一線(xiàn)城市的調(diào)控政策為其他城市提供了范本，短期內(nèi)土地市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三銀四”，或是熱點(diǎn)城市的政策高發(fā)期。

看點(diǎn)二：解決好大城市住房突出問(wèn)題，緩解新市民、青年人等住房困難

事實(shí)上，在本次兩會(huì)前后，一線(xiàn)城市以及重點(diǎn)省會(huì)城市，如上海、杭州、深圳、東莞等熱點(diǎn)城市都陸續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。中指院報(bào)告指出，2月，在貨幣環(huán)境逐漸溫和回歸的背景下，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度不減。深圳限制“假離婚”購(gòu)房，東莞發(fā)布六大措施，抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；北京、廣州等城市嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

解決好大城市住房突出問(wèn)題與緩解新市民、青年人等住房困難相輔相成。正如一線(xiàn)城市、重點(diǎn)城市發(fā)布樓市調(diào)控的同時(shí)，也會(huì)推出相應(yīng)人才政策，加強(qiáng)對(duì)人才的吸引力。

中指院認(rèn)為，在部分城市收緊樓市調(diào)控政策，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，部分城市出臺(tái)人口、人才政策，加大城市對(duì)人才的吸引力，促進(jìn)城市長(zhǎng)期健康發(fā)展。

同時(shí)，在住房供應(yīng)上，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

新市民回應(yīng)：

十年深漂小徐（未買(mǎi)房）：看到總理提出要盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，希望盡快有實(shí)際的行動(dòng)。比如深圳的安居房、人才房建設(shè)已經(jīng)搞了好幾年，去年出讓的居住用地接近一半被深圳市人才安居集團(tuán)買(mǎi)走，希望能夠盡快建成投入市場(chǎng)，分配過(guò)程公開(kāi)透明。畢竟，作為一名十年深漂，我在輪候庫(kù)的排名還是20多萬(wàn)名。

專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

李宇嘉：這是國(guó)家第三次提出解決好大城市的住房問(wèn)題。這次會(huì)議從土地、金融、建設(shè)、供應(yīng)類(lèi)型等方面，提出了一攬子系統(tǒng)性計(jì)劃予以保障。人口流入大城市，調(diào)控的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向大城市，這是樓市調(diào)控的主要矛盾。因此，近期土地供應(yīng)兩個(gè)集中、融資三道紅線(xiàn)、房貸“五類(lèi)分檔”，都是從源頭上增加供應(yīng)的同時(shí)，控制成本，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

未來(lái)，大城市土地、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整。土地方面，單列租賃供地計(jì)劃、保障房用地應(yīng)保盡保，在這個(gè)基礎(chǔ)上，增加商品房供地并向新城（比如上海）、熱點(diǎn)區(qū)域傾斜（比如廣州）；住房方面，公租房、政策性租賃住房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)等體系已經(jīng)完善，解決不同類(lèi)型的住房保障需求。

新市民、青年人的住房需求有多層次，一是保障新市民和為社會(huì)提供基礎(chǔ)公共服務(wù)人群，他們對(duì)于低租金、小戶(hù)型的租賃需求，這就是政策性租賃住房的需求；其次，是新就業(yè)大學(xué)生對(duì)于秩序規(guī)范的租賃需求，這就是長(zhǎng)租需求；第三，是夾心層的租購(gòu)需求，包括政策性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次政策明確，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。從這里可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點(diǎn)鋪開(kāi)的產(chǎn)品，此類(lèi)產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問(wèn)題的重要角色。這也是后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面所需要注意的。

而為了實(shí)現(xiàn)此類(lèi)產(chǎn)品的供給，此次政策明確三種方式和支持，即增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)，體現(xiàn)了土地、財(cái)政、規(guī)劃等方面給予的支持，具有非常好的導(dǎo)向。

許小樂(lè)：報(bào)告聚焦改善新市民和年輕人的住房問(wèn)題。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量新市民涌入城市，這些群體為城市發(fā)展提供了巨大紅利，但我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)化租賃住房以及政府提供的保障性租賃住房難以滿(mǎn)足該類(lèi)人群的租賃需求，特特別是小戶(hù)型、低租金的租賃住房相對(duì)缺乏。

目前我國(guó)有約2億新市民，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶(hù)型、低租金為主，而市場(chǎng)供給的主體是60～90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少。新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務(wù)的群體難以在現(xiàn)有市場(chǎng)上找到合適房源。報(bào)告明確了解決新市民和年輕人的住房問(wèn)題，住房條件將得到有效改善。

曹晶晶：經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的發(fā)展，租賃市場(chǎng)也暴露出一些不良問(wèn)題，政府監(jiān)管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應(yīng)量不足，供應(yīng)方、運(yùn)營(yíng)方的積極性不高，租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好保障，租賃各個(gè)環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通，將“灰色地帶”透明化。

租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，也將起到積極作用。

看點(diǎn)三：規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

租售并舉是未來(lái)大趨勢(shì)，去年多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴雷，也暴露出長(zhǎng)租房市場(chǎng)亟待規(guī)范發(fā)展。報(bào)告同時(shí)也指出，要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

新市民回應(yīng)：

廣漂小王（租房5年）：我現(xiàn)在租房遇到的問(wèn)題是找房很困難，看到長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷，不太敢租。還有就是長(zhǎng)租公寓的租金、水電、管理費(fèi)都很高，每個(gè)月下來(lái)要好多幾百。城中村的房子缺乏統(tǒng)一管理，怕不安全。商品房個(gè)人房東太看運(yùn)氣，有的房東一下子漲價(jià)很多，或是東西壞了不給修，或是想轉(zhuǎn)租逼我們搬走。希望以后在租房秩序管理上能有提升，保障我們的基本需求。

專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

李宇嘉：重點(diǎn)是要解決長(zhǎng)租公寓高成本、高稅收的問(wèn)題。商品住房方面，2021年繼續(xù)鼓勵(lì)規(guī)?；》孔赓U發(fā)展，重點(diǎn)解決長(zhǎng)租公寓、租房企業(yè)高成本、高稅收的問(wèn)題，這是2020年長(zhǎng)租公寓陷入困境的主要原因，也是委員代表在此領(lǐng)域提得比較多的?？梢?jiàn)，國(guó)家培育住房租賃市場(chǎng)，打造租購(gòu)并舉住房新制度的決心比較大，未來(lái)將有相關(guān)政策措施落地。

嚴(yán)躍進(jìn)：后續(xù)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)力。在這個(gè)領(lǐng)域有三層含義：第一，租賃住房的發(fā)展，其目標(biāo)是要解決兩類(lèi)群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)可以關(guān)注的目標(biāo)群。第二，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將更聚焦長(zhǎng)租房市場(chǎng)，后續(xù)或也形成長(zhǎng)租房的各類(lèi)配套政策。第三，此次政策比較明確提及租房稅費(fèi)降低的內(nèi)容，也使得后續(xù)租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展可以減負(fù)，這也是相關(guān)企業(yè)和租房者可以重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

許小樂(lè)：租賃住房將更多發(fā)揮保障功能，政策性租賃住房成為發(fā)展重點(diǎn)。通過(guò)發(fā)展政策性租賃住房，未來(lái)租賃型住房保障房源供給將逐步由政府供給轉(zhuǎn)為多元化主體供給，并逐步形成成熟的住房租賃市場(chǎng)。保障對(duì)象覆蓋范圍更為全面和精準(zhǔn)，形成更為完善的住房保障體系。同時(shí)，隨著政策性租賃住房的推進(jìn)，租賃型保障性住房保障方式將由供給端轉(zhuǎn)向需求端。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)