每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月3日，杭州一則“關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”拉開了法拍房被納入限購的序幕。杭州也成為繼無錫之后，第二個堵上法拍房限購漏洞的二線城市。

“限法令”著力點在法拍房，實則同時對嚴控信貸資金流入樓市、防止中介虛假炒作和哄抬房價、營造良好市場輿論環(huán)境都有影響。

跟蹤觀察“限法令”后杭州的法拍房走勢、一手房市場，可以清晰看到新政的影響和市場效用。

“首拍”降價成交 法拍房價格趨理性

“限法令”之后，杭州一度出現(xiàn)法拍房撤回或中止拍賣的情況。經(jīng)過一段時間的調(diào)整，杭州才又上架了一批法拍房。

3月5日10時56分，阿里法拍的平臺上，一套位于杭州里東山弄的法拍房落錘成交，成為新政后第一套成交的法拍房。

這套位于杭州市西湖區(qū)曙光路160號里東山弄的房產(chǎn)，坐擁西湖附近、核心地段等優(yōu)勢，卻最終以521萬元成交價落錘，比評估價（650萬元）足足便宜了129萬元，相當于打了7折。

據(jù)記者統(tǒng)計，目前阿里法拍上，杭州市區(qū)自新政后拍出的房源共計8套，正在拍賣的共計20套。

杭州東山弄的法拍房成功拍賣后，其他法拍房的成交價和評估價都趨于理性。

記者觀察隨后幾天的拍賣房源發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房源的成交價格和評估價持平，有的會略低于評估價，也有的房子成交價高于評估價30%，但基本都在正常范疇內(nèi)。

“法拍房不再是市場撿漏和突破限購的手段。”

專家認為，從杭州“限法令”的內(nèi)容和市場反應(yīng)可見，這一措施將有效阻擋城外及省外資金入場，避免投資需求擾亂市場，防止因局部市場過熱，造成市場預(yù)期波動。

法拍房“牽頭” 杭州市場進入平靜期

杭州此次“限法令”對房地產(chǎn)中介機構(gòu)違法違規(guī)行為也進行了嚴厲打擊，要求中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。

最近半年來，杭州一些熱門次新房的房東心態(tài)膨脹，不但掛牌價上天，甚至號召建立“小區(qū)價格同盟”保護高價。對于法拍房，也一度出現(xiàn)吹漲高價的情況。

不過，一位營銷總告訴記者，法拍房這條非正常渠道進入杭州的唯一路徑被堵死后，從杭州市場的成交絕對值來說，幾乎可以忽略不計。

新政其實針對的是資金面，年前1萬多套集中開盤，從銀行資金面管控來說，政府一直抓得比較嚴，警鐘一響再響。今年以來，銀行開始大規(guī)模收緊銀根，加上集中供地等政策的出臺，對房企資金面有了更大的挑戰(zhàn)，自去年上半年開始限制簽約均價。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月杭州樓市成交量突破萬套，創(chuàng)歷史新高。全市共434個樓盤成功轉(zhuǎn)簽房源，轉(zhuǎn)簽量達14362套。

以普通住宅為例，累計成交12360套，環(huán)比上漲7.0%。267個實現(xiàn)網(wǎng)簽的項目中，91個成交均價環(huán)比上漲，129個成交均價環(huán)比下跌。

上述營銷總表示，年前樓盤的集中釋放，使得年后杭州樓市走向趨緩。

而二手房市場也受到了一定影響。

據(jù)《錢江晚報》統(tǒng)計，彼時華夏四季二手報價約7.7萬元/平方米、萬科未來城約8萬元/平方米、養(yǎng)云靜舍9.3萬元/平方米、濱江金茂府11萬元/平方米、候潮府15萬元/平方米、翡翠海岸17萬元/平方米……

這些虛高的二手房掛牌價，跟市場實際成交價相差甚遠。

雖然2月杭州樓市成交量突破萬套，且創(chuàng)歷史新高，但從相關(guān)官方平臺查閱可知，上述溢價異常的小區(qū)，幾個月都沒有實際成交案例，完全處于有價無市狀態(tài)。

專家認為，此次新政從法拍房端口對二手房炒作做了一個“殺雞儆猴”的示范，對今后二手房的掛牌價也形成了一定約束。

可以預(yù)計，杭州二手房市場在未來很長一段時間內(nèi)仍將處于強管控之中。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)