3月16日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123，HK，以下簡(jiǎn)稱越秀地產(chǎn)）舉行了2020年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在去年房企多數(shù)忙于應(yīng)對(duì)“三道紅線”新規(guī)的背景下，越秀地產(chǎn)不僅零踩線，還保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2020年全年?duì)I業(yè)收入約為人民幣462.3億元，同比上升20.6%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為人民幣42.5億元，同比上升21.9%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣40.2億元，同比上升14.6%。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)的“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略也在持續(xù)深化推進(jìn)，2020年，其新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備103萬(wàn)平方米，5個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣170.0億元，同比上升236.6%。

越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，未來(lái)將繼續(xù)深化和第二大股東廣州地鐵的戰(zhàn)略合作，以TOD項(xiàng)目為核心，加大軌道交通沿線片區(qū)綜合開發(fā)，深耕廣州，聚焦大灣區(qū)項(xiàng)目復(fù)制全國(guó)。

“三道紅線”指標(biāo)全部綠檔達(dá)標(biāo)

為應(yīng)對(duì)新冠疫情給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的較大沖擊，越秀地產(chǎn)積極采取有效應(yīng)對(duì)措施，加快項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以保證供貨充足。同時(shí)創(chuàng)新銷售方式，積極推進(jìn)線上、線下融合營(yíng)銷，使全年合同銷售保持了快速增長(zhǎng)，合同銷售額再創(chuàng)歷史新高。

2020年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為人民幣957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣802億元的119.4%；合同銷售均價(jià)約為每平方米人民幣25200元，同比上升21.7%。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)還持續(xù)保持了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣373.1億元，較2020年年初上升23.6%，資金流動(dòng)性充足；凈借貸比率為47.5%，較年初大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)，其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)健康、安全，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。

得益于多元化融資渠道，并持續(xù)加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率，越秀地產(chǎn)融資成本進(jìn)一步降低。

2020年，其于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣15億元公司債，發(fā)行期限3+2年，發(fā)行票面利率為3.13%。年內(nèi)，越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降31個(gè)基點(diǎn)至4.62%。

越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜分析指出，去年由于疫情影響，整體的融資環(huán)境是前松后緊，公司及時(shí)抓住機(jī)會(huì)，在上半年融資環(huán)境較為寬松的情況下，進(jìn)行了一些資金置換。同時(shí)，在境內(nèi)外融資上，公司適當(dāng)增加了境內(nèi)融資的比重、直融的比例，所以融資成本得以進(jìn)一步降低。

截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.2%、47.5%和2.25倍，均實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”零踩線，而且全部“綠檔”達(dá)標(biāo)，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中少數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，去年越秀地產(chǎn)之所以能在410億元的投資額度下，還能實(shí)現(xiàn)負(fù)債指標(biāo)的同比下滑，取決于經(jīng)營(yíng)效率的提升和回款力度的加大。

“軌交+物業(yè)”聚焦灣區(qū)持續(xù)深化

近幾年，越秀地產(chǎn)獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的“軌交+物業(yè)”模式成為新的增長(zhǎng)引擎，多元化、特色化“6+1”增儲(chǔ)模式也使得其不斷獲增優(yōu)質(zhì)且低價(jià)的土儲(chǔ)。

2020年，越秀地產(chǎn)成功收購(gòu)了廣州星樾山畔（水西項(xiàng)目）和廣州星匯城（鎮(zhèn)龍項(xiàng)目）兩個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備103萬(wàn)平方米。

截至2020年底，越秀地產(chǎn)共擁有5個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備達(dá)到388萬(wàn)平方米，約占其大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的28.7%和總土地儲(chǔ)備的15.8%。

從銷售端的效果就可見TOD項(xiàng)目的品質(zhì)。越秀地產(chǎn)去年TOD物業(yè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，5個(gè)項(xiàng)目全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣170.0億元，同比上升236.6%。其中，廣州品秀星樾實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣75.3億元，單盤銷售成績(jī)位居廣州黃埔區(qū)首位，廣州前三位。

姜永進(jìn)表示，未來(lái)將繼續(xù)深化和第二大股東廣州地鐵的戰(zhàn)略合作，以TOD項(xiàng)目為核心，加大軌道交通沿線片區(qū)綜合開發(fā)，深耕廣州，聚焦大灣區(qū)項(xiàng)目復(fù)制全國(guó)。

除了TOD模式，越秀地產(chǎn)還通過(guò)多元化、特色化“6+1”增儲(chǔ)模式，以較低溢價(jià)分別于廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、重慶和成都新增22幅土地，總建筑面積約為560萬(wàn)平方米。

2020年，越秀地產(chǎn)創(chuàng)新“住宅+配建”增儲(chǔ)模式，并以此方式以合理價(jià)格獲取廣州和樾府（前稱：廣州番禺長(zhǎng)隆南地塊）等四宗優(yōu)質(zhì)地塊，增加土儲(chǔ)約141萬(wàn)平方米。

當(dāng)然，越秀地產(chǎn)也會(huì)平衡土地結(jié)構(gòu)。其非公開市場(chǎng)獲取的新增土儲(chǔ)占比是54%，公開市場(chǎng)占比46%，從而有效控制其獲取土地的成本。在公開市場(chǎng)方面，姜永進(jìn)指出，越秀地產(chǎn)會(huì)嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)結(jié)構(gòu)、精布局，重點(diǎn)投向快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，以優(yōu)化平衡土地結(jié)構(gòu)。

越秀地產(chǎn)方面表示，將持續(xù)鞏固“1+4”全國(guó)性布局，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入南京、重慶兩個(gè)重要城市，在全國(guó)戰(zhàn)略布局21個(gè)城市。

截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約為2454萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55.1%。 文/邱三金