中指研究院

2020年，面對(duì)新冠肺炎疫情和國(guó)內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性，疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)砥礪前行，為行業(yè)及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。2021年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2021中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)水平高、成長(zhǎng)潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)理性認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律，緊密跟蹤市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，在變革中積極創(chuàng)新，引領(lǐng)行業(yè)在新環(huán)境下實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，2020年在新冠肺炎疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)放緩。2020年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為427.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增幅較2019年收窄5.0個(gè)百分點(diǎn)。租金減免措施導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入同比增速大幅回落。多數(shù)企業(yè)攜手商戶共克時(shí)艱，積極實(shí)施租金減免等紓困措施，用階段性的租金收入減少換取租戶穩(wěn)定續(xù)租，減少后續(xù)空置風(fēng)險(xiǎn)。2020年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值為30.1億元，同比小幅增長(zhǎng)3.5%，增幅較2019年收窄15.8個(gè)百分點(diǎn)。

從成長(zhǎng)性看，300城商辦用地成交規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，2020年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建面3.05億平方米，同比增長(zhǎng)1.2%，商辦用地成交規(guī)劃建面2.54億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拿地放緩，投資態(tài)度審慎，拿地聚焦二線城市，三四線城市占比顯著下降。與此同時(shí)，輕資產(chǎn)管理輸出為企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，成為頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。

從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量看，重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率下滑，但整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)。數(shù)字化平臺(tái)提升了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，頭部企業(yè)通過(guò)品牌庫(kù)建設(shè)提高招商能力。寫字樓租金仍處下行通道，空置率處于高位，2020年，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)，空置率均有上升，其中二季度環(huán)比下跌1.54%。運(yùn)營(yíng)企業(yè)積極采取更加靈活的手段來(lái)吸引租戶遷入和實(shí)現(xiàn)老租戶穩(wěn)定續(xù)租，穩(wěn)定市場(chǎng)需求。

從穩(wěn)健性看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值小幅下降，償債能力保持平穩(wěn)。資產(chǎn)證券化規(guī)模不斷擴(kuò)大，底層資產(chǎn)以一二線城市零售商業(yè)和寫字樓為主，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)借助資本力量快速發(fā)展。

疫情緩解后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索也將加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。過(guò)去一年里，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)，展望未來(lái)，變局依然存在。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)以高品質(zhì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為根基，積極把握時(shí)代變革機(jī)遇。

新業(yè)態(tài)與新模式不斷出現(xiàn)，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新活力。零售物業(yè)通過(guò)合理配置“體驗(yàn)式”業(yè)態(tài)比例，特色主題打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“首店經(jīng)濟(jì)”等創(chuàng)新模式不斷激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新活力。

城軌建設(shè)帶來(lái)以TOD模式為載體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)。TOD模式能夠有效實(shí)現(xiàn)城市土地集約化利用，帶來(lái)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。隨著軌道建設(shè)提速，TOD項(xiàng)目規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，將為未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

城市更新喚醒城市活力，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的生長(zhǎng)空間。城市更新可以提高核心城市的存量?jī)r(jià)值，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。實(shí)踐層面，頭部房企通過(guò)城市更新盤活地區(qū)商業(yè)已經(jīng)取得了豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)城市更新將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)廣闊空間。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市掀起熱潮，資本助力商業(yè)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受到企業(yè)青睞，推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。短期分拆上市熱度仍將持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)充滿機(jī)會(huì)。

2020年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中承壓極重的航道。商業(yè)地產(chǎn)人在過(guò)去一年砥礪前行，在保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求中扮演了重要角色。“十四五”開局之年百舸爭(zhēng)流，新的時(shí)期賦予商業(yè)地產(chǎn)新的使命。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在強(qiáng)化自身的同時(shí)應(yīng)當(dāng)引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步前行，為社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。